Vente d'appartement via un agent immobilier - à quoi faire attention ?

Eh bien, comme je l'ai dit, grande ville et proche du centre, les gens qui traînent ici ne sont parfois pas très sympathiques. :)

J'ai déjà regardé des logements comparables sur Internet plusieurs fois, certains sont aussi déjà retirés. Ils ont toutefois 30 ans à l'intérieur, c'est-à-dire non rénovés. Il est difficile de dire ce que vaut ma rénovation. La cuisine doit aussi rester ici.

Une amie travaille à l'ARGE et a dit qu'il n'y a pratiquement pas d'appartements libres pour les bénéficiaires de Hartz IV dans notre ville. Comme mon appartement est parfaitement dimensionné pour cela (45 m² ou 50 m² avec loggia), il partirait probablement en un rien de temps aux personnes qui louent et reçoivent directement les loyers via l'ARGE. Mais ils ne sont sûrement pas prêts à payer ma rénovation "haut de gamme", ils préféreraient probablement la baignoire de 30 ans avec rideau de douche plutôt qu'une douche avec porte en verre à 2 500 €, qui peut rapidement se casser, surtout avec la clientèle locative. J'aurais plutôt besoin de quelqu'un qui achète pour sa propre utilisation.

Donc je préfère rester sur l'approche par l'agent immobilier...

Je suppose qu’on signe un contrat pour x mois, pendant lesquels l’agent immobilier a le droit exclusif de commercialiser le bien, c’est-à-dire ni moi ni un autre agent ne peut agir activement, est-ce correct ? Quelle durée est habituelle ?

Les agents immobiliers aiment bien 6 mois :) 3 mois c’est souvent trop court, ce qui n’est pas vendu après 6 mois devient un produit invendable et cela fait mal à l’agent (en termes d’efforts).

Le notaire préféré de l’agent est par hasard aussi "notre" notaire de famille.

Parfait, le seul avantage que je vois à un agent, c’est que ce dernier obtient généralement des rendez-vous prioritaires. Le contrat est alors signé en un clin d’œil et l’appartement vendu. Toutefois, c’est à l’acheteur de choisir le notaire ;)

Mais :

Nous parlons d’un appartement de 2 pièces vieux de 30 ans, situé près du centre-ville dans une grande ville.

De quelle valeur parlons-nous ? Et de quelle situation centrale ? Comment est situé l’appartement par rapport à d’autres biens de même taille à proximité ? J’espère que tu as fait tes devoirs et que tu as observé le marché depuis un moment ?
Chez nous à Hambourg, une ville universitaire et de célibataires, les appartements de 2 pièces se vendent très rapidement. Il n’est pas nécessaire de passer par un agent.
La cible ne peut tout juste se permettre cet appartement, pas plus. L’agent, ou plutôt la commission, est très douloureuse pour l’acheteur.

Donc : vends toi-même !
Voici comment tu peux procéder :
Steffi a pris elle-même des photos et rassemblé les faits.
Tu peux prendre un abonnement de 3 mois sur Immonet pour 50 €.
Immonet te fournit aussi un guide. Pour un appartement de 2 pièces, une salle de bain, une cuisine, un balcon/vue et une grande pièce lumineuse suffisent, de préférence joliment meublé mais pas surchargé. Si tu n’as pas encore rangé ou fait du home staging, fonce. Tu devrais aussi faire cela pour un agent.
La commission pour un appartement ne sera pas assez élevée pour qu’il investisse beaucoup en toi et dans ton appartement. Si tu as besoin d’un photographe : j’en ai peut-être un dans mon réseau à M.
Ne mets une photo de la façade ou des environs que si c’est très soigné et avantageux.

Chez nous, l’appartement part dans le mois.

Nous parlons ici, comme dit, de 2 pièces, 45 m² ou 50 m² incluant la loggia, 2ème étage = tout en haut, mais sans pentes, ascenseur, incluant une place de parking en sous-sol, à environ 1 km de la gare principale / de la place du marché / de la haute école, grande résidence (mon entrée 12 appartements), entourée de nombreuses maisons individuelles.

Valeur environ 65 000 €, bien que l'estimation date de 2 ans et que l'offre se soit depuis dégradée, la situation des taux s'est en revanche améliorée (comme probablement partout). Les réserves pour entretien ont triplé ces dernières années ; le parking souterrain ainsi que les toits plats de la résidence ont été étanchéifiés à neuf ; la commande de l'ascenseur a été renouvelée – je ne sais pas si cela a de l’importance.

Au cours des 2-4 dernières années, j’ai presque tout rénové ou plutôt fait rénover :
- sols et murs complets (salle de bain, cuisine et couloir en carrelage ; salon et chambre en stratifié ; auparavant, il y avait presque partout de la moquette)
- encadrements de portes repeints, nouvelles portes intérieures posées
- cuisine équipée complètement neuve à reprendre
- salle de bain entièrement refaite incluant production d’eau chaude pour cuisine et salle de bain (entre autres baignoire supprimée, remplacée par une douche pluie extra-large et basse, spots intégrés au plafond)
- armoire encastrée réalisée dans la niche du couloir
- loggia revêtue de bois exotique

Je ne veux toujours pas vendre moi-même. :D

Je n’aime pas les agents immobiliers !

Le nôtre a évalué notre appartement beaucoup trop bas. Presque 20 % en dessous de la valeur du marché. Cela a donc été pris en compte dans le financement, puisque nous avons financé auprès de la même banque, c’était plus ou moins intégré au financement.

Heureusement, j’ai insisté sur la somme que je souhaitais.

Lors du rendez-vous chez le notaire, on a ensuite appris que l’acheteur travaillait pour la même banque. La banque qui en réalité n’est pas une banque…

Avec du recul, je regrette un peu de ne pas avoir tout géré moi-même et d’avoir peut-être pu obtenir 5 à 10 000 euros de plus.

Mais on se revoit toujours deux fois dans la vie.

Je ne veux toujours pas vendre moi-même. :D

Pourquoi pas ? Tu peux ajouter la commission sur ton prix de vente, proposer ce prix et revenir un peu en arrière si une contre-offre arrive. :p

Alors que je trouve 65k en centre-ville avec une place de parking en sous-sol vraiment juste. Là, tu es à peine à environ 1 400 €/m². Il y a d’autres endroits où l’on échange environ le double, surtout quand le marché est tendu.