Venta de apartamento a través de un agente - ¿a qué prestar atención?

Bueno, como dije, ciudad grande y cerca del centro, a veces las personas que andan por aquí no son tan agradables. :)

Ya he visto pisos comparables varias veces en internet, algunos ya los he descartado. Sin embargo, suelen tener 30 años por dentro, es decir, sin renovar. Es difícil decir cuánto vale mi reforma. También la cocina debería quedarse aquí.

Una amiga trabaja en la ARGE y dijo que prácticamente no hay pisos libres para beneficiarios de Hartz-IV en nuestra ciudad. Como mi piso tiene un tamaño perfecto para eso (45 m² o 50 m² incluyendo la logia), seguramente se vendería en un abrir y cerrar de ojos a personas que alquilan y reciben el alquiler directamente a través de la ARGE. Pero seguro que no estarían dispuestos a pagar mi renovación "lujosa", seguramente preferirían esa bañera de 30 años con cortina de ducha en lugar de una ducha con puerta de cristal de 2.500 €, que se puede romper fácilmente, especialmente con ese tipo de inquilinos. Más bien necesitaría a alguien que compre para uso propio.

Así que prefiero seguir con la opción del agente inmobiliario...

Supongo que se firma un contrato por x meses, durante los cuales el agente inmobiliario tiene el derecho exclusivo de comercializar la propiedad, es decir, ni yo ni otro agente podemos actuar activamente, ¿es correcto? ¿Cuál es la duración habitual?

A los agentes les gustan 6 meses :) 3 a menudo son muy pocos, lo que no se vende después de 6 meses, se convierte en un estancado y duele al agente (en cuanto a esfuerzo)

El notario preferido del agente casualmente es también "nuestro" notario de familia.

Perfecto, la única ventaja que veo en un agente contigo es que generalmente los agentes consiguen citas prioritarias. Ahí un contrato se firma rápido y se vende el piso. Sin embargo, la elección del notario depende del comprador ;)

Pero:

Por cierto, estamos hablando de un piso de 2 habitaciones de 30 años de antigüedad en una ubicación cercana al centro en una gran ciudad.

¿De qué valor estamos hablando? ¿Y de qué ubicación central? ¿Cómo se sitúa el piso comparado con otras propiedades de tamaño similar en las cercanías? Espero que hayas hecho tus deberes y que lleves tiempo observando el mercado.
Aquí en Hamburgo, como ciudad universitaria y de solteros, las viviendas de 2 habitaciones se venden rápidamente. Para eso no hace falta un agente.
El grupo objetivo apenas puede permitirse el piso, no más. La comisión del agente duele mucho al comprador.

Por lo tanto: ¡vende tú mismo!
Aquí ves cómo se puede hacer:
Steffi hizo fotos por su cuenta y recopiló los datos.
En Immonet puedes contratar una suscripción de 3 meses por 50€.
Immonet también te da una guía. Para un piso de 2 habitaciones basta con baño, cocina, balcón/vista y una habitación grande y luminosa, preferiblemente amueblada de forma agradable pero sin recargar. Si aún no has ordenado o hecho home staging, ¡pues manos a la obra! Eso también tendrías que hacerlo para un agente.
La comisión por un piso no será tan alta como para que el agente haga inversiones considerables por ti y tu piso. Si necesitas un fotógrafo: tal vez tenga uno en la red en M.
Sólo pon una foto de la fachada o del entorno si está muy cuidado y es ventajoso.

Aquí, el piso se vende en un mes.

Como se dijo, estamos hablando de 2 habitaciones, 45 m² o 50 m² incl. logia, 2.º piso = el último, pero sin techos inclinados, ascensor, incl. plaza de garaje subterráneo, aprox. 1 km de la estación central / plaza del mercado / universidad, gran complejo residencial (mi entrada con 12 vecinos), rodeado de muchas casas unifamiliares.

Valor aprox. 65.000 €, aunque la valoración tiene 2 años y la oferta desde entonces ha empeorado, mientras que la situación de los tipos de interés ha mejorado (como en todas partes). Las reservas para mantenimiento se han triplicado en los últimos años; el garaje subterráneo y las cubiertas planas del complejo residencial han sido impermeabilizados de nuevo; el sistema de control del ascensor renovado - no sé si eso tiene importancia.

En los últimos 2-4 años he renovado o más bien hecho renovar casi todo:
- suelos y paredes completos (baño, cocina y pasillo con azulejos; salón y dormitorio con laminado; antes había moqueta casi por todas partes)
- marcos repintados, nuevas puertas interiores instaladas
- cocina completamente nueva para recoger
- baño completamente nuevo incl. calentamiento de agua para cocina y baño (p. ej. bañera fuera, ducha de lluvia extra grande y baja, focos en el techo)
- armario empotrado hecho en el nicho del pasillo
- logia revestida con madera tropical

Todavía no quiero venderlo yo mismo. :D

¡No me gustan los agentes inmobiliarios!

El nuestro valoró nuestro piso mucho más bajo de lo que realmente vale. Casi un 20% por debajo del valor de mercado. Eso se reflejó en la financiación, ya que al financiar con el mismo banco, eso fue más o menos parte de la financiación.

Por suerte insistí en la suma que quería.

En la cita con el notario, además, salió a la luz que el comprador trabaja en el mismo banco. El banco que en realidad no es un banco...

Ahora, al pensarlo después, me arrepiento un poco de no haberlo gestionado todo yo mismo y quizás haber podido sacar entre 5 y 10 mil más.
Pero en la vida, siempre nos vemos dos veces.

Todavía no quiero vender por mí mismo. :D

¿Por qué no? Puedes añadir la comisión a tu precio de venta, ofrecerlo por ese precio y luego retroceder un poco si llega una contraoferta. :p

Aunque 65k para una ubicación en el centro con plaza de garaje me parece bastante justo. Ahí estás apenas en unos 1.400 €/m². Hay otros lugares donde se maneja aproximadamente el doble, especialmente cuando el mercado es escaso.