Casa unifamiliar de 1987. Evaluación del precio y los trabajos "necesarios"

Hola,

entonces abro mi tercer hilo sobre el tema Comprar / Construir, disculpa :)

Me gustaría tener una valoración sobre el siguiente proyecto (la construcción prácticamente quedó descartada):

La semana pasada salió a la venta una casa unifamiliar en nuestra ubicación soñada absoluta. Ya hablamos de destino :D Porque ese mismo día la vimos paseando y pensamos "ESTA también sería una casa estupenda con un terreno genial". (Suena a charla, pero no lo es realmente :)

Bueno pues:
Casa unifamiliar con sótano. Construida en 1987
121m² (aunque en el sótano hay unos 40m² más de espacio habitable)
537m² de terreno
Calefacción de gas. Reemplazada completamente en 2011.
Valor energético: 143,6 kWh/(m²*a)
Distribución de habitaciones excelente, etc.
Un garaje de 3x7 m con una habitación anexa de almacenamiento de aproximadamente 1x3 m
Sótano grande
Ático

Cuesta: 540.000€ más gastos adicionales.
Descontando el valor del suelo, la casa cuesta 357.420€ (537€ x 340€) El promedio es cerca de 175€/m²

El terreno para nosotros es absolutamente ideal. Bonita y grande “entrada” con garajes y 2-3 plazas de aparcamiento, pequeño jardín delantero, etc.
Detrás un jardín pequeño y bonito. Para nosotros suficiente totalmente. La ubicación es perfecta tanto en “valor” como para nosotros a nivel emocional.

Hasta aquí todo bien, ¿por qué escribo entonces aquí?

- 1987. ¿Eso ya es “antiguo”? Claro, no tiene 100 años pero tampoco es nueva construcción. ¿No se puede decir a secas que sea peor / mejor que XXX, no?
- Ventanas: Instaladas son de madera con doble acristalamiento. Dan buena impresión. Así que no debería ser necesario cambiarlas urgentemente, ¿verdad?
- La escalera al piso superior SE PODRÍA cambiar. Al sótano es maciza.
- Sobre el techo me faltan más datos. Pero supongo que es el techo original. Si no hay daños previos ni nada, no tendría que hacerse en los próximos 2,3,4,5 años, ¿no?

El tiempo se ha detenido ahí, lo que significa:
ambos baños necesitan reforma. Quitar los azulejos viejos, las puertas viejas, etc. Suelos de terraza nuevos. Cocina nueva.
Pero son costes y esfuerzo que puedo estimar bastante bien y no temo demasiado.

¿Cómo valoráis el precio de una casa unifamiliar con los datos mencionados y la necesidad de reforma?

pd.
¿Se lee otra vez como si sólo buscara confirmación? :) ¿O hay puntos que estoy pasando por alto?

Gracias a todos.

¿Cómo valoran el precio de una casa unifamiliar con los datos mencionados y la necesidad de renovación?

¿Ubicación?

Para una casa así en una ubicación normal, un precio aún habitual. El valor estándar del suelo confirma la ubicación razonable.

Techo: El techo en sí sigue siendo duradero. Las tejas de hormigón podrían cambiarse a medio plazo, pero también pueden durar otros 20 años.
Eléctrico: Debería estar bien en cuanto a tecnología, si el equipo es “moderno” (red, número y disposición de enchufes, etc.), eso debes verlo tú.
Sanitario: Siempre una cuestión de gusto. Las tuberías deberían durar al menos varias décadas. Los baños son cuestión de apariencia y también pueden renovarse posteriormente.
Ventanas: Solo es un componente energético. De 1987, sin duda energéticamente “malas”. Quizás considerar vidrios nuevos (no toda la ventana).
Calefacción: Para mí, el mayor problema. No técnico, sino financiero. Con el año de construcción y el precio actual del gas, puedes calcular unos 350€ mensuales de calefacción (mira el consumo de los últimos años, así calculas tú mismo con precios actuales).
Sótano: Está equipado con espacio habitable, es decir, también calefaccionado. Duele en el bolsillo. ¿Existe la posibilidad de aislar el techo del sótano y usar la habitación solo esporádicamente como cuarto de invitados?
Otros (suelos, puertas, paredes): Cuestión de gusto. También se puede hacer viviendo en la casa y decidiendo la renovación después.

Posibles medidas energéticas para aislamiento del techo/cubierta superior o aislamiento de tuberías necesarias (considerar las normativas de la Ley de Energía en Edificios en caso de cambio de propietario).

Conclusión: Una casa de 1987 es (por lo general) sólida y construida de forma bastante moderna. Más renovación que rehabilitación integral.

Hola Stelli,

primero que nada: ¿Está la casa todavía disponible? El anuncio fue eliminado de Immoscout (no solo desactivado). En mi opinión, los agentes inmobiliarios solo hacen esto cuando están seguros de que ya no necesitan volver a ponerlo en línea. Por ahora, solo se puede encontrar en el archivador inmobiliario Mapio.

Lo crucial aquí es primero saber si se trata de una casa de construcción sólida o prefabricada. Si veo las fotos, en algunos lugares parece una casa prefabricada. Y con casas prefabricadas de 1987 yo tendría cuidado, ya que en esa época el tema de las sustancias nocivas no estaba resuelto.

Por lo demás, es un año de construcción relativamente bueno.

Cuesta: 540.000€ más gastos adicionales.
Descontando el valor de referencia del suelo, la casa cuesta 357.420€ (537€ x 340€) El promedio es aprox. 175€/m²

Para la ubicación, el municipio proporciona no solo valores de referencia del suelo sino también valores de referencia inmobiliarios con factores de corrección. Si ingreso los datos, llego a un valor de 460.000 €. En este foro, muchos miembros consideran estos valores demasiado bajos, pero no se puede negar que se basan en precios de compra certificados del año pasado, y que en esta región y con las tasas hipotecarias actuales no se justificaría un aumento del 17%, sobre todo porque aquí también se debe pagar la comisión completa del agente.

Calefacción de gas. Renovada completamente en 2011.
Valor energético: 143,6 kWh/(m²*a)

Con eso no estarás satisfecho a largo plazo… sobre todo porque este es un certificado de consumo, que suele ser más bajo que el de demanda – también porque casas unifamiliares de esta antigüedad a menudo han sido habitadas solo por 1 o 2 personas y los niños ya se han ido, ergo no se calientan todas las habitaciones.
Entonces tendrías que abordar este tema – probablemente con aislamiento exterior, posiblemente aislamiento del techo – y probablemente también instalar calefacción por suelo radiante, ya que el suelo de baldosas en la planta baja no es muy actual.

- 1987. ¿Eso ya es "viejo"? Claro, no tiene 100 años pero tampoco es obra nueva. No se puede decir en general si es peor o mejor que XXX, ¿verdad?

Como ya escribí arriba: en cuanto a los materiales usados (en construcción sólida) por lo general son buenos. El problema con esta antigüedad es que es difícil decidir qué trabajos hacer que, estando la casa habitada, son complicados o imposibles. La instalación eléctrica y las tuberías se deberían renovar después de 40 o 50 años – ahora estás justo por debajo de eso. Lo mismo aplica para las ventanas, que aunque podrían durar otros 10 años, ya no son energéticamente actualizadas, especialmente si piensas en un aislamiento exterior.

- Del techo me falta más información. Pero probablemente sea el primero. Si no hay daños anteriores o algo parecido, no sería necesario hacer el techo en los próximos 2, 3, 4 o 5 años, ¿verdad?

¿Qué tipo de tejas son? ¿De hormigón? Por las fotos parece que sí. Busca en Google "duración tejas de hormigón" y forma tu propia opinión. Incluso entre expertos hay opiniones divididas, he escuchado desde 30 hasta 60 años.

Mi conclusión: negociaría hasta 490.000 € y luego invertiría unos 250.000 € para ponerla al día.

Primero, gracias por tu respuesta tan detallada.

Pero lo que realmente me interesa es saber, ¿cómo sabes de qué casa se trata? :-) Está desactivada, eso es correcto. Hay muchos interesados.
Pero nosotros estamos "en el sorteo". Estamos en contacto con el agente inmobiliario y ayer también fuimos a ver la casa. Fotos, folleto, etc. Lo tengo todo.

Entonces voy a responder muy brevemente a tu publicación, ya que estoy fuera de casa.

Es una casa prefabricada, no una casa de obra tradicional.
Olvídate de regatear. El precio está fijado.

¿Meter 250.000? Entonces el tema está cerrado.

Pero lo que me interesa primero es, ¿cómo sabes de qué casa se trata?

Pues si lo describo aquí, cualquiera podría hacerlo también. ¿Debería?
Muy a grosso modo: Introducir algunos datos clave en Google y saber manejar Mapio punto net.

:-) está desactivado, eso es correcto. Hay muchos interesados.

No. Incluso está eliminado. Esa es exactamente la diferencia, que no se puede reactivar algo eliminado.
Jaja, el agente inmobiliario está casi golpeado por tanto orgullo. A ver cuántos interesados quedan cuando les cuenten a sus bancos que quieren comprar una casa prefabricada de los años 80 por ese precio.

Es una casa prefabricada, no una casa de construcción sólida

Entonces déjalo estar. Quizás podrías mencionar al fabricante y entonces los expertos aquí en el foro podrían decir algo sobre la carga de contaminantes. ¿Has recibido un análisis del aire interior? Sube eso.
Pero como ese análisis fue encargado por el vendedor/agente, tampoco confío del todo en eso.

Olvídate de negociar. El precio está fijo.

¿Quién dice? ¿Y si nadie la compra, qué pasa?

Es una casa prefabricada, no una casa de construcción sólida

La casa prefabricada es más problemática que una casa de verdad ;) . Para el año de construcción, probablemente es mejor energéticamente que la construcción sólida - pero más difícil de rehabilitar.

Mi conclusión: la negociaría hasta 490 mil euros y después la pondría al día por 250 mil euros.

¿Tirar abajo y construir de nuevo no puede ser tu intención? ¿Dónde quieres invertir 250 mil euros en una casita tan pequeña?