HilfeHilfe
01.06.2016 09:52:40
- #1
La casa tendrá 6 unidades de vivienda, sin embargo, solo puedo construir 2,5 pisos, por lo que los 4*100 = 400 m² y luego 2 apartamentos en un total de 120 m² se repartirán. (Todavía no estamos muy seguros en cuanto a los dos apartamentos en el ático, si serán del mismo tamaño o si uno será más pequeño y mi hermano se mudará allí...) Así que llego a 520 m² * 2000 euros = 1,04 millones de euros. El arquitecto calculó con 3 m³ por m² y llegamos a un volumen (¿se escribe así? :) ) de 2600 m³ y a 300 euros/m³ llegamos a 780.000 euros netos + impuesto, costos adicionales de construcción y honorarios del arquitecto = 1,112 millones.
La comisión por el contrato de ahorro para la vivienda también me ha llamado la atención. Sin embargo, me molesta más que tenga un crédito durante 15 años en el que no pago nada y con el que tampoco cambia la cantidad absoluta de intereses. Sí, con toda la construcción tengo una seguridad de intereses para la cantidad correspondiente durante los 30 años y puedo hacer amortizaciones especiales en cualquier momento y con cualquier importe. Pero esto solo es interesante para mí si la casa ya genera más ingresos de los que se necesitan para la amortización (calculado a 30 años) o si pudiera añadir dinero propio. Pero ninguno de los dos casos es así. Es decir, necesitaré mi dinero también para mi vivienda propia y no tendré simplemente 20 mil euros adicionales para meterlos en esta casa y los ingresos por alquiler cubrirán justo los créditos después de impuestos y un pequeño margen de seguridad.
Al principio pensé que cubriría todos los créditos solo con los intereses y un 1% de amortización, y que primero aparcaría el dinero para después realizar la amortización real mediante amortizaciones especiales anuales. Así, por ejemplo, primero hubiera cancelado el préstamo bancario caro, luego el crédito KfW y habría tenido aún algo de dinero líquido en caso de emergencia. La idea era buena pero desafortunadamente no viable, porque resulta que las cuotas del KfW, sin que yo lo supiera, dependen del plazo y no son flexibles. Y para mí parece que con el concepto del contrato de ahorro para la vivienda tampoco es posible, porque sólo se activa cuando el dinero correspondiente está depositado. Así que si ahora prefiero meter el dinero en un crédito KfW en lugar del contrato de ahorro para la vivienda (para cancelar el KfW y tener más capital líquido), la activación se retrasa y tengo que seguir pagando intereses sobre los 500 mil euros. Sí, sé que al final es un juego de suma cero. Pero preferiría tener un mayor margen de error y poder reducir o incluso omitir una amortización especial, en lugar de estar al borde de la insolvencia personal.
Quizás dos números más: Los ingresos por alquiler serían de 8 euros/m² y por lo tanto 4280 euros (incluido el alquiler de la plaza de aparcamiento). Las cuotas del crédito serían en total 3945 euros. Si lo calculo bien, después de impuestos quedarían unos 50 euros al mes... Eso es un poco justo, si de repente un apartamento está vacío durante X semanas/meses.
bueno, el problema de las provisiones para impagos de alquiler Y renovaciones, etc., lo tiene todo inversor inmobiliario. En los primeros años seguramente no habrá nada, a partir del año 10 se pueden esperar renovaciones. Eso también deberíais poder asumir. En un proyecto de 1,2 millones seguro que ya os habéis planteado cómo encajan la financiación y los costos posteriores, ¿verdad? Es bonito hablar de la jubilación, pero aquí es muy arriesgado.
¿Qué profesión ejercéis? ¿Hay aquí un superávit neto? Los ingresos y gastos se declaran en conjunto.