Apartamento independiente / Ventajas de casas adosadas

Pero entonces sé coherente y haz de una vez una verdadera casa multifamiliar con la distribución correspondiente. Nada de medias tintas como casas adosadas falsas y parte de jardín solo para una mitad.

Ese también fue mi primer pensamiento y, sin duda, es más coherente. Pero ahora mismo solo tengo a mi esposa y a los niños encima, que poco a poco quieren tener un poco más de espacio. Sin embargo, nada está todavía escrito en piedra... contaré cómo terminó:)

¡Gracias por tu comentario!
El objetivo no es obtener rentabilidad, sino, como dije, reducir la carga mensual (esto debe calcularse exactamente, pero dado que ya tenemos el terreno, hasta ahora parece que el pago mensual puede ser cubierto en su mayor parte por los ingresos). En cuanto al ingreso mensual por alquiler, realmente no hay duda de generar la renta esperada. Actualmente pagamos nosotros mismos 12€ por m2 por una propiedad antigua en una ubicación peor y solo pudimos imponernos contra 20 otros postulantes gracias al “Vitamin B” (contactos). ¡Sin jardín, sin plaza de aparcamiento propia!

Por supuesto, no conozco el nivel exacto de alquiler. Pero si ya pagan esa cantidad por m2, tal vez con una casa nueva con las ventajas correspondientes (eficiencia energética, etc.) se pueda obtener incluso más ingreso por m2. Recomiendo echar un vistazo al archivo de Mapio.net y buscar las ofertas de alquiler más altas para la opción correspondiente (casa pareada, vivienda anexa). Especialmente en obra nueva, los precios han subido mucho en los últimos años en ubicaciones demandadas. Con 14 o 15€ por m2 ya es otra cosa. Y si más adelante de todas formas quieren alquilarlo como casa bifamiliar, ya que a corto o largo plazo dispondrán de otra casa, la idea es realmente digna de consideración. ¡Les deseo mucho éxito con su proyecto, seguro que tomarán la mejor decisión para ustedes!

La contradicción en sí misma. Se puede hacer mucho, si se crean las condiciones. Muchas cosas son posibles.

Pero solo con dos préstamos separados. Consíguete esos... El alquiler también hay que declararlo...

si existe una división horizontal para el apartamento independiente y registros de propiedad separados, entonces ya no es un apartamento independiente, sino un condominio. No hay contradicción en eso.
No es necesario que sean préstamos separados, también funciona según la superficie habitable. Pero es mejor tener préstamos separados que son muy fáciles de obtener, incluso con plazos diferentes. No hay que declarar el alquiler sino la ganancia ficticia y esta idealmente es negativa. es decir, se obtiene dinero.

¡Tienes toda la razón! Como ya mencioné, inicialmente me interesaba principalmente la cuestión de qué diferentes requisitos existen para el propietario en una casa adosada o una casa para dos familias. No esperaba que se pusiera en duda todo el proyecto :D

La distinción, lamentablemente, no es tan clara. Los tribunales siempre dictan sentencias solo para el caso específico. El hecho es que una casa adosada (pared cortafuegos, 2 sistemas de calefacción, conexiones de casa independientes, facturación independiente) no se considera como una casa para dos familias con desalojo facilitado. Una casa con 2 apartamentos idénticos uno encima del otro sí, es decir, no es necesario que un apartamento esté subordinado al otro (actualmente incluso he leído un caso en el que el arrendador que da el aviso de desalojo vive en el apartamento independiente).
Cómo será en caso de disputa cuando "visualmente" sea una casa adosada, pero por ejemplo tenga un sistema de calefacción común (es decir, una factura conjunta de gastos adicionales), depende entonces del juez en cada caso. Instalaciones comunes, por ejemplo cuarto para secar ropa, cuarto para bicicletas, o similares, seguramente ayudan en la argumentación.

Por cierto, no alquilaría una casa adosada o un apartamento tipo casa completamente sin jardín ni terraza. Pero solo una terraza y que tus hijos corran en el jardín delante de ella tampoco. Sin embargo, dependiendo del terreno, seguro hay la posibilidad de situar el edificio de tal manera que se cree un jardín "bastante pequeño" y uno "grande".

Si el derecho de arrendamiento juega un papel menor (porque de todos modos conlleva riesgos). En la construcción de una verdadera casa adosada con terreno compartido (ya sea real o en régimen de propiedad en condominio), podría tomarse un financiamiento al 100% para la parte a alquilar y para la parte de uso propio menos en consecuencia (2 préstamos separados). Eso optimizaría la deducción de intereses y no serían los porcentajes calculados según la superficie habitable y del terreno.

Muchas gracias por tu explicación!

Cómo se ve la situación en caso de disputa, cuando "ópticamente" es una casa pareada, pero por ejemplo con una instalación de calefacción común (es decir, con un recibo de gastos comunes compartido), entonces depende del juez en cada caso particular. Las instalaciones comunes, por ejemplo cuarto de secado, cuarto de bicicletas o similares, seguro ayudan en la argumentación.

Por eso, ya hemos decidido no optar por la variante de casa pareada. Será una casa unifamiliar con un anexo alquilado. La rescisión simplificada juega un papel más bien secundario para nosotros, pero así tenemos un poco más de seguridad jurídica.

Una casa pareada o un apartamento tipo casa sin jardín ni terraza, por cierto, no lo alquilaría. Sólo terraza y que tus hijos corran en el jardín frente a la terraza tampoco. Pero – según el terreno – seguramente existe la posibilidad de colocar el edificio de modo que surja un jardín "bastante pequeño" y otro "grande".

El grupo objetivo de inquilinos también será más bien parejas sin hijos. El desafío que tenemos ahora con el arquitecto es encontrar el equilibrio entre la mayor privacidad posible y (como tú también describiste) un plano razonable. Una terraza con una pequeña parte de área verde todavía está en discusión. Para mí, sin embargo, solo sería realizable si esta no linda directamente con la mía.

El grupo objetivo de inquilinos será más bien la pareja sin hijos. El desafío que tenemos ahora con el arquitecto es lograr el equilibrio entre la mayor privacidad posible y (como tú también lo has descrito) un plano funcional. También se está considerando una terraza con una pequeña área verde. Para mí, sin embargo, solo es viable si esta no limita directamente con mi propiedad.

Voy a describir tus deseos como difíciles y, dado que "como hobby" ahora administro 5 apartamentos, creo que he adquirido algo de experiencia.
La pareja sin hijos y adinerada quiere un penthouse de 4 habitaciones, cerca de la ciudad y tranquilo al mismo tiempo. No desean jardín, porque hay que cuidarlo. Eso es complicado si estás cuatro semanas de safari. Además, para este grupo objetivo no se suele querer escuchar el ruido de niños en los vecinos (no me malinterpretes, yo mismo tengo una hija pequeña, es la perspectiva de tu grupo objetivo).
Alternativamente, está la familia con dos buenos ingresos y 1, como máximo 2 hijos (a una de estas acabo de alquilar, con un alquiler mucho más alto que mi cálculo). Pero quieren un jardín utilizable donde también quepa un trampolín y un arenero para los niños, no solo una toalla hacia la calle. En ese caso, también se aceptan varias plantas con una separación razonable (vivienda/dormir, quizá también niños/padres). La pareja adinerada prefiere vivir en un solo nivel, quizás acepte un dúplex si con ello la terraza en la azotea puede ser más grande.
Claro, también lograrás alquilar a otros, pero ¿la selección de inquilinos o el alquiler serán así de óptimos?