Comparado con la HOAI, aquí pagamos una miseria.
Eso es un cálculo simplista. Los planificadores baratos empiezan regularmente a dibujar demasiado pronto, porque les falta la experiencia profesional para la profundidad adecuada de asesoramiento en el Módulo A. ¿Cuánto cuesta tu planificación si incluyes el error médico de la demolición irracional de un sótano existente (¡hasta la cota superior del nuevo sótano!) en el centro de costos "planificación sin idea"?
Quizás eso también dice algo sobre lo que podemos esperar de los planos.
De hecho, dice mucho sobre las expectativas propias de los planificadores baratos y con qué nivel de desempeño definen su honorario como "merecido".
Ahora tenemos la situación de que hemos acordado con nuestro planificador un honorario global para las fases de servicio 1 a 4. Él no quería separarlas. No quiero ni puedo juzgar si eso habla a favor o en contra de este planificador.
En contra de un planificador así suele hablar que el alcance del mandato "fases de servicio 1 a 4" es el favorito de los arquitectos " advierte"; es decir, aquellos que, precisamente porque nunca acompañan una segunda mitad, nunca viven la hora de la verdad (cuando se calculan los costos de construcción y se desenmascara su estimador como un iluso). Incluso los "arquitectos de ambas mitades" (fases de servicio 1 a 8) no estiman los costos de obra con precisión quirúrgica, pero al final los evalúan y con la práctica los estiman cada vez más certeramente. Para los propietarios de obra, eso representa en la práctica la diferencia esencial entre rascar el margen o una cara refinanciación.
En una obra con contratista general, la prestación de la fase de servicio 4 suele ser "duplicada" si el arquitecto ya la había incluido – si la fase 4 es según la tarifa HOAI o según descuento hace menos diferencia de la que Klein Erna (o Fritzchen) piensa. La división contractual y honoraria entre las fases del Módulo A y del Módulo B juega un papel mucho menos decisivo que la pausa procesal tremendamente significativa (> reposo de la masa) entre ellas. El reposo de la masa sirve para asentar a los propietarios y junto con la orientación también para calibrar el volumen del proyecto. Aquí se puede echar mucho más dinero por la chimenea que la diferencia (aparente) del honorario entre HOAI y descuento podría jamás sumar.
No la segunda variante de la regla del sótano. Solo conozco una de ti. Las dos variantes que menciono son:
[*]Variante: casa con sótano y por eso superficie de terreno más pequeña
[*]Variante: casa sin sótano pero con superficie de terreno mayor
La regla del sótano conduce económicamente a la variante 2. El terreno pequeño y el deseo de mucha zona verde conducen a la variante 1. En la clarificación de necesidades habíamos decidido lo último. Eso se puede reconsiderar. [...]
Lo hicimos. Nuestro deseo entonces era: sótano más la superficie de terreno lo más pequeña posible.
Sobre todo lo decidieron en el momento equivocado: eso debería haber ocurrido entre la fase de servicio 1 y la fase de servicio 2 – ahora salió innecesariamente más caro. Por cierto, yo lo formularía diferente:
1. Variante: espacio usado entre las paredes exteriores del sótano
2. Variante: espacio desperdiciado mediante bloques en L en lugar de las paredes exteriores del sótano para tierra,
más volumen sobre tierra aumentado con espacio de reemplazo al sótano
(partiendo del caso desafortunadamente más común de que alguien eleva una losa de cimentación)
o:
1. Variante: oferta innecesaria de espacio trastero creada y para ello se excava un pozo con talud
2. Variante: solo espacio realmente necesario para la conexión de la casa y trastero creado y para ello se necesita terreno
(partiendo del segundo caso más común, construyendo un asilo de mercado de pulgas en un terreno con losa).
Condicionado: Existe un plan de desarrollo válido con su parte textual. Se debe respetar. El plan es sin embargo de los años treinta. Desde entonces se han aprobado muchas excepciones. Podemos (como con el §34), si las encontramos en el vecindario, también solicitarlas. Esto según la declaración oral del funcionario de la oficina de construcción responsable.
Lo siento, recordaba mal. Pero también para exenciones la volumetría del edificio existente sirve como argumento sólido.
¿Me puedes dar una idea de lo que significa? Lo imagino más o menos así (no necesariamente en el orden correcto):
[*]Comprobar la estática del sótano.
[*]Derribar la casa con cuidado hasta la cota superior del sótano.
[*]Ampliar la losa de cimentación para la nueva planta.
[*]Aislar bien el techo del sótano antiguo (¿cómo se hace en el área de un sótano abovedado?). Veo como el mayor desafío impermeabilizar la estructura existente con la nueva.
[*]Poner la casa sobre el zócalo existente (aproximadamente 1 m por encima del nivel previsto de la planta baja actual)
[*]Luego 2 plantas completas más un techo más plano, o como aquí una planta completa con un techo bastante puntiagudo. Donde dos plantas completas ya son una exigencia bastante dura. Habría que revisar hasta qué inclinación del techo (hacia más plano) la oficina de construcción está de acuerdo. Dos plantas completas más techo a 45 grados seguramente terminarán un metro más altas en comparación con las casas vecinas.
Aquí ya sobrepasamos en realidad el marco de la asesoría pro bono aquí en la consulta abierta.
Pero sí, más o menos: comprobar la estática del sótano # demolición del edificio existente hasta cota superior del sótano # nada de añadidos chapuceros para la "nueva" planta erróneamente planificada, sino un desarrollo nuevo con anexos limpios # aislamiento del techo del sótano aquí excepcionalmente (¿parcialmente?) por encima de la cota superior del sótano (nada para planificadores baratos!).
Si deseas que te acompañe: avísame rápido, ten en cuenta la lista de espera similar a la de un especialista. No tengo tiempo para dormilones, pero por lo demás con gusto.
¿Quién calcula hoy en día con volumen cerrado?
Al menos el planificador y la oficina de arquitectura me dijeron que es un método válido para la primera estimación de costes.
Por supuesto. Se construye espacio, no se puede facturar razonablemente en dos dimensiones. Sería casi como comprar peras y pagar manzanas.
Anotar 38 y dibujar 45 tampoco está del todo bien. Aunque me gustan más 45 o 38 que los 50 del edificio existente.
Yo también creo, igual que (?) el TE, que el planificador aquí simplemente se equivocó al escribir (se ve diferente en el móvil y en el escritorio). Sin embargo, 50° de inclinación del techo (y más aún "aproximadamente 50°") tienen la ventaja de poder crear rápidamente una planta completa.
Desde mi punto de vista está cada vez más claro que el planificador barato probablemente fue el mayor derroche de dinero (o lo sería aún si no archivamos su obra previa como dinero perdido).