Construir una casa financieramente factible o un castillo en el aire?

Hola a todos,

espero encontrar aquí buenos consejos, ideas y opiniones sobre mi problema - y por supuesto me alegro de cada aporte que incluya críticas constructivas

Situación financiera:
Estamos casados (yo 35, ella 30) y tenemos dos hijos (22 y 10 meses) y planeamos tener un tercer hijo. Actualmente (2 hijos) tenemos unos 4.000€ netos - ahora con la prestación parental, después más bien más cuando mi mujer vuelva a trabajar normalmente (probablemente en 2021). Lo que falta entre tanto lo compensan los abuelos - así que 4.000€ netos son prácticamente seguros, a partir de 2021 se espera unos 500€ más.

Tenemos una casa (valor estimado por el banco ~250.000€) - un arquitecto amigo dijo que se podrían obtener 280-300.000€ si se vendiera. La casa es de 1958, fue completamente renovada en 1992 y 2012 y no deberían ser necesarias reparaciones mayores en los próximos años.

En la casa hay dos apartamentos - el nuestro (80m²) y el de mis padres (~140m², sin alquiler, derecho vitalicio de uso). La casa está financiada con dos préstamos (uno por cada unidad de vivienda) de 85.000€ y 115.000€. De ellos se han pagado unos 30.000€. Si se necesitan detalles puedo proporcionarlos. Deuda restante aproximadamente 170.000€.

Problema:
Mis padres se acercan a los 70, por lo que no puedo simplemente "intercambiar" los apartamentos y que ellos vivan en el piso superior. En el piso superior no tenemos suficiente espacio - mientras los niños son pequeños está bien, en 4-5 años ya no, independientemente de si llega otro niño o no.

Opción 1: Ampliación en el piso superior sobre la ampliación existente en la planta baja - coste aprox. 150.000€. Hay planos, pero deben adaptarse para estar preparados para un tercer niño. Los costes deberían mantenerse aproximadamente igual, ya que están calculados generosamente.

Opción 2: Vender la casa y construir/comprar nueva. Suponiendo que se obtengan 300.000€, después de descontar los préstamos incluyendo los gastos de la venta [VFE] quedarían unos 100.000€ de capital propio, que en nuestra localidad debería ser suficiente para un terreno de tamaño similar. Problema: Para que exista el capital propio, la casa debe venderse antes de poder comprar un terreno y comenzar la construcción. Esto genera costes otra vez, si es que se encuentra alguien dispuesto a pagar la cantidad, pero mudarse un año (o más) después. Además, no puedo imaginar ahora una cifra de dinero que necesitaría para construir una casa nueva con un apartamento independiente (para los padres).

Si calculo a grandes rasgos costes de 500.000€ por terreno + nueva construcción (incluyendo apartamento independiente, llave en mano) + costes accesorios de construcción, con un capital propio de 100.000€, sería necesaria una financiación de 400.000€, con 4.500€ de ingresos netos - ¿es eso realista con un plazo máximo de 30 años?

Opción 3: Alquilar la casa. Ambas viviendas deberían poder generar juntas 1.000€ de alquiler frío al mes según mi opinión - que es precisamente lo que se paga ahora en las cuotas del préstamo. Si se tuviera un ingreso seguro de alquiler, se podrían cubrir los costes de la casa con eso. Entonces tendría esta casa como garantía para el banco en la financiación de la nueva construcción, pero no más capital propio.

Según el estado actual y con cuotas mensuales de ~1.000€, la casa "vieja" estaría pagada en 20 años, para entonces las grandes obras (techo, calefacción, ...) también deberían "aguantar". Los intereses están en su mayor parte cubiertos mediante contrato de ahorro para vivienda.

¿Qué opináis? ¿Son estos costes realistas dada nuestra situación y el ingreso neto actual? ¿Venderíais la casa o la alquilaríais?

Hoy pedí folletos en Kern-Haus, pero luego leí valoraciones más bien negativas sobre la calidad de las casas prefabricadas de esta empresa en varios blogs y foros. ¿Qué pensáis al respecto? También ofrecen un "asesor financiero independiente" - ¿se puede confiar en gente así?

¡Muchas gracias por vuestra ayuda!

Saludos,
Xor

¿Tus padres tienen tanta dificultad para caminar? Es el primer piso, la escalera no debe ser tan empinada. Que todo sea accesible está muy bien, pero para eso se necesita algo más que vivir a nivel del suelo. Un poco de movimiento viene bien. Mis abuelos tienen alrededor de 80 años y suben escaleras todos los días y trabajan en el jardín.
Por supuesto, si existe una discapacidad para caminar, no quiero haber dicho nada. De lo contrario, un intercambio sería la opción más sencilla.

>p.ej. poder generar 1.000€ de renta mensual sin gastos, lo que corresponde exactamente a las cuotas actuales del préstamo.

¿Y qué pasa con las reservas para reparaciones / costos de calefacción / impuestos, etc.?

Si no vendes sino que alquilas, pagas intereses por los 100.000 que no tienes; si eso es más barato, tienes que calcularlo.

Además, el alquiler puede no pagarse alguna vez y entonces tendrás que pasar el mes sin los ingresos del alquiler.

Mi madre tiene problemas con la cadera desde hace algunos años, que van empeorando cada vez más. Por eso, el intercambio de viviendas para nosotros es un tabú que no se puede romper. Además, mi padre es fumador, pero no quiere fumar dentro de la casa, sino en el jardín de invierno/terraza.

Si miro los precios de alquiler de viviendas en nuestra zona, se puede obtener claramente más; sólo puse una cifra como referencia. Se ofertan viviendas de alrededor de 120 m² por 700-900 € sin incluir gastos. Viviendas de aproximadamente 80 m² por unos 500-800 € sin incluir gastos. Con un alquiler total de 1300 € al mes, también deberían estar cubiertos los impuestos, seguros, etc. Habría que calcularlo con más detalle, pero actualmente pagamos unos 120 € cada 3 meses al municipio y unos 800 € en seguros.

En realidad, habría pocos fondos disponibles, salvo lo que se pueda sacar de los alquileres. Pero como dije, creo que durante 20 años debería haber más o menos tranquilidad, ya que todo es relativamente nuevo. Después, los alquileres deberían poder cubrir eventuales reformas, ¿no creen?

Al menos ese fue mi razonamiento con la opción "Alquilar y construir de nuevo".

Aunque sea un poco fuera de tema, ¿cómo llega el arquitecto a determinar un valor de 280-300T€ si la mayor parte de la superficie está gravada con un derecho de vivienda vitalicio y sin alquiler? Esta circunstancia reduce enormemente el valor del inmueble.
Probablemente solo haya mirado la casa y nada más. Por eso, lamentablemente, no se puede confiar en eso.

Aunque es un poco fuera de tema, ¿cómo llega el arquitecto a estimar un valor de 280-300 mil euros cuando la mayor parte de la superficie está afectada por un derecho vitalicio de vivienda sin alquiler? Esta circunstancia hunde el valor de la propiedad de manera masiva. Probablemente solo miró la casa y nada más. Por eso, lamentablemente, no se le puede dar crédito.

En una venta, los padres del TE no conservan el derecho vitalicio de vivienda en la casa antigua, sino que se les concede uno nuevo en la nueva propiedad. Por lo tanto, esta circunstancia no conduce a una depreciación del valor.