Sí, exactamente. Se trata de un terreno con construcción antigua, para el cual realmente no existe un plan de ordenación urbana. Estoy intentando consultar en la oficina de urbanismo sobre el coeficiente de ocupación del suelo y el coeficiente de edificabilidad, pero se puede ver en los terrenos densificados de los alrededores que aún estamos en una situación bastante moderada con 2 viviendas unifamiliares. El terreno mide aprox. 31 m x 38,5 m. Está algo alejado de Múnich, a casi 40 km.
[...] - Sótano: 100.000 €
Sin plan de ordenación urbana (aunque mencionas que hay una densificación activa alrededor, para eso suele establecerse uno) la oficina de urbanismo generalmente no puede decirte nada sobre el coeficiente de ocupación del suelo y el coeficiente de edificabilidad, porque en una construcción conforme al §34 por lo general no se calculan (sino que se explica posteriormente a quien quiere construir mucho más allá de lo permitido). Para el tamaño del terreno, encontraría tentador considerar subdividir para crear un tercer lote de construcción (por ejemplo, unos 420 m² para vosotros y unos 350 m² para un tercero). Respecto a los costos del sótano remito a mi regla del sótano (aquí en el foro, explicada varias veces recientemente) y aparte solo puedo decir que sin un estudio geotécnico difícilmente se puede afirmar algo más que "42" para que tenga sentido económico.
Ahora me surge la pregunta: ¿cómo continúo con la planificación de la construcción (asumiendo que todo vaya bien con el terreno)?
[...] ¿Busco un contratista general o un arquitecto antes de buscar un fabricante de casas prefabricadas o una casa de un proveedor específico? ¿O estoy usando términos imprecisos aquí?
Que antes de una "planificación individual por sí misma" primero veas quién ya tiene en su catálogo un modelo (casi) adecuado, ya lo había "elogiado". Uno así lo encontrarías entre los llamados fabricantes de casas prefabricadas. Los contratistas generales en la construcción de casas de ladrillo lamentablemente rara vez tienen modelos de catálogo (excepto las grandes marcas nacionales). Con mi asesoría incluso puedes acabar con un arquitecto aunque quieras tomar una casa tipo / modelo de catálogo. Los "
servicios arquitectónicos necesarios" aka "dibujar tu plano (diseñado por ti mismo o robado de internet) para la presentación de la licencia de obra" también te los ofrecerían los contratistas generales / fabricantes de casas prefabricadas. Mi "Plan de construcción de casas, también para ti: el modelo de fases de la HOAI" lo encuentras buscando externamente y la forma de llegar a mi consejo personal en el mismo sitio; "mi" Susanne seguro financia también en "40 km más barato que en Múnich" ;-)
Resumiendo brevemente "cómo continúas con la planificación de la construcción" según mi plan: haces con un arquitecto independiente el "Módulo A" (análisis básico y anteproyecto) y luego un "reposo de la masa" (= fase de despedida de los diseños alternativos no perseguidos), durante el cual preguntas a un máximo de un puñado de especialistas en madera y piedra con el anteproyecto, a dónde podría ir el viaje en términos de precio aproximadamente. Después haces con el mismo arquitecto u otro, o solo el diseño y entregas a un contratista general (el camino preferido si sigue en la vía de madera) o todo el "Módulo B" (el camino preferido si sigue en la vía de piedra). Ten en cuenta: un concurso no es una alternativa a adjudicar directamente a un contratista general, sino que se recomienda normalmente.
*) aquí se asume casas independientes