Baviera: ¿2 casas unifamiliares o una casa adosada?

@11ant Muchas gracias por la recomendación de lectura. ¿Entonces recomiendas en todo caso hacer la determinación básica y el anteproyecto con un arquitecto, incluso si encontramos algo en el parque de casas modelo que no requiera grandes modificaciones?

Sí, incluso si confías en que el proveedor pueda leer correctamente el informe del suelo (lo que a muchos fabricantes de casas prefabricadas ni siquiera les interesa, porque solo ofrecen a partir del nivel de cimentación superior). Por último, tampoco estoy realmente convencido de cuán "sólida" es tu preferencia por los fabricantes de casas prefabricadas, precisamente por tu inseguridad al clasificar a los proveedores. Donde está mi recomendación de lectura, también encontrarás el "punto de inflexión" ;-)

Sobre los proveedores... ¿conoces al experto en casas prefabricadas?

Lo encuentro bastante recomendable; y si entiendes bien el bávaro, también a Andreas Zink.

¿Por qué casi no se encuentran casas con planta baja + primer piso + ático en catálogos? Casi siempre solo planta baja + ático.

Además de que "el plan de desarrollo urbano quizás solo lo permite", ¿probablemente también suele ser más barato en casas independientes de tamaños habituales? (Un poco conjetura, pero al fin y al cabo tú estás proponiendo justo una planta entera más, eso es mucho espacio habitable)
Aunque estas casas con dos plantas completas y normalmente un techo más plano encima (no acondicionado) en realidad han sido muy populares en los últimos años y también se ven mucho en catálogos (como "casa urbana" o "villa urbana" o algo parecido). Pero eso no es lo que quieres decir ahora, ¿o sí?
Por lo demás, en casas pareadas más estrechas o casas adosadas con planta baja + primer piso + ático también es más común, pero a menudo por necesidad, para máximo espacio habitable en el mínimo terreno. (una búsqueda rápida en Google muestra por ejemplo Town & Country Mainz 128 o Viebrockhaus Maxime 1000 D, pero también casi cualquier plano en las grandes constructoras de casas adosadas)

Además de que el "plan de desarrollo urbano posiblemente solo lo permite", ¿quizás también es simplemente más económico con frecuencia en casas independientes de los tamaños habituales? (Un poco especulando, pero al final justamente propones un piso completo más, eso es mucho espacio habitable)

Los 170 m² deseados como dos pisos y medio tendrían una superficie base de poco más de ochenta metros cuadrados, por lo que es una dimensión más típica de casas adosadas. Casi nadie construye voluntariamente en altura si se trata de una casa independiente. Me parece que aquí ha perdido el cambio de mentalidad y en cuanto al volumen de construcción todavía está en la etapa del pensamiento anterior de una casa pareada. La tamaño deseado es más demandado como villa sustituta en el segmento de casas independientes; las casas de un piso y medio en este tamaño ya son raras porque encajan peor en un catálogo nacional. Los proveedores de casas prefabricadas se esfuerzan en ofrecer modelos inmediatamente competitivos, es decir, comparables como Polo/Fiesta/Corsa o Golf/Focus/Astra entre sí. Teniendo en cuenta el hecho de una mezcla no uniforme respecto al umbral de planta completa entre los estados federales, las "casas de un piso y medio" se encuentran adaptadas para los estados federales con dos tercios y también con elevación de la pared de rodilla para los estados federales con tres cuartos. Los modelos de villa sustituta se diseñan entonces "medio nivel más grandes". Por eso, probablemente se buscan en vano modelos independientes de dos pisos y medio con 170 m². Los clientes no buscan una aguja en un pajar en los catálogos, sino los más vendidos.

A la mayoría de los clientes les falta eso: ponerse en el lugar y en la mentalidad del proveedor. Los constructores de casas prefabricadas son muy competentes en eso, enfocándose principalmente en el cliente por cuota de mercado, para que no se lo lleve el competidor. Los constructores tradicionales de casas de obra pesada son (con pocas excepciones, principalmente Town & Country y Heinz von Heiden) exactamente lo contrario: en particular los constructores regionales dirigidos por propietarios se dejan llevar por los deseos del cliente y son en cierto modo culpables de producir constantemente planeamientos individualizados en cantidades mínimas. No comprenden el poder de la producción en serie.

¡Muchas gracias de nuevo por toda la información! Poco a poco se va aclarando la niebla.

Así que definitivamente tiene sentido contar con un arquitecto, ya que todavía hay muchas cosas por resolver:

[*]2 casas unifamiliares o casa adosada (aunque la tendencia claramente es casa unifamiliar)
[*]Número de plantas (preferencia planta baja, primera planta, ático por la vista desde el 2º piso / ático)
[*]Tipo de construcción (la casa prefabricada me parece la mejor relación calidad-precio, pero estoy abierto a que me convenzan)
[*]Posición exacta en el terreno

Mi plan es el siguiente:

[*]Consulta con un arquitecto independiente para llegar a un anteproyecto (fase de servicios 1 y fase de servicios 2)
¿Debo fijarme en algo en particular al buscar arquitecto? ¿O simplemente buscar en Google y mirar las valoraciones? ¿Hay recomendaciones para el sur de Alemania? En Danwood ofrecían la intermediación de un arquitecto que cobra 1.200€, pero seguramente estará parcializado. ¿Es un precio similar el de los arquitectos independientes? Probablemente más caro, ¿no?
[*]Presentar el anteproyecto a varios constructores de casas para obtener presupuestos
Pueden ser constructores de casas prefabricadas como Danwood, Hanse Haus y Schwabenhaus, pero también otros. El arquitecto espero que me pueda asesorar sobre los demás. Para el sótano tal vez pedir presupuestos por separado.
[*]Revisión de las ofertas
¿Con quién hago esto? ¿También con el arquitecto? ¿O con un asesor de construcción como Fertighausexperte, Andreas Zink, tú también eres asesor de construcción, ¿verdad?
[*]Negociación de precios, decisión y adjudicación

Y entonces empieza realmente la cosa, pero seguro que los pasos dependen de a quién se le haya adjudicado el proyecto.

Número de pisos (preferencia PB, PP, Ático por la vista desde el 2º PP / Ático

Si tu principal interés es un mirador, podría ser interesante también un piso escalonado con terraza en la azotea.

Tipo de construcción (me parece que las casas prefabricadas tienen la mejor relación calidad-precio, pero estoy dispuesto a que me corrijan)

No existe un tipo de construcción absolutamente más barato, hay que determinarlo caso por caso concreto. Por eso recomiendo también la "toma de decisiones" (conmigo o solo) en la fase de fermentación de la masa, ver

Presentar un anteproyecto a diferentes constructores de casas para obtener presupuestos
Pueden ser fabricantes de casas prefabricadas como Danwood, Hanse Haus y , pero también otros. Espero que el arquitecto pueda asesorarme sobre los demás. Para el sótano, si es necesario, solicitar presupuestos por separado.

Ya tienes tres constructores de madera juntos, añade entonces dos (preferiblemente: regionales) de piedra. Sin sótano necesitas un espacio de reemplazo para sótano, o con sótano puedes prescindir de ese espacio de reemplazo. En ese sentido, la casa con o sin sótano tampoco es lo mismo en la superficie. Por ahora, en esta ronda pregunta solo por una versión. Con mi regla del sótano determinarás (o el arquitecto en el módulo A) si debe ser un diseño con sótano. Importante: ¡nunca solicitar el sótano por separado, sino siempre incluirlo en el paquete de servicios del constructor! (en este punto difiero con el "experto en casas prefabricadas").

para llegar a un anteproyecto [...] ¿Debo fijarme en algo en particular sobre el arquitecto? ¿O simplemente buscar en Google y mirar algunas valoraciones?

Considero que este propósito / horizonte de expectativas es demasiado limitado. Recomiendo un contrato con el arquitecto inicialmente solo para el módulo A por razones prácticas de contrato. Salvo que "la química no sea del todo convincente", normalmente se seguirá trabajando con el mismo arquitecto. Así que desarrolla el anteproyecto preferiblemente con un arquitecto que también te convenga para el diseño. Los arquitectos más adecuados para proyectos de viviendas unifamiliares no tienen valoraciones ni una página web destacable, si acaso. Todavía se los encuentra de forma clásica en las páginas amarillas analógicas.

Revisión de las ofertas
¿Con quién hago eso? ¿También con el arquitecto? ¿O con un asesor de construcción como Fertighausexperte, Andreas Zink, @11ant tú también eres asesor de construcción, verdad?

Regularmente con el arquitecto al inicio del módulo C, en casas “prefabricadas” como un servicio aparte o mejor aquí con uno de los especialistas mencionados. Yo mismo también soy asesor de construcción (neutral en cuanto a tipos de construcción). Sin embargo, solo ofrezco la revisión de ofertas si estas han sido solicitadas de forma estructurada (por mí o por cuenta propia). Comparar peras con manzanas es tarea para quien haya matado a sus padres, altamente indemnizable y por tanto no remunerable.

Negociación de precios, decisión y adjudicación

Lee también lo que he escrito aquí sobre los términos autoadjudicación, adjudicación individual, licitación y horas por administración.

Y luego es cuando realmente empieza la cosa, pero los pasos seguramente dependen de a quién se haya adjudicado el proyecto.

No solo a partir de aquí, ni solo los pasos. Por eso insisto en aclarar el tipo de construcción (o revisar la propia preferencia, si existe) antes de pasar de la fase de anteproyecto a la de proyecto.

¿Con qué costo total debemos contar para 2 casas unifamiliares?

¿Dónde está en realidad el segundo propietario? ¿Qué hace mientras tú ya tienes en mente levantar ambas casas?
Hay que ver las dos casas de manera diferente.

Apuesto cualquier cosa a que las discusiones sobre la planificación de la casa, que aquí se hacen con/sobre otros familiares, el 90% de los socios constructores no sabe nada y el 80% ni siquiera se construye.

No se puede simplemente pedir dinero para dos casas, construirlas y ¡zas!, que todos sean felices en “su” hogar. Registro de la propiedad, después de mí el diluvio.

Al lado del terreno hay una franja verde que la ciudad en algún momento quiere convertir en una calle. Entonces también habría un tercer solar en la calle.

Eso tampoco es tan simple. Escribes que tienes que construir según el párrafo 34, que se refiere a la superficie base del terreno y de la casa. No puedes simplemente quitar la superficie base en uno y poner algo nuevo encima.

("Eso depende" es siempre la respuesta favorita que recibes)

Sí, un Dacia es un coche excelente, muchos conductores de Mercedes ni siquiera conocen la marca…
Significa: una Scanhaus Marlow también ofrece una vida y convivencia relajadas bajo un mismo techo, pero no se puede comparar con el equipamiento de una Schwörerhaus.

¿Hay un resumen de quiénes aquí pertenecen a las grandes empresas, a los proveedores económicos conocidos, etc.?

No, se pueden usar portales como ImmoScout o Fertighaus, pero los que no hacen publicidad ni pagan por anuncios no aparecen allí.

¿Quién es conocido por tener problemas, quién por buenas experiencias?

Todos, y sobre todo de noche.

¿Por qué casi no se encuentran casas con planta baja + primer piso + ático en catálogos? Casi siempre solo planta baja + ático.

… 3.ª razón: porque el grupo objetivo más grande justamente no busca eso. Muchos tienen como primera propiedad una casa en fila o adosada y quieren olvidarse de las escaleras. La tendencia va hacia el bungalow, incluso con 4 personas, aunque no tiene por qué ser comprensible para todos.
… 4.ª razón: algo así suele caer en la construcción maciza, donde tras consultar con el contratista general se planifica la autoconstrucción del ático si es necesario.

En se ofreció la intermediación de un arquitecto, que luego cobra 1.200 €.

Vaya, hace 10 años me dieron costos muy diferentes de arquitecto por parte de Danwood. ¿Para qué cobra 1.200 €?

Presentar el anteproyecto a diferentes constructores para obtener presupuestos
Pueden ser constructores prefabricados como Danwood, y , pero también otros. Espero que el arquitecto pueda aconsejarme sobre los demás.

No creo que se molesten en calcular tu casa soñada. Van según sus metros cuadrados, tipo de construcción (un edificio de dos plantas o uno con techo a dos aguas, por ejemplo) y hacen un cálculo aproximado. Después de firmar el contrato recibes un presupuesto detallado que forma parte del contrato.
Y depende de ti o de un perito comparar las descripciones de los servicios de construcción y detectar los recargos.

Para el sótano, si es necesario, pedir presupuestos por separado.

Muchos constructores de casas prefabricadas solo construyen con su persona de confianza. En algunos casos es Glatthaar.
Sin embargo, me sorprende el paquete “proveedores económicos con sótano”: se puede hacer, pero no es obligatorio.