六十年代房屋翻新：专家建议值得怀疑？

大家好，

我已经在这里潜水一段时间了，今天因应当前情况注册了账号，希望大家给出一些看法。

我和我女朋友都三十多岁，有一个15个月大的小男孩，我们打算在中法兰肯买一栋独立的单户住宅（800平方米的无坡度地块，建于1959年，约123平方米使用面积），总价36万欧元含购房附加费用。昨天我和一位鉴定专家去现场，看房后我已向房产中介确认了购买。房子已经为我们做了绑定预订，我们会买下它。
我女友是公务员教师，是名非常懂建筑的人。我是节能工程师，平时主要接触大型通风设备、热电联产和三位数千瓦级的锅炉设备，隔热方面几乎没经验。但我对技术有一定了解，也有成本估算的经验。

这里先用要点罗列一下房子的基本情况，由下至上：

[*]地下室：暖气房和油库、工作间、储藏室/食物储藏室、带外侧通向花园楼梯的洗衣房。
[*]一层：门厅、卫生间、小浴室带浴缸、带瑞典炉和露台门（通花园）的客厅、餐厅、厨房。
[*]二层：浴室（同样铺有木地板和地毯）、3间卧室。
[*]阁楼，通过折叠楼梯可达：两个小且一模一样的房间。面积估计各6平方米，居住面积123平方米中未计入。两个房间上面到屋脊还有约0.8米的空间。

现状：

[*]工作间有漏水点：电线入口处漏水，大雨时大约会进2桶水。
[*]一些地下室天花板有看起来很旧的隔热层，看上去像是自制的薄泡沫聚苯乙烯层。
[*]采暖：油炉，1999年建。房内也有燃气接口。
[*]电路为两线制。
[*]地板全为木板，几乎所有房间铺了地毯。
[*]外墙按平面图是30厘米砖块，再抹灰。
[*]双坡屋顶约1980年更换过瓦片（"Biberschwanz"瓦），并装有Heraklith夹层隔热层。屋内面为“稻草垫抹灰”和木板覆盖。外部无明显不平，砖块略带苔藓。屋内可在屋脊下直接看到屋架，没有潮湿迹象。

在专家来之前，我们以为这是个比较大的装修工程，需要完全翻新。
意思是：所有管线（水、电、暖）全部拆掉重装，外墙隔热，屋顶隔热，更换新的三层玻璃窗。所有浴室和厕所重新装修，厨房也要换。我们估算全部工程费用最高24万欧元。我们有朋友三年前完成了类似的房子全部翻新，预计费用我们估算的基础上升到30万欧元，且他们还申请了KfW的补贴和资助做了核心翻新。

昨天专家给出的结论是：
前提：我通过鉴定专家网站找的这位专家，因时间紧迫。我先电话简要说明了计划工作范围，也很期待他究竟是谁。他大约70岁，名片上写是建筑损害鉴定专家，还做霉菌检测及建筑质量监督。他似乎是那种“运行正常的系统不轻易动”的类型。我对他建筑结构的判断相信，但他在某些知识点上似乎不是很精通（例如他认为冷凝锅炉效率与回水温度/温度水平无关系，且没有隔热强制要求）。

[*]他几乎在所有房间测了墙体湿度。房子两年未用且未通风，湿度读数还不错。工作间湿度自然较高。针对漏水问题，他建议采取以下措施：在房子受损的拐角外侧，围绕大约2米范围内挖开至地下室地板水平；切断并回撤电线，重新钻孔并做好密封。费用大约估算为5千欧元。
[*]令我惊讶的是，他建议在地下室房间安装小暖气片做基础供暖，以确保避免霉菌，热气不会浪费会向上升。地下室加装暖气让我感觉很奇怪。
[*]供暖方面他建议用燃气冷凝锅炉代替原有油锅炉，这样可大幅节能。我觉得这建议不靠谱。还建议锅炉以70/50度运行，却又奇怪为什么不会产生冷凝。
[*]外墙（主要是南侧抹灰有细裂纹）他打算用抹灰覆盖抹灰的方案美化，但不做隔热。如果我理解建筑能耗法的话，这样确实没有隔热强制要求。但我对直接在旧抹灰上直接涂新层心存疑虑，不确定这样是否常见或可靠。
[*]屋顶如果我理解没错，他也建议保留。但我认为建筑能耗法明确规定：如果不能满足DIN 4108-2 (2013)的最低隔热标准，顶层天花板或屋顶必须隔热。老式的酸菜隔热层绝对达不到。
[*]窗户更换时，他也不会装最严密的三层玻璃窗，而选择玻璃U值介于1.3至1.5之间的双层玻璃。
[*]电路他会重新安装，估计成本至少2万欧元。采暖和水管则建议保留。我们对此很担心，毕竟60年旧管线继续使用有风险，即便还能用20年，入住后再拆墙弄地板维修实在麻烦。

总结就是他建议装修内容远不及我们预期。估计可以节省约10万欧元。
我们的诉求是现在做好房子，不想每隔5年就有一个小工地要搞，因为要分步完成所有工程。但我们也不想无条件打造一个超强隔热核心翻新的房子。我能理解他的想法，希望做到一个功能正常、无霉菌风险的建筑，不轻易去大动干戈。另一方面，未来50年的能源费用也不容忽视。

我想听听大家对上述情况的看法。如果需要，我可以提供更详细的信息。我知道远程判断很难，尤其隔热问题比较有争议。毕竟我以前没怎么接触过这方面，难以正确评估他的说法。
我目前打算找第二位专家（有推荐的靠谱渠道吗？）再去现场做第二次意见征询。

如果有人读完这篇长文，有类似经验、或者有完全不同的想法或建议，是我之前没想过的，我很期待听到你们的意见。
谢谢大家，期待回复。

schwalbe

我同意评审员的意见。甚至包括关于燃气冷凝锅炉的部分。你正在进行翻新。所以完全不需要那些过度的保温措施。

关于管道，我也同意你的看法。

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[*]他会用一层涂层覆盖原有外墙（尤其是南侧轻微的裂缝），以达到视觉美化的效果，但不会安装保温层。如果我正确理解建筑能效法的话，这样做也是可以不用强制保温的。不过想到在旧涂层上直接涂一层新的，寄希望于它能牢固，我还是有些担心。这是常见的做法吗？
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我们在两份独立的报价中也被推荐过。首先会涂一层增强涂料，然后是面层涂料。为了安心，人们建议先做一个新的涂层附着力测试。

谢谢你们的回复。
如果撕裂测试结果显示情况并不像预期那样顺利，那么无论如何，我们肯定会完全投入到立面修复的主题中，包括整个相关的棘手问题吗？（保温层延伸到地下室地面？\ 非常小的屋顶檐口在山墙侧 -> 延长屋顶？\ ...）
你们对屋顶保温有什么看法？我们几乎不会绕过这个问题，对吧？

关于油/气的问题，我刚才在别处听到关于未来可能大幅上涨的二氧化碳税的提示，这可能会使目前短期看起来便宜的锅炉更换成为长期的高成本问题。你们怎么看一台配合增大散热器和小型光伏系统（约7千瓦峰值）的热泵？我知道它们在高温条件下永远无法达到数据表上的工作效率，但至少这样我们在自用电方面会稍微独立一些。

燃气冷凝锅炉启动并供暖，直到你烧掉100k€，针对这种房屋有新的法律和补贴。前任业主的消耗值是多少，按升油或每年欧元计算？

消费数据或账单我至今没有，但想在星期一问一下。