关于融资可行性的理解问题

大家好，
我和我妻子正准备具体开始规划自建房，并希望尽早了解尽可能多的相关因素。

在论坛里有一些事情引起了我的注意，也让我感到疑惑。我想就此简单提几个问题。

总体来看，我几乎只看到包含地皮在内的建筑成本计算最高也就是40到50万欧元。根据我对巴伐利亚各城市市场的印象，地皮价格大约是每平方米800欧元，再加上至少50万欧元才能建一栋“正常”的150平方米的房子。这跟这里的预算和规划完全相反，这里150到200平方米带地皮的房子根本不需要50万欧元。
像因戈尔施塔特这样的城市，网络上的价格真的这么夸张吗？还是说论坛中城市里的私人建房者占比较少，所以这些例子被忽略了？

其实我发帖的主要原因是：
我觉得这里大多数人的收入都不错。月净收入5000欧元的家庭，对很多人来说已经算是高收入了。换句话说，如果没有结婚，依旧要缴纳团结附加税（Soli）。

不过这里对每月1500欧元贷款额却几乎看作上限。我觉得我之前的计算可能太天真了。请帮我找出我的思维错误：
假设月净收入5000欧元，当前冷租是每月1000欧元。为什么1500欧元贷款月供就变成上限或者说“很高”的负担？

我原以为，若每月1500欧元的房贷外加约1500欧元的食物、燃料等开销，在租房期间自己每月大约还能存下2000欧元左右。如果只有一辆车且生活节俭（这里常被提及），存下的钱可能更多。

那是否意味着每月2000欧元的存款加上原本省下的1000欧元冷租，总计每月能有3000欧元甚至3500欧元的资金？有孩子的话自然少些。那么通常怎么计算？是只计算1000欧元每月吗，还是还要扣更多？

顺便说一下，我并不怀疑你们专业意见的正确性，只是怀疑我自己的计算和考虑是否正确！

此致
Matthias

关于我的思路补充说明： 如果目前支付1000欧元的冷租金，并且持续30年（租金价格可能会上涨），那么仅仅通过节省租金就已经还清了36万欧元。并且没有额外负担。

即使是房子，也应该计划水电费和一小笔备用金（起初多用于花园等特殊需求）。为此，我会按每平方米居住面积统一计算2欧元的水电费和1欧元的备用金。 作为房主，还应额外考虑一小部分收入储蓄，无论是用于度假、家用物品更换等。毕竟买新车也需要储蓄。 我会将可能的房贷设定为即使有两份工资中有一份因短期工作减少（目前的情况）、失业或育儿假几个月，也能应付。 如果你自己觉得每月其实可以多还款，那么应该将这部分钱存起来，并进行相应的年度特别还款。也就是说，贷款合同应有足够的特别还款条款。 当然，你说得对，建筑项目的总成本因地区差异很大。通常在真正的大城市周边以及大公司的周边地区价格较高。主要是地价差异大，而实际建筑成本差别不那么明显。 如果对比一下论坛帖子，约三四年前，作为粗略估算，每平方米居住面积加地下室（如果需要）的建筑成本大约是1600到1800欧元。 现在标准建筑成本已经是每平方米2000到2200欧元了。众所周知，根据需求，价格上限几乎没有限制。 你提到的约15万欧元购买约150平方米的房子应该已经高于标准，或者说需要知道你认为其中包含了哪些内容。

现有建筑（旧的和翻新）与新建筑在价格上是有区别的。如果用5000净收入几乎没有自有资金去融资50万以上，那是胡说八道。很多计算都是美化过的。健身合同三个月后就取消，然后对未来的事件进行操控。

旧房和翻新与新建在价格上是有差别的。如果你净收入只有5000，想要融资50万的自有资金，那是胡扯。

你好，感谢你的回复。第二句话我没完全明白。 旧房和新建似乎几乎没有区别。感觉两者通常都是大约100万欧元全包。 但这只是基于中介提供的信息和在这里住了很久的朋友们的讲述做出的估计。

对于房子，你还应该考虑附加费用和一小部分储备金（开始时更多是给花园等的特别需求）。我会按每平方米居住面积2欧元的附加费用和每平方米居住面积1欧元的储备金来计算。 … 你引用的约150平方米500千欧的费用应该已经高于标准了，或者说需要知道你认为其中包含了什么。

感谢你的帖子。这给了我很多参考点。顺便说一下，在这个地区，150平方米500千欧被认为太低了。据说这里得从80万欧元起算，甚至更高，无论是新建还是旧房。 所以我对于还款计算感到很疑惑。确实很多人也赚得多。但是，这里的人平均净收入达到10000欧元，因此他们能买得起房子的说法，我也很难相信。 听起来这里很多人都做了过于天真的计算（就像我最初那样）或者继承了很多财产。不然这些价格其实是无法负担的。

我认为在这里的讨论中应该抛开绝对数值。据我理解，对于一个利率来说，大约5%的年金率是相当健康的，这样可以在可控的时间范围内偿还贷款，大约20-30年。最大1500欧元，很多人习惯性地将其当作冷租金（同时忽略了每月的附加费用至少在400欧元左右），并认为通过精心计算的特殊还款，所有问题都能解决。事实大多并非如此。即使是年金率为4.67%，其中3%是偿还本金，算下来是1605欧元加上400-450欧元的附加费用。贷款金额是418千欧元。

你算算5%的利率加上附加费用和你的贷款金额。我敢打赌你的支出大约在3000欧元左右。假设家庭收入是5500欧元，有两个孩子，留给其他生活开销的也就2500欧元左右，这还算可以，但无法像之前1500欧元的全包租金那样挥霍，而且房屋的储备资金也还没有建立起来。