贷款额度 - 什么是可实现的？

呼，要正确评估这个问题，你得自己拿出笔和纸，a) 做一张资产负债表，b) 做一份收支表。

a) 这样才能清楚知道净资产到底有多高。
在左边写房地产+股票+现金的数值，
右边写负债。
我现在还不太明白其中的情况。
2028年的剩余债务没用，重要的是今天的状况。

b) 用来计算可自由支配的收入。

关于Immo1：是否划算，只有你自己根据具体数字才能判断。
1%的利率和2%的还款意味着贷款期限为40年。
那时你大概65到68岁了。
不过如前所述，你能更好地评估。

当我听到以下说法时，我会警惕：
“Immo2被父母房子的抵押权所抵押”
在我看来，这表明在贷款初期就已经有问题。

现在还要申请另一笔贷款？
我对此持怀疑态度。

你们有理财/资产顾问吗？这个模式看起来很像。他榨干你们的一切，最大限度地为自己谋取利益。父母的房子被抵押了？那可是有人真想弄明白情况。

贷款利率固定期结束时的剩余债务不那么重要，关键是当前的实际情况：我这里大致看到目前总负债为300000欧元。如果现在还要增加350000欧元到400000欧元，那你们的债务将达到7000000欧元，以你们目前的收入（恕我直言）根本无法在退休前还清。银行也会告诉你们这一点。

第一套房子就是灾难：小学五年级的数学水平，120000欧元债务，10年内偿还20000欧元=还清需要60年。另外还有利息，也许将来还会上涨……那你得100岁甚至更老才能还清，天哪！

所以单从流动性来看我其实没有看到问题，但你们的信用状况会成为计划建房的难题。

第一套房子就是灾难：五年级数学120000欧元债务，10年偿还20000欧元=需要60年才能还清全部债务。再加上利息，利率可能还会上升……在你还清之前，你可能已经100岁或更老了，天哪！

但是在出租物业中，尽量少还本金而获得正现金流是很常见的做法。如果可能的话。是否将现金流用于额外还款则是另一个问题。

最终，我认识的人中，没有人在刚作为小房东起步时还买了自住房产。这是因为达到一定规模后，即有一定收入，才可以并行操作。我的建议是专注于其中一个。所需的规模根本不存在。

关于父母家的事情，主要是因为我大学期间买了自己的公寓。这样我的月供和租房的房租差不多，但不同的是我还在逐渐还清公寓的贷款（虽然不多），另外自2012年以来房产价值也有了不小的增长……所以我觉得这对我来说是一个非常划算的交易！父母家的抵押贷款很低，当时和现在都不构成威胁。那套公寓是未装修的状态（大部分装修是我自己做的，还加建了阁楼），当时价格是85,000欧元（没有中介费）。房产升值主要是因为装修，阁楼扩建使得居住面积翻倍，以及过去六年的房产积极增值。

房子有储备基金。供暖系统在六年前完全更换了（包括管道），并且为未来几年即将进行的屋顶修缮准备了储备金。所以不会有太大的意外费用。目前慕尼黑周边地区空置率绝对不是问题。因此我仍然认为大学期间买这套公寓是明智的。

第二套现在出租的公寓在同一栋楼里。我是以公平的价格买到的，没有中介费。我买下了它，并将抵押贷款分摊到两套公寓上。这套房基本上就是像帖子#14中描述的那样自给自足。贷款会一直还到我65岁……只要租金能够覆盖贷款，我偶尔买个强化地板，偶尔装修下浴室，这样也挺好的吧？

除此之外，在第一次固定利率期满后（在那之前月供不会变），如果利率涨得很高导致租金无法继续覆盖贷款，我还能选择卖房。

我现在住的这套公寓买得很便宜，我认为风险不大。

这就是我当初的考虑和想法。我会认真考虑大家的意见，再次坐下来好好想想是否卖房可能更合理，因为这是大家的共识。

利率锁定期结束时的剩余债务并不那么重要，重要的是当前的实际情况：我这里估算了一下，目前的总债务为300000欧元。

这已经算得很宽松了……
根据我五年级的数学知识，120千+65千+40千其实是225千。

第一套房子就是灾难：五年级数学120000欧元债务，10年内偿还20000欧元=还清需要60年。再加上利息，也可能会有上涨……在你还清之前你可能已经100岁或更老，卧槽！

当然，10年后我还没还多少债，这是真的。但至少25000欧元已经还清了，而且我这期间房租收入比我还给银行的贷款还多30000欧元（毛收入）。

这就是说，如果房价10年保持不变，我能以11万欧元卖掉房子，还清贷款后还剩15000欧元，还有10年的额外收入。

净收益方面，这套房子每月大约带来400欧元（暂且不考虑具体的税务、折旧等因素）。也就是说，我每年从房子上赚100欧元x12个月x10年=12000欧元，减去可能的小额修理费用。

也就是说，只要我不需要以不足95000欧元的剩余债务扣除12000欧元净租金后等于83000欧元出售房子（这大约相当于25%的房价贬值），我基本上是打平的。这是最坏的情况。
也许房价10年后会上涨或者保持稳定？没人知道……我个人觉得25%的跌幅不太可能。