Cantidad del préstamo - ¿Qué es realizable?

Puf, bueno, para evaluar esto correctamente, tendrías que tomar tú mismo papel y lápiz y a) hacer un balance patrimonial y b) elaborar una cuenta de ingresos y gastos.

a) Para que quede claro cuánto es realmente el patrimonio neto. Entonces, en el lado izquierdo los valores de las propiedades + acciones + dinero en efectivo. En el lado derecho las deudas.
Todavía no lo entiendo del todo.
La deuda restante en 2028 no sirve de nada, cuenta el estado actual.

b) Para determinar el ingreso disponible.

Sobre la Inmobiliaria1: si vale la pena o no solo tú puedes verlo con los números exactos.
1% de interés y 2% de amortización significa 40 años de plazo.
Entonces tendrías alrededor de 65 a 68 años.
Pero como dije, tú puedes juzgarlo mejor.

A mí la siguiente afirmación me hace saltar las alarmas:
"Inmobiliaria2 está gravada con una hipoteca del domicilio de los padres".
Para mí eso indica que ya hubo problemas al solicitar ese crédito.

¿Ahora otro crédito más?
Soy escéptico al respecto.

¿Tienen un asesor financiero/patrimonial? El modelo me parece mucho eso. Les exprime todo para sacar el máximo beneficio para sí mismo. ¿Está gravada la casa de los padres? Ahí alguien quiere saber algo.

La deuda residual al final del plazo de interés es menos importante, sino que cuenta la situación actual real: veo aquí (de manera aproximada) actualmente 300000€ de deuda total. Si ahora se añadieran 350000€ - 400000€, tendrían 700000€, lo que (con todo respeto) con sus ingresos actuales no se puede manejar hasta la jubilación. Eso también se los dirá el banco.

El primer piso ya es un desastre: matemáticas de quinto grado, 120000€ de deuda, 20000€ de pago en 10 años = 60 años hasta que todo esté pagado. Además los intereses, que en algún momento podrían subir... estarías 100 años o más viejo antes de pagar eso, ¡¡qué ridículo!!

Así que solo en cuanto a liquidez no veo problema, pero su solvencia será un problema para una construcción de casa planificada.

La primera vivienda ya es un desastre: Matemáticas 5º grado 120000€ de deuda, 20000€ de devolución en 10 años = 60 años hasta que todo esté pagado. Además los intereses, que también podrían subir en algún momento... estarías 100 años o más antes de haberlo pagado, ¡WTF!

Sin embargo, en los inmuebles para alquiler es habitual amortizar lo menos posible y en su lugar, si es posible, obtener un flujo de caja positivo. Si ese dinero se usa para pagos anticipados es otra cuestión.

Al final, no conozco a nadie que, mientras comenzó como pequeño arrendador, también adquiriera propiedad residencial para sí mismo. Eso se puede manejar en paralelo a partir de cierto tamaño, es decir, con ciertos ingresos. Aquí mi consejo sería enfocarse en uno solo. Simplemente no hay el tamaño necesario.

entonces lo de la casa de los padres viene simplemente porque compré mi piso cuando era estudiante. Así tenía la misma cuota que si hubiera pagado alquiler, pero con la diferencia de que pagaba mi piso (aunque no mucho) y además está la considerable plusvalía desde 2012... Entonces, creo que para mí fue un negocio excelente!
La hipoteca sobre la casa de los padres es baja y por tanto entonces como ahora no representa una amenaza. El piso, en estado sin reformar (la mayoría lo hice yo mismo + también amplié el ático) costó 85.000 (sin intermediario). La plusvalía viene simplemente por la reforma, la ampliación del ático, que dobló la superficie habitable y la evolución positiva del valor en los últimos 6 años.
Hay reservas para la casa. La calefacción se renovó completamente hace 6 años (incluidas las tuberías) y hay reservas para una renovación del tejado que se avecina en los próximos años. Por lo tanto, no puede venir algo demasiado grave. Además, el desempleo de viviendas en el área de influencia de Múnich actualmente no es un problema en absoluto. Por eso sigo pensando que fue bueno comprar este piso siendo estudiante.
El segundo piso, que está alquilado ahora, está en la misma casa. Lo conseguí a un precio justo y sin intermediario. Me lo compré y la hipoteca la repartí entre los dos pisos. Fue prácticamente pensado como una operación automática, como se mostró en el post #14.
Entonces funciona un crédito hasta que tenga 65 años... Mientras lo cubra el alquiler, solo tenga que comprar un suelo laminado cada pocos años y reformar el baño de vez en cuando, ¿no está bien?
Aparte de eso, tras la primera vinculación de interés (hasta entonces la cuota no cambia) siempre puedo vender, si los intereses hasta entonces suben tanto que el alquiler no cubre el financiamiento.
Mi piso actual, que habito, lo conseguí tan barato que en mi opinión no hay mucho riesgo.
Esos fueron mis motivos y pensamientos para actuar así.
Pero lo voy a tomar en consideración, sentarme otra vez y pensar si una venta quizá sea más sensata, que es el consenso general aquí.

La deuda residual al final del periodo fijo de interés es menos importante, lo que cuenta es la situación actual real: veo aquí (de manera aproximada) actualmente 300000€ de deuda total.

eso ya es un cálculo bastante generoso...
Según mis conocimientos de matemáticas de quinto grado, 120 mil + 65 mil + 40 mil son en realidad 225 mil

El primer apartamento ya es un desastre: matemáticas de 5º grado, 120.000 € de deuda, 20.000 € de devolución en 10 años = 60 años hasta que todo esté pagado. Además, los intereses, que también podrían subir en algún momento... tendrías 100 años o más antes de haberlo pagado, ¡WTF!

Claro que no he pagado mucho después de 10 años, es cierto. Pero al menos 25.000 ya se han ido y en ese tiempo he recibido 30.000 euros (brutos) más de alquiler de lo que he pagado en cuotas al banco.

Eso significa que, si los precios inmobiliarios se mantienen constantes durante 10 años, venderé el apartamento por 110.000, podré liquidar mi crédito y aún me quedarán 15.000 euros y un ingreso adicional durante 10 años.

Neto, el apartamento genera alrededor de 400 euros al mes (sin entrar ahora en aspectos fiscales exactos, depreciaciones, etc.). Eso significa que gano con el apartamento 100 euros x 12 meses x 10 años = 12.000 euros menos posibles reparaciones menores.

Esto quiere decir que, mientras no tenga que vender el apartamento por menos de una deuda pendiente de 95.000 euros menos 12.000 euros de renta neta = 83.000 euros (lo que equivaldría a una pérdida de valor de aprox. 25 %), sigo saliendo a cero. Ese sería el peor escenario.
Pero tal vez los precios suban o se mantengan constantes en 10 años. No se sabe... Personalmente, creo que una caída del 25 % es poco probable.