贷款额度 - 什么是可实现的？

好，这里总是提到债务与收入的比例。

但其实应该总是看债务与价值的比例……

物业1 债务约12万，价值约12万
物业2 债务约6.5万，价值16万
土地 债务4万，价值约12万
可能的房子 债务40万，含土地价值超过50万

所以我不太明白哪里不健康……

此外，在评估债务额度时，不仅要考虑工作收入，还要考虑总现金流。

我看这里的情况是：
总债务62.5万，对应每月收入5100欧元
其中支付145 + 300 + 房子和土地可能1500欧元
剩下3155欧元每月生活费用。

这里未考虑的是，我们俩都有第13个月工资，由于有意选择较不利的税等级组合，税务上会有些回扣，或者因租金收入无需偿还太多税款；两人薪资因合同阶梯处于较低区间；最后还有一个成熟的储蓄型贷款账户，账户内有10万欧元，其中5万为自有资金（另外还有应急资金/股票）。

每个资产的价值都高于其债务。
当然，有可能房价会暴跌，但也可能出现强烈通货膨胀，那样存款账户里的钱就不值钱了。
房价必须大幅下跌，我在出售时才会亏损。

那么我做的事情为什么不健康？

别误会，这不是批评。
但我这几天认真考虑过，没有想到有真的破产的案例？

也许我忽略了什么。谢谢！

另外，我也可以把两套公寓都卖掉，偿还贷款。这样我就能获得95千的自有资本，再加上50千的建筑储蓄。这意味着我总共有145千。

然后我需要为包括土地的房子贷款440千减去145千等于295千。按1.8%的利率和4%的还款率，每月大约是1400欧元。这意味着我还有2400欧元可用，20年后“仅仅”拥有一套还清贷款的房子。

这样会更好吗？

所以先说，我对这个带有住房的结构一直持怀疑态度，主要是因为我觉得很难弄清楚具体数字。不过，通过你的回答，有些事情变得更清楚，也更容易理解了。比如：父母的抵押贷款问题：现在完全可以理解了。下面我也会通过一笔计算说明为什么我怀疑，但也为什么我认为有可能行得通。

先说简单的情况：
正如你最后提议的，你可以卖掉这些房子。
295k贷款，5%年金还款率的话，月供会更低，良好的自有资金比例，净收入比例不错。
20年内或更快，随着收入增长，贷款就还清了。
事情就解决了。

这是无风险的“家庭方案”。

现在说有房子的事情。
这是我怀疑的计算：
据我理解，目前自住的房子（Immo2）扣除所有费用（税费、维护费等，真的是所有费用）后的现金流是400欧元。第一套房我假设100欧元。

合计3800 + 500 = 4300
贷款440k，5%年金还款1800欧元。
假设140平方米，每平方米副费用1.5欧元 + 每平方米维护费1欧元
= 2150欧元，换句话说，用于住房的可支配净收入有50%。
我觉得这个比例相当高。
另外问题是几乎没有缓冲空间。
如果出现由于非计划维修等导致的五位数支出，情况会很紧张。

问题是：真的需要440k贷款吗？
我根本问题是：我不太能完全看懂。
房子的预计售价是520k吗？由120k地皮 + 400k房屋组成？
假设如此，估计80k（土地自有资金） + 80k其他自有资金，我看到贷款只有360k。5%年金还款就是1500。
如果还款按1400到1450算，情况比我怀疑的计算要好很多。那就可行！

你们能不能搞个类似50k的替代自有资金的家庭贷款？
那样当然更好。

所以请至少用尖头铅笔再仔细算几遍。
你自己也很好地评估了这两套房产的风险。

以下内容可能基于我之前的观点听起来有些奇怪，但如果可行，我肯定会选择带房子的方案。

你有两套房产，都能产生正现金流，还有一块地。太棒了！太棒了！
本质上是两张王牌，这种优势我不会轻易放弃。
所以必要时算个十遍，看看是否以及如何实现。
不过请务必认真计算。

迈克尔，你已经和你的贷款银行约过时间了吗？也许你可以说说他们如何看待这种情况。我会觉得非常有趣。

大家好，

我现在再联系你们，因为我已经去了一家当地银行进行咨询。
他们告诉我，从他们的角度来看，我们的财务状况非常好，建造房屋的融资（约40万到45万，不含土地）没有任何障碍。

以下几点被认为是积极的：
*土地已经还清，而且是一个相当重要的担保
*两套公寓每月都有收入，贷款额度很低，剩余债务可控，出租根本不是问题
*公寓都有较低的抵押贷款，因此这里也有一定的担保

不过我现在还有一个想法，为什么卖掉公寓可能会有利。
因为我们买房不会获得建房补贴（有两个孩子），也不会获得巴伐利亚州的建房补贴，因为这不是我们的第一个自有住房。

我的问题是，如果我们卖掉公寓，不再拥有自有住房，情况会怎样？
如果我们之后才提交建造申请，能否获得补贴？

因为那样的话，还能多得3万欧元左右的补助，可能很划算。

提前感谢大家的反馈。

谢谢你这么长时间后的回复。

关于你的问题：
KfW建设儿童补贴说明书的第一句话是：“针对家庭使用联邦资金购买自用住房的首次购房补贴。”

你目前甚至住在自己的房产里。不，这不行。