Montant du prêt - Qu'est-ce qui est réalisable ?

Pfiou, donc pour évaluer cela correctement, tu devrais toi-même prendre stylo et papier et a) établir un bilan patrimonial et b) un compte de revenus et dépenses.

a) Afin de bien comprendre à quel point les fonds propres sont réellement élevés.
Donc sur la gauche, les valeurs des biens immobiliers + actions + liquidités
Sur la droite, les dettes.
Je ne comprends pas encore très bien.
La dette résiduelle en 2028 ne sert à rien, c’est la situation d’aujourd’hui qui compte.

b) Pour déterminer le revenu disponible.

Concernant l’Immo1 : si cela vaut le coup, tu ne peux le voir qu’en fonction des chiffres exacts.
1 % d’intérêt et 2 % d’amortissement signifie une durée de 40 ans.
Tu aurais alors environ 65 à 68 ans.
Mais comme je l’ai dit, tu peux mieux juger cela.

Pour moi, la phrase suivante déclenche des signaux d’alarme :
« Immo2 est grevé par une hypothèque de la maison des parents »
Cela m’indique qu’il y avait déjà des problèmes lors de la prise de ce crédit.

Un autre crédit maintenant ?
Je suis sceptique.

Avez-vous un conseiller financier/gestionnaire de patrimoine ? Le modèle me semble fortement indiquer cela. Il vous extorque tout pour en tirer le maximum pour lui-même. La maison des parents est-elle hypothéquée ? Quelqu’un veut vraiment savoir.

Le reste dû à la fin de la période fixe d’intérêt est moins important, c’est plutôt la situation actuelle qui compte : je vois ici (approximativement) actuellement 300000€ de dettes totales. Si maintenant s’ajoutaient encore 350000€ - 400000€, vous auriez 700000€ de dettes, ce qui (à mon avis) avec vos revenus actuels est impossible à gérer jusqu’à la retraite. La banque vous le dira aussi.

Le premier appartement est déjà une catastrophe : mathématiques de 5e année 120000€ de dettes, 20000€ de remboursement en 10 ans = 60 ans pour tout rembourser. Ajoutez-y les intérêts, qui pourraient aussi augmenter un jour... tu auras 100 ans ou plus avant d’avoir tout remboursé, WTF !

Donc, purement en termes de liquidité, je ne vois en fait pas de problème, mais votre solvabilité sera un problème pour une construction immobilière prévue.

Le premier appartement est déjà une catastrophe : mathématiques de 5e classe, 120000€ de dettes, 20000€ de remboursement en 10 ans = 60 ans pour tout rembourser. Ajoutez-y les intérêts, qui pourraient aussi augmenter à un moment donné... tu auras 100 ans ou plus avant d'avoir tout remboursé, WTF !

Cependant, pour les biens locatifs, il est courant de rembourser le moins possible et, si possible, d'obtenir un flux de trésorerie positif. Qu'on utilise ce flux pour des remboursements anticipés est une autre question.

Au final, je ne connais personne qui, tout en commençant petit comme bailleur, s’est également lancé dans la propriété résidentielle. On peut le faire à partir d’une certaine taille, donc avec un certain revenu, en parallèle. Ici, mon conseil serait de se concentrer sur un seul domaine. La taille nécessaire n’est tout simplement pas là.

alors, ce qui concerne la maison parentale vient simplement du fait que j'ai acheté mon appartement lorsque j'étais étudiant. J'avais ainsi la même mensualité que si j'avais payé un loyer, mais avec la différence que j'ai remboursé mon appartement (même si ce n'est pas beaucoup) et en plus il y a eu une plus-value non négligeable depuis 2012... Donc je pense que c'était une super affaire pour moi ! L'hypothèque sur la maison parentale est faible et ne représentait alors ni aujourd'hui une menace. L'appartement en état non rénové (la majeure partie des travaux, je les ai faits moi-même + j'ai aménagé les combles) a coûté 85 000 (sans agent immobilier). La plus-value vient simplement de la rénovation, de l'aménagement des combles, qui a doublé la surface habitable, et de l'évolution positive de la valeur ces 6 dernières années.

Des réserves pour la maison existent. Le chauffage a été complètement renouvelé il y a 6 ans (y compris les conduites) et des réserves pour une rénovation de la toiture qui aura lieu dans les prochaines années sont également constituées. Donc il ne peut pas y avoir de dépenses énormes. Il n’y a pas non plus de vacance locative dans la zone d’attraction de Munich actuellement, ce qui ne pose absolument pas de problème. C’est pourquoi je pense toujours que c’était une bonne idée d’acheter cet appartement quand j’étais étudiant.

Le deuxième appartement, qui est actuellement loué, est dans le même immeuble. Je l’ai eu à un prix raisonnable et sans agent immobilier. Je l’ai acheté et j’ai réparti l’hypothèque sur les deux appartements. Cela a été en quelque sorte prévu comme une source de revenus autonome, comme expliqué dans le post n° 14. Ensuite, un crédit court jusqu’à mes 65 ans... Tant que ce crédit est couvert par le loyer, que je n’ai qu’à acheter un parquet stratifié tous les quelques années et rénover la salle de bains de temps en temps, c’est quand même bien, non ?

À part ça, après la première période fixe de taux (pendant laquelle la mensualité ne change pas), je peux toujours vendre si les taux d’intérêt sont devenus si élevés d’ici là que le loyer ne couvrirait plus le refinancement.

L’appartement que j’occupe actuellement, je l’ai eu à un prix tellement avantageux qu’à mon avis il n’y a pas beaucoup de risque.

Voilà, c’étaient mes raisons et mes réflexions pour agir ainsi. Je vais néanmoins en tenir compte, me poser à nouveau et réfléchir si une vente ne serait pas éventuellement plus judicieuse, ce qui est apparemment le consensus ici.

Le solde restant dû à la fin de la période d'intérêt est moins important, c'est la situation actuelle qui compte : je vois ici (approximativement) actuellement 300000€ de dettes totales.

c'est déjà très généreusement calculé...
d'après mes connaissances en mathématiques de 5e année, 120 k + 65 k + 40 k font en effet 225 k

Le premier appartement est déjà une catastrophe : mathématiques niveau 5e, 120000€ de dettes, 20000€ de remboursement en 10 ans = 60 ans pour tout rembourser. Ajoutez les intérêts, qui pourraient aussi augmenter un jour... tu aurais 100 ans ou plus avant d’avoir fini de rembourser, WTF !

Bien sûr, je n’ai pas remboursé beaucoup après 10 ans, c’est vrai. Mais au moins 25 000 ont disparu et j’ai reçu pendant ce temps 30 000 euros (brut) de loyer de plus que ce que j’ai payé à la banque en mensualités.

Cela signifie que si les prix de l’immobilier restent constants pendant 10 ans, je pourrai revendre l’appartement pour 110 000, donc rembourser mon crédit et il me restera encore 15 000 euros et un revenu supplémentaire pendant 10 ans.

Netto, l’appartement rapporte environ 400 euros par mois (sans entrer dans les aspects fiscaux précis, amortissements, etc.). Cela veut dire que je gagne avec l’appartement 100 euros x 12 mois x 10 ans = 12 000 euros moins éventuellement de petites réparations.

Cela signifie que tant que je ne devrai pas vendre l’appartement en dessous de 95 000 d’endettement restant - 12 000 de loyer net = 83 000 euros (ce qui correspondrait à une perte de valeur d’environ 25 %), je serai toujours à l’équilibre. Ce serait le pire des cas.
Peut-être que les prix augmenteront ou resteront stables dans 10 ans ? On ne sait pas... Personnellement, je trouve une chute de 25 % plutôt improbable.