ऋण राशि - क्या वास्तविक है?

पुह, तो इसे सही तरीके से मूल्यांकन करने के लिए, तुम्हें खुद कागज और कलम उठाकर a) एक संपत्ति विवरणिका और b) एक आय-व्यय विवरण बनाना होगा।

a) ताकि यह स्पष्ट हो सके कि असली स्व-पूंजी कितनी है।
तो बाईं तरफ संपत्तियों के मूल्य + स्टॉक्स + नकद राशि लिखो।
दाईं तरफ देयताएं।
मैं अभी तक पूरी तरह समझ नहीं पाया हूँ।
2028 की बाकी बची राशि मत देखो, आज की स्थिति मायने रखती है।

b) मुक्त उपलब्ध आय जानने के लिए।

पॉइंट Immo1 के बारे में: क्या यह फायदेमंद होगा, यह केवल तुम ही सटीक आंकड़ों के आधार पर जान सकते हो।
1% ब्याज और 2% मूलधन भुगतान का मतलब 40 साल की अवधि है।
इसका मतलब तुम लगभग 65 से 68 साल के होंगे।
लेकिन जैसा कहा, यह तुम बेहतर आकलन कर सकते हो।

मेरे लिए निम्न कथन पर अलार्म बजते हैं:
"Immo2 माता-पिता के घर के बंधक के साथ बंधा हुआ है"
मेरे लिए इसका मतलब है कि इस कर्ज़ को लेने में पहले ही समस्याएं हुई थीं।

अब एक और कर्ज़?
मैं इसमें संदेह करता हूँ।

क्या आपके पास कोई वित्त/संपत्ति सलाहकार है? यह मॉडल मुझे काफी वैसा ही लग रहा है। वह आपसे सब कुछ निचोड़ने की कोशिश करता है ताकि अपने लिए अधिकतम लाभ उठा सके। माता-पिता का घर बोझिल है? कोई तो इसे जानना चाहता है।

ब्याज अवधि समाप्त होने पर शेष ऋण कम महत्वपूर्ण है, बल्कि वर्तमान वास्तविक स्थिति मायने रखती है: मैं यहाँ लगभग वर्तमान में 300000€ कुल ऋण देख रहा हूँ। अगर अब 350000€ - 400000€ और जुड़ जाएं, तो आपके पास 700000€ ऋण होगा, जो (कृपया ध्यान दें) आपके वर्तमान आय से रिटायरमेंट तक सम्भव नहीं होगा। यह बैंक भी आपको बताएगी।

पहला मकान ही एक बड़ी समस्या है: पांचवीं कक्षा की गणित, 120000€ ऋण, 10 साल में 20000€ चुकौती = सब कुछ चुकाने में 60 साल लगेंगे। इसके साथ ब्याज भी है, जो कभी भी बढ़ सकता है... तब तक आप 100 साल के या उससे भी अधिक उम्र के होंगे, जब तक आप इसे चुका लें, WTF!

इसलिए, नकदी प्रवाह की ओर से तो मुझे कोई समस्या नहीं दिखती, लेकिन आपकी क्रेडिट योग्यता एक नियोजित मकान निर्माण के लिए समस्या बन सकती है।

पहली ही Wohnung एक आपदा है: गणित 5वीं कक्षा 120000€ क़र्ज़, 20000€ 10 साल में वापसी = 60 साल लगेंगे सब कुछ चुकाने में। इसके अलावा ब्याज भी जो कभी बढ़ सकते हैं... तब तक तुम 100 साल के या उससे ज्यादा उम्र के हो जाओगे, इससे पहले कि तुम इसे चुका दो, WTF!

किराये की संपत्तियों में यह आम है कि जितना संभव हो उतना कम चुकाना और इसके बजाय, यदि संभव हो, पॉजिटिव कैशफ्लो प्राप्त करना। अब इसे विशेष चुकानों में लगाना एक अलग सवाल है।

अंत में, मैं ऐसे किसी भी व्यक्ति को नहीं जानता जो, खुद छोटे मकान मालिक के रूप में शुरू करते हुए, इसके साथ-साथ खुद का घर भी खरीद लिया हो। इसे एक निश्चित आकार के बाद, यानी एक निश्चित आय के साथ निश्चित रूप से समांतर रूप से चलाया जा सकता है। मेरा सुझाव होगा कि आप एक पर ध्यान केंद्रित करें। आवश्यक आकार बस मौजूद नहीं है।

तो जो माता-पिता का घर है वह इसलिए आया क्योंकि मैंने अपनी छात्रावस्था में अपनी Wohnung खरीदी थी। इसके कारण मेरी किस्त वही थी जैसे कि मैं किराया दे रहा होता, लेकिन इसमें फर्क यह था कि मैं अपनी Wohnung (हालांकि ज्यादा नहीं) चुकाता भी रहा और साथ ही 2012 से काफी अच्छी कीमत बढ़ोतरी भी हुई... तो मेरा मानना है कि यह मेरे लिए एक बहुत अच्छा सौदा था!
माता-पिता के घर पर बंधक कम है और इसलिए तब भी और अब भी किसी तरह का खतरा नहीं है। उस अपार्टमेंट की कीमत बिना नवीनीकरण के (जिसका ज्यादातर काम मैंने खुद किया + साथ ही मैंनें अटारी पूरा किया) 85,000 थी (कोई ब्रोकर नहीं लगा था)। कीमत बढ़ने का कारण बस नवीनीकरण, अटारी का विस्तार है, जिसने रहने की जगह दुगीना कर दी है और पिछले 6 वर्षों की सकारात्मक मूल्य वृद्धि है।

घर के लिए धनराशि रखी हुई है। 6 साल पहले ही पूरी हीटिंग सिस्टम बदली गई थी (पाइप सहित) और आने वाले वर्षों में छत की मरम्मत के लिए भी धनराशि अलग रखी हुई है। इसलिए बड़े संकट की संभावना नहीं है। म्यूनिख के आसपास या इलाके में खाली घर होना अभी कोई समस्या नहीं है। इसलिए मैं अभी भी सोचता हूँ कि छात्रावस्था में यह फ्लैट खरीदना एक अच्छा निर्णय था।

दूसरी फ्लैट जो फिलहाल किराये पर है, वह भी उसी बिल्डिंग में है। मैंने इसे एक उचित कीमत पर बिना ब्रोकर के खरीदा। मैंने इसे खरीदा और दोनों फ्लैट्स पर बंधक बांटा। जैसा कि पोस्ट #14 में बताया गया था, यह लगभग अपने आप चलने वाला था।
फिर एक लोन चलता रहेगा जब तक मैं 65 का नहीं हो जाता... जब तक किराया उस लोन की किस्तें भर देता है, मुझे बस कभी-कभार लैमिनेट खरीदना होता है और कभी-कभी बाथरूम ठीक करना होता है, तो यह ठीक ही है, है ना?

इसके अलावा, मैं पहले ब्याज अवधि के बाद (जिसके दौरान किस्त नहीं बदलती) बेच भी सकता हूँ, अगर तब तक ब्याज इतना बढ़ गया हो कि किराया लोन की किस्त न भर पाए।

मेरी वर्तमान रहने वाली फ्लैट मुझे इतना सस्ती मिली कि मेरी नज़र में इसमें ज्यादा जोखिम नहीं है।

यही मेरे कारण और सोच थे ऐसा करने के।
पर मैं इसे गहराई से सोचने के लिए स्वीकार करता हूँ, फिर से बैठकर विचार करूंगा कि शायद बिक्री ज्यादा ठीक हो, जो यहां आम राय भी है।

ब्याज अवधि के अंत में शेष ऋण कम महत्वपूर्ण है, बल्कि वर्तमान वास्तविक स्थिति मायने रखती है: मैं यहाँ (लगभग) देख रहा हूँ वर्तमान में 300000€ Gesamtverschuldung.

यह पहले ही बहुत उदारतापूर्वक गणना की गई है...
मेरे पाँचवी कक्षा की गणित ज्ञान के अनुसार 120 हजार + 65 हजार + 40 हजार वास्तव में 225 हजार होते हैं।

पहला घर ही एक तबाही है: गणित 5वीं कक्षा 120000€ कर्ज, 10 वर्षों में 20000€ पुनर्भुगतान = पूरी वापसी में 60 साल लगेंगे। इसके ऊपर ब्याज, जो कि कभी भी बढ़ सकते हैं... तब तक तुम 100 साल के या उससे भी बड़े हो जाओगे, इससे पहले कि तुम इसे चुका पाओ, क्या बात है!

बिलकुल, मैंने 10 वर्षों में ज्यादा वापसी नहीं की, यह सही है। लेकिन कम से कम 25,000 निकल चुके हैं और मैंने उस दौरान बैंक को किस्तों के रूप में जितना दिया उससे 30,000 यूरो (सकल) अधिक किराया कमाया।

इसका मतलब यह है कि अगर संपत्ति की कीमतें 10 साल तक स्थिर रहती हैं, तो मैं उसे 110,000 में बेच सकता हूं, अपने कर्ज को चुका सकता हूं और 15,000 बचा सकता हूं और 10 साल के लिए एक अतिरिक्त आय भी होगी।

नीट तौर पर यह अपार्टमेंट लगभग 400 यूरो मासिक कमाता है (बिना सटीक कर संबंधी पहलुओं, मूल्यह्रास आदि को ध्यान में रखे)। इसका मतलब मैं इस घर से 100 यूरो x 12 महीने x 10 साल = 12,000 यूरो कमाऊंगा, कुछ मामूली मरम्मत को घटाकर।

इसका मतलब है, जब तक मुझे घर 95,000 बाकी कर्ज - 12,000 नेट किराया = 83,000 यूरो से कम में नहीं बेचना पड़ता (जो लगभग 25% की मूल्यह्रास के बराबर होगा), मैं अभी भी बराबरी पर हूं। यह सबसे बुरा परिदृश्य होगा।
शायद कीमतें 10 वर्षों में बढ़ जाएंगी या स्थिर रहेंगी? कोई नहीं जानता... मैं व्यक्तिगत रूप से 25% की गिरावट को ज्यादा संभावित नहीं मानता।