Comprar una casa que necesita renovación - ¿Cuál es la mejor manera de proceder?

Gracias por la respuesta detallada. Aquí van algunos comentarios míos:

Demasiado caro incluso para Mannheim.

Aunque, basándome en las fotos, diría que al menos el techo no es tan antiguo (¿y está aislado?). El resto parece como se veía mi casa (tres años más joven)...
Las ampliaciones "estropean" bastante la casa. Parece como si Frankenstein hubiera sido el constructor (invernadero y lo que sea que haya encima).

==> Es necesaria una rehabilitación integral excepto el techo

¿Cuál sería para ti un precio "bueno a aceptable" y cómo podría argumentar esto en posibles negociaciones? Según el informe del agente inmobiliario, el techo no es nuevo, es decir, está en estado original. Las ampliaciones realmente son muy malas, tienes razón. Aquí algunas fotos del ático:

¿Presión de tiempo por parte del vendedor o presión real debido a la alta demanda?

Más bien porque la demanda, especialmente en este barrio, es muy alta. Sin embargo, la tendencia es que hemos percibido una caída de precios y un aumento de la oferta en los últimos meses/años. El barrio también está habitado por una generación (muy) mayor, por lo que se está produciendo un cambio.

La pregunta también es cómo queréis usar la casa. Por las fotos yo diría que es una típica casa para dos familias.

Nos gustaría usar la casa como vivienda unifamiliar. En la planta baja un gran salón-comedor, donde posiblemente habría que eliminar una pared (probablemente) estructural, de modo que ese "pasillo" desaparezca más o menos. Luego un baño de invitados, un guardarropa y una habitación de trabajo/visitantes. En la planta superior el plano más o menos igual.

Queríamos que la vivienda cumpliera el estándar de nueva construcción en la ampliación final. En mi anterior vida fui electricista y seguro que podría hacer alguna cosa (bajo supervisión) por mi cuenta. Pero no es que yo pueda hacer todas las obras al 100% yo solo (por el tiempo, sobre todo).

¿Puedes decir algo más sobre el ático? He leído varias veces que en Alemania se han reformado sin permiso de obra. ¿Cómo puedo saberlo exactamente? La escalera al ático me parece que también podría ser el caso aquí.

Mi conclusión: Es un proyecto con un volumen de (mucho) más de 1 millón de €. Preguntaos si vale la pena. Si podéis pagarlo de buena conciencia. Y si no hay otras casas (o terrenos + nueva construcción) en esa categoría de precio.

Mi opinión: No me lo plantearía. Eso sería demasiado caro para mí, incluso con la rehabilitación. Prefiero comprar algo más pequeño y más nuevo:
Casa moderna unifamiliar en Mannheim-Blumenau - Fotovoltaica/bomba de calor y terreno amplio por 639k
Así se encuentran algunos objetos similares en Mannheim. Pero con menos superficie. Si tienes tres hijos, la elección ya es más limitada.
Por ejemplo, casa pareada de nueva construcción con acabados de alta gama sin comisión directamente del propietario - 196 m² de superficie habitable por 885k (la casa está en construcción)

Gracias por tu valoración completa. Para nosotros es muy útil que alguien valore el anuncio con una visión neutral. Vamos a visitar la casa este fin de semana, luego te contactaré de nuevo con más detalles.

¿Cuál sería un precio "bueno a aceptable" para ti y cómo podría argumentar esto en una posible negociación?

Valor del terreno + un extra por el sótano (siempre que esté seco y sea utilizable), garajes y áreas exteriores.
Argumentación: se necesita una renovación completa o demolición, porque TODO es antiguo.
Para mí, la casa no valdría más de 300k. Luego, tras la renovación, quizás llegues justo por debajo de un millón.
Así, la casa encajaría en el rango de precios general cuando esté terminada.

El techo, según el folleto del agente, no es nuevo, es decir, está en el estado original.

Pero no parece así. Yo preguntaría. Un techo de 60 años normalmente se ve mucho peor y más viejo.

Más bien porque la demanda, especialmente en este barrio, es muy alta. Sin embargo, la tendencia ha sido que en los últimos meses/años se percibe una caída de precios y un aumento de la oferta. El barrio también está caracterizado por una generación (muy) vieja, por lo que está ocurriendo un cambio.

Tampoco es tan alta la demanda por este objeto en concreto, que está online desde hace un mes y aún no está reservado ;-)
TODO EL MUNDO debe preguntarse si quiere gastar más de un millón.

Nos gustaría usar la casa como vivienda unifamiliar. En la planta baja una gran sala de estar y comedor, donde también habría que quitar (probablemente) una pared portante, para que este "pasillo" desaparezca más o menos. Luego un baño para invitados, guardarropa y una habitación de trabajo/para invitados. En la planta superior, el plano más o menos sin cambios.

Queríamos tener un estándar de construcción nueva en la fase final.

Entonces olvídate de la casa. Será demasiado cara (al menos económicamente, si emocionalmente, eso debes decidir tú).

¿Puedes decir algo sobre el ático? He leído varias veces que en Alemania se reforman sin permiso de construcción. ¿Cómo se reconoce eso exactamente? La escalera al ático me parece ahora más bien como si también pudiera ser el caso aquí.

Esto es una casa normal para dos familias (personalmente no la usaría con una escalera como en un edificio de alquiler de los años 60). Fue construida tal como está ahora. Lo que pasa con las ampliaciones/ventanas en el tejado tienes que preguntar. "Normal" es la reforma del ático, por ejemplo, si es un edificio de dos plantas y se reforma el desván. O en tu caso, si el desván fuera un poco más alto y se colocara una escalera plegable adicional desde la planta superior para habilitar allí un estudio (para lo que sea).
Un edificio ilegal se reconoce porque no tiene permiso de construcción.
Por cierto, la reforma no es inicialmente ilegal. También puedes reformar/luxurizar un ático. Solo no lo puedes usar como vivienda.

He leído varias veces que estas están construidas en Alemania sin permiso de construcción. ¿Cómo puedo reconocerlo exactamente?

Aquí algunas fotos del ático:

La habitación trasera parece utilizable, pero no terminada. En cualquier caso, no vivir allí, sino usarla solo como espacio de almacenamiento.

Quisiéramos usar la casa como vivienda unifamiliar. En la planta baja un gran salón-comedor,

Entonces debería asegurarse de que la escalera esté integrada de manera habitable, porque actualmente está fuera de las habitaciones de estar y separa más que conecta dos pisos.

Queríamos que la construcción final cumpliera con el estándar de obra nueva.

Uy, sí... eso será caro. Y creo que no valdrá la pena.

La habitación trasera parece utilizable, pero no está terminada. No importa, simplemente no vivir ahí, sino usarla solo como espacio de almacenamiento.

Perdón, no vi bien las fotos en el móvil. Tú hablas del desván - entonces asume que para eso no hay permiso de construcción/uso. Pero no importa. Eso es un plus, que tampoco está considerado en el precio (y tampoco en la superficie habitable).

Gracias de nuevo por las respuestas rápidas y competentes. Una pregunta general más: siempre leo mucho sobre el asbesto y que su eliminación es cara (y también no es saludable en caso de manipulación incorrecta). ¿Cómo puedo saber yo (o el especialista) si se ha instalado asbesto en la casa? Claro, si se usaron placas en el techo o algo así, esto es directamente visible. Pero ¿qué pasa si se utilizó, por ejemplo, en el adhesivo de las baldosas o detrás de los radiadores, que no son fácilmente visibles o verificables?

Una pregunta general: siempre leo mucho sobre el asbesto y que su eliminación es cara (y también no es saludable si se maneja incorrectamente).

Sí, el asbesto puede (y muy probablemente estará) en una casa así. ¿Eliminación cara? El simple "entregarlo" en el punto limpio no es (al menos en la región del Bajo Rin/Ruhr/Düsseldorf) mucho más caro que la basura volumícnica. Lo caro es el profesional, si haces que desmonten y eliminen materiales de construcción externamente. Las placas de eternit de la fachada (si las hubiera) también se pueden retirar fácil y seguramente uno mismo.

¿Cómo reconozco (o lo hace el profesional) si se utilizó asbesto en la casa? Claro, si se usaron placas en el techo o algo así es evidente de inmediato. Pero ¿qué pasa si, por ejemplo, se utilizó en el adhesivo de baldosas o detrás de radiadores que no son fáciles de inspeccionar/verificar?

¿Reconocer directamente? Casi nada. Incluso las placas en el techo a veces no se reconocen al instante. Para todo necesitas un análisis. El profesional abre partes de la construcción, toma muestras y las hace analizar.
Spoiler: Esto también lo puedes hacer tú mismo y enviar las muestras.
Problema general: todo este proceso solo comienza después de la compra.