मासिव हाउस लागत KFW 70 - पूर्वनिर्मित घर

या तो मेरा भाई हमारे बगल में बनाएगा या इसे बेच दिया जाएगा.... अभी पक्का नहीं है, लेकिन मुझे सच कहूं तो कोई फर्क नहीं पड़ता, है ना?

जैन... मैं बस इतना पक्का नहीं था कि जो हिस्सा ज़मीन का है जिस पर दूसरी जोड़ी मकान की आधी हिस्सा खड़ा है/खड़ा होना है, क्या वह ज़मीन उसी प्लॉट का हिस्सा है जो तुम्हारा होगा...

दूसरी ज़मीन पर बनाना मुझे आधार प्लेट के लिए कम से कम 15,000 यूरो पड़ेगा। लेकिन मेरे पास कोई भी खुद की पूंजी नहीं है तो यह भी ठीक नहीं है। इसलिए मुझे वहां 336,000 यूरो (ज़मीन+मकान+अतिरिक्त लागत+आधार प्लेट) का हिसाब लगाना पड़ेगा। अब क्या बेहतर है?? मैंने इसके बारे में कई बार सोचा है।

इसी दिशा में मैं आगे सोचता... जैसा मैंने समझा है, तुम्हें अंततः ज़मीन से कोई "सही" फायदा नहीं होगा... तुम्हें तुम्हारी आंटी को सीधे भुगतान करना होगा और तुम्हारी मां को भी आखिरकार क्योंकि तुम्हें पहले बिना कोई आय हुई किराए के लिए अतिरिक्त खर्च को वित्तपोषित करना होगा...

तो फिर क्यों न कोई सस्ती ज़मीन खोजो? क्या मैंने सही समझा कि उस ज़मीन का क्षेत्रफल केवल 340 वर्ग मीटर है और प्रति वर्ग मीटर की कीमत 330 यूरो है???
क्या यह सीधे शहर के केंद्र में है या कैसे? मेरा मतलब है यह म्यूनिख नहीं है जहाँ तुम बना रहे हो...

क्या आसपास कोई 150 यूरो प्रति वर्ग मीटर की ज़मीन नहीं है?
अगर वहाँ ~60,000 यूरो में 400 वर्ग मीटर ज़मीन खरीदी जाए + 200,000 यूरो मकान + 15,000 आधार प्लेट + 30,000 सहायक लागत = 305,000 यूरो!

360,000 यूरो वाले विकल्प की तुलना में, तुम इतना 55,000 यूरो बचा सकते हो जिसे तुम्हें वित्तपोषित नहीं करना पड़ेगा, तुम्हारे घर में कोई किराएदार नहीं होगा और तुम्हारे पास ज्यादा ज़मीन का क्षेत्रफल भी होगा! फिर तुम उसी मासिक किस्त के साथ 2% चुकता कर सकते हो या अगर वह पर्याप्त नहीं है तो 1% पर भी जा सकते हो और फिर मासिक अधिक पैसा उपलब्ध होगा...

सभी आंकड़ों से अलग: मैं निश्चित नहीं हूँ कि तुम्हें इस स्थिति में 360,000 यूरो का ऋण मिलेगा भी या नहीं अगर तुम्हारी एकमात्र खुद की पूंजी ज़मीन के आधे हिस्से की हो...

आम तौर पर यह खराब होता है कि तुम्हारे पास कोई "सही" खुद की पूंजी नहीं है... इससे ब्याज बहुत महंगा हो जाता है...

गणितीय रूप से शायद संभव है, लेकिन इसके लिए कोई गुंजाइश नहीं है। हर छोटी सी बाधा आपके घर को नीलाम होने के लिए ले जाएगी। मैं इसे छोड़ दूंगा। सोचिए तो सही। हर महीने 1000€ बचाएं। दो साल में आपके पास पहले से ही 24000€ की अपनी पूंजी + ब्याज होगी और आप पहले से जान पाएंगे कि कम पैसे में मासिक जीवन कैसा होता है। बिना नकद अपनी पूंजी के मैं इस प्रोजेक्ट को शुरू नहीं करूंगा!

हाँ, लेकिन दो साल में ब्याज निश्चित रूप से अब जैसा नहीं होगा। तब यह प्रोजेक्ट इसी कारण असफल होगा...... और एक फॉरवर्ड लोन को भी भूल जाइए। तब मैं हर महीने इसके लिए 600 यूरो अग्रिम में भुगतान करूंगा।

कुछ पाने के लिए जोखिम भी उठाना पड़ता है। अगर यह सफल नहीं होता तो इसे बेच दिया जाएगा...... और महंगाई और वेतन वृद्धि भी तो होती रहती है।

किसी चीज़ को पाने के लिए कुछ जोखिम भी लेना पड़ता है। अगर नहीं होता तो उसे बेच दिया जाता है......

हाँ लेकिन यही तो समस्या है.... तुम्हें क्या मिलता है?

40 साल बाद तुमने घर में 700000€ लगा दिए जो अंत में कोई बचा हुआ मूल्य नहीं रखता... सिवाय इसके कि तुम लगातार मरम्मत और आधुनिकीकरण के लिए और पैसा डालो.. चूंकि यह सब नकद में नहीं होता (सब क्रेडिट में जाता है) तुम्हें एक और ऋण लेना पड़ता है और वहां भी ब्याज चुकाना पड़ता है....

तुम इससे कोई मूल्य/संपत्ति नहीं बना रहे हो!

ये तुम तब करोगे जब तुम 20 साल में घर चुका दोगे और फिर इसका फायदा उठाओगे कि बाकी समय तुम न तो किराया दोगे न ब्याज और इस तरह पूंजी जमा करोगे.. मरम्मत भी तब सस्ती पड़ती है क्योंकि तुम उसे अपनी पूंजी से चुकाते हो न कि क्रेडिट से!

जैन... मैं बस इतना निश्चित नहीं था कि जिस भूखंड पर दूसरी जुड़वा हाउस की आधी हिस्सा खड़ा है/खड़ा होना है, वह उस भूखंड का हिस्सा है जो अंततः तुम्हारा होगा...

मैं इस दिशा में आगे सोचूंगा.. जैसा मैंने समझा है अंत में तुम्हें उस भूखंड से कोई "सही" फायदा नहीं है... तुम्हें अपनी ताई को सीधे भुगतान करना होगा और अंत में अपनी माँ को भी क्योंकि तुम्हें पहले किरायेदारी के लिए अतिरिक्त खर्च जुटाने होंगे बिना किसी आय के...

तो फिर क्यों न बस सस्ता भूखंड खोजा जाए? क्या मैंने सही समझा कि उस भूखंड का आकार केवल 340 वर्ग मीटर है और प्रति वर्ग मीटर कीमत 330 यूरो है????
क्या यह टॉपलोकेशन सीधे शहर के अंदर है या ऐसा कैसे है? मेरा मतलब है यह म्यूनिख नहीं है जहाँ आप बना रहे हो...

क्या आसपास कोई 150€/m² के आसपास विकल्प नहीं है? वहां लगभग 60,000 के लिए 400m² का भूखंड खरीदा जा सकता है + 200,000 घर + 15,000 फाउंडेशन + 30,000 अतिरिक्त खर्च = कुल 305,000€!

360,000€ विकल्प के मुकाबले तुम 55,000€ बचाओगे जिन्हें तुम्हें उधार नहीं लेना होगा, तुम्हारे घर में कोई किराये वाले नहीं होंगे और तुम्हारे पास और भी भूखंड क्षेत्रफल होगा! इस तरह तुम समान मासिक किस्त पर 2% ब्याज से ऋण चुकता कर सकते हो या यदि पर्याप्त न हो तो 1% पर जा सकते हो और मासिक अधिक पैसा उपलब्ध होगा...

सभी आंकड़ों से अलग: मैं आश्वस्त नहीं हूँ कि इस स्थिति में तुम 360,000€ का ऋण प्राप्त कर पाओगे यदि तुम्हारा एकमात्र स्वामित्व आधा भूखंड ही हो...

सामान्यतः यह खराब है कि तुम्हारे पास कोई "सही" स्व-पूंजी नहीं है.. इससे ब्याज दर काफी महंगी हो जाती है...

हाँ तुम सही कह रहे हो....लेकिन हमारे यहाँ भूखंड सही में महंगे हैं।
330 यूरो भी सस्ते में गिने जाते हैं। और यह कोई टॉपलोकेशन नहीं है। पहाड़ पर, शहर के बाहर, कोई ट्रेन नहीं, कोई दुकानें नहीं। मेरे रहने की जगह पर सामान्यतः 480 यूरो होती है। यदि मैं 30 किमी दूर गाँव की ओर चला जाऊं तो बाद में ईंधन के लिए पैसे खर्च कर के कुल मिलाकर समान ही होगा....यह मुश्किल है। और यदि बुरा भागा तो दिन में 2 घंटे गाड़ी चलानी होगी....
शायद जल्द ही कोई नया आवासीय क्षेत्र आए जो 5 गाँव दूर हो और प्रति वर्ग मीटर 260 यूरो हो। हम उसे देखेंगे। लेकिन इससे सस्ता कोई और विकल्प नहीं है.....

हाँ तुम सही कह रहे हो। वस्तुतः मुझे तहखाना और किरायेदार वाला कमरा केवल 22 साल या उससे अधिक बाद फायदा देगा। लेकिन यदि मेरे पास किरायेदार वाला कमरा नहीं होगा तो मुझे 3 बच्चे के कमरे बनाने होंगे। जबकि बड़ा घर संभवतः किरायेदार वाले कमरे की तुलना में केवल थोड़ा अधिक महँगा होगा जिसकी लागत 60,000 यूरो है।

मुझे भी पता नहीं, इस तरह मेरे पास 40,000 यूरो का ब्याज मुक्त ऋण होता (हालांकि आधिकारिक रूप से मूल्य 56,000 यूरो है)।

हाँ, लेकिन यही समस्या है.... तुम्हें क्या मिलता है?

40 साल बाद तुमने 700000€ इस घर में लगा दिए हैं जिसका अंत में कोई शेष मूल्य नहीं रहता... सिवाय इसके कि तुम हमेशा और पैसा सुधार और मरम्मत के लिए डालते रहो.. चूंकि यह सब तुम्हारे पास नकद में नहीं है (सब कुछ ऋण में जाता है) तुम्हें एक और ऋण लेना पड़ता है और वहां भी ब्याज चुकाना पड़ता है....

तुम इससे कोई मूल्य/संपत्ति नहीं बनाते!

तुम ऐसा तब करोगे जब तुमने घर को 20 वर्षों में चुकता कर दिया होगा और फिर इस बात का लाभ उठाओगे कि बाकी समय तुम न तो किराया दोगे और न ही ब्याज, जिससे तुम पूंजी जमा कर पाओगे.. मरम्मत भी सस्ती आएंगी क्योंकि तुम उन्हें अपनी पूंजी से चुकाओगे न कि ऋण से!

हाँ-ना, बाद में मैं विशेष कमीशन के माध्यम से जैसे कि मेरी विरासत या किराये की आय और मेरी बढ़ी हुई तनख्वाह व मुद्रास्फीति के कारण जो मैं चुकौती समायोजित कर सकता हूँ, पैसे डालता हूँ। बस शुरुआत मुश्किल है....ऐसा मैं देखता हूँ।

जाइन, बाद में मैं विशेष भुगतान के माध्यम से पंप करता हूँ जैसे कि मेरी विरासत या किराए की आय से जो मेरे ऊपर के फ्लैट से आती है और मेरा वेतन भी बढ़ गया है और मुद्रास्फीति है जहाँ मैं भुगतान को समायोजित कर सकता हूँ। शुरुआत ही कठिन होती है....मैं ऐसा देखता हूँ

तुम बस 900€ ठंडे किराए पर एक अच्छा बड़ा फ्लैट भी किराए पर ले सकते हो और हर महीने 600€ बचा सकते हो बजाए कि बैंक को 1500€ दो...

अगर तुम फिर ज्यादा वेतन और ब्याज के कारण 10 साल में 100k जमा कर लेते हो और फिर 50k€ की विरासत में पाते हो तो तुम्हारा कुल स्व-पूंजी 150000 होगी

अगर तुम फिर 360000€ की कीमत का घर बनाते हो तो तुम्हें 210k€ और चाहिए होंगे... मान लेते हैं ब्याज दर काफी बढ़ गई है फिर भी तुम्हारे उच्च स्व-पूंजी अनुपात की वजह से तुम्हें संभवतः लगभग 5% 15 साल के लिए मिलेगा...

इन 15 सालों में तुम 210000 पूरी तरह चुका सकते हो 1660€/महीना देकर (यह 10 साल में कोई समस्या नहीं होनी चाहिए यह रेट देना) और 25 साल में तुम्हारा पूरा घर चुक चुका होगा जो केवल 15 साल पुराना होगा... बैंक को तुमने कुल 88000 ब्याज के रूप में दिया होगा!
पूरे समय तुम्हारा जोखिम लगभग = 0 था

अगर तुम अभी सीधे निर्माण कराते हो और 360000 वित्तपोषित करते हो तो तुम्हें महीने में लगभग 1600€ लगाना होगा (1500€ पर्याप्त नहीं होगा इस कम स्व-पूंजी और लंबी अवधि के कारण!) और 25 साल बाद तुमने 317000€ ब्याज दिया होगा और फिर भी तुम्हारे पास करीब 200000€ का कर्ज होगा! अगर हम 50000 विरासत को भी जोड़ें तो तुम्हें शायद 300000€ ब्याज देना पड़ा होगा और फिर भी तुम्हारे पास 150000€ का कर्ज बचा होगा...

तो कौन बेहतर दिखता है?

25 साल में:
a)

घर चुक चुका है जो 15 साल पुराना है

b)

अभी भी 150000 कर्ज बचा है और घर 25 साल पुराना हो चुका है

एक घर एक शानदार निवेश/सेवानिवृत्ति योजना हो सकता है! अगर तुम इसे a मामले की तरह करते हो.. और b मामले में बैंक खुश होती है...