अधिक ऋण लेना या बेचना?

: इस विचार के लिए धन्यवाद। मैं वित्त विभाग की एक परिचित से बात करूंगा। वह व्यवसायों और आय स्रोतों की जांच करती है और उसे यह जानकारी होनी चाहिए।

नमस्ते,

मूल रूप से आपके पास दोनों विकल्प हैं। यदि आप केवल गणितीय निर्णय लेना चाहते हैं, तो आपको अपार्टमेंट की वास्तविक शुद्ध आय, जिसमें ईटीडब्ल्यू की बाधा के माध्यम से ब्याज लाभ शामिल है, को वित्त पोषण की लागत के विपरीत गिनना होगा। ऊपर से, अपार्टमेंट के मूल्य में अपेक्षित वृद्धि x वर्षों के बाद।

लेकिन मुझे लगता है कि आप बिक्री के साथ बेहतर करेंगे। 270,000 यूरो के ऋण पर आपकी लगभग 1,350 यूरो की बाधा होगी (2.7*500 यूरो)। 400 यूरो की शुद्ध किराया आय घटाने पर शुद्ध 950 यूरो की बाधा बचती है।

मेरे विचार में यह 4 लोगों के लिए थोड़ा तंग हो सकता है।

इसके अलावा, अपार्टमेंट की शुद्ध रिटर्न केवल 2.4% है (12*400 / 200,000 यूरो)। यह पूरी तरह से सामान्य है - लेकिन यह 5% या 7% नहीं है, बल्कि 3% से कम है।

मेरी रणनीति होगी कि एक 5 वर्षों की अवधि वाला कम अवधि वाला ऋण और लगभग 150-175,000 यूरो का ऋण लें और एक दूसरा ऋण 10-15 वर्षों की अवधि के लिए शेष राशि के लिए लें। निर्माण के बाद और स्थानांतरित होने के बाद अपार्टमेंट की बिक्री पर, संभवतः अस्थायी पुनःकिराए पर देने के साथ, मैं पहला ऋण पूरी तरह चुका दूंगा और फिर लगभग 25-50,000 यूरो मुक्त पूंजी के साथ लगभग 100,000 यूरो की शेष बाधा होगी।

इससे मैं काफी आराम से सो पाऊंगा।

शुभकामनाएं
डिर्क ग्राफे

वाओ, यहाँ की जानकारी वाकई बेहतरीन है!

मैंने कुछ रिसर्च किया। मस्केटियर द्वारा उल्लेखित ऋण की हिस्सेदारी संभव नहीं है, क्योंकि उस समय का पूरा ऋण अपार्टमेंट के लिए चुका दिया गया है और इतनी आसानी से ब्याज को फिर से व्यावसायिक खर्च (WK) के रूप में नहीं कटौती की जा सकती है (लेकिन मैं वित्त अधिकारी या किसी कर सलाहकार से सुधार होने के लिए तैयार हूँ )

थोड़ा नेट रिटर्न के बारे में: अपार्टमेंट से लगभग 800 € ठंडा (क्लेट) आय होने की संभावना है, जिसमें से हमने बताया था कि 200 € हाउस चार्ज के रूप में जाता है। कर अधिकतम 100 € होगा क्योंकि उच्च अमूर्तता (लगभग 200,000 का 2%) है।

संख्याओं के साथ तुम खेल सकते हो, अंततः यह दो अच्छे, व्यावहारिक समाधानों के बीच एक तुलना बनी रहती है।

लेकिन नेट रिटर्न के विचार को उलट कर देखो:

मान लो, तुम्हें 2% पर एक गृह ऋण मिलता है और तुम ETW (ऊंचे जोखिम और अतिरिक्त प्रयास के कारण) पर 4% की नेट रिटर्न प्राप्त करना चाहते हो। ऊपर दी गई संख्याओं के अनुसार:

12 * 500€ नेट रिटर्न => 6 हजार€/वर्ष

ETW का ब्रेक-ईवन मूल्य => 6 हजार€ * 1/0.04 => 150 हजार€।

इसका मतलब है कि अगर फ्लैट का मूल्य 150 हजार€ से ऊपर है तो नेट रिटर्न ... घटता है (अगर किराया उचित रूप से बढ़ाया न जा सके)। अब सवाल यह है कि खरीदार वास्तव में उदाहरण के लिए 3 महीनों में ETW के लिए कितना भुगतान करने को तैयार हैं। गणना के अनुसार तुम्हें 175 हजार€ पर गंभीरता से विचार करना होगा या किराया बढ़ाना होगा। अगर तुम्हें सच में 200 हजार€ की पेशकश होती है, तो नेट रिटर्न पूंजी निवेश पर 3% तक गिर जाती है, जो लगभग उतना ही है जितना बैंक तुमसे मांगती है - तब ब्याज स्वैप का कोई लाभ नहीं रह जाता और यही आखिर में इसका असली मतलब है।

इसके अलावा ...

अगर तुम 175 हजार€ का विक्रय मूल्य प्राप्त कर सकते हो, तो तुम्हें अभी भी 95 हजार€ की जरूरत है, जो 2% ऋण लागत पर ~159€ मासिक भुगतान बिना मूलधन चुकौती के होता है। नेट पर एनुएंटी कैलकुलेटर हर जगह उपलब्ध हैं, तुम आसानी से गणना कर सकते हो कि सहनीय बोझ के बाद कितना बचता है।

200 हजार€ के मामले में तुम्हें केवल 70 हजार€ की जरूरत होती है और इससे तुम और भी जल्दी ऋण मुक्त हो जाओगे।

फ्लैट को रखना मैं तभी सुझाऊंगा जब वह किसी बड़े शहर या आव्रजन क्षेत्र में एक उपयुक्त स्थान पर हो, जहाँ अतिरिक्त औसत से अधिक मूल्य वृद्धि की उम्मीद हो। अन्यथा समय और जोखिम का खर्च उचित नहीं होता - और यह जोखिम व्यक्तिगत संपत्तियों में होता है।

सादर
डिर्क ग्राह्फे

सब कुछ समझ में आता है। हम इसके बारे में सोचेंगे।

आपके बेहतरीन योगदान के लिए बहुत धन्यवाद!

मैंने कुछ खोजबीन की है। मस्केटियर द्वारा उल्लिखित ऋण का विभाजन दुर्भाग्यवश संभव नहीं है, क्योंकि उस समय का ऋण पूरी तरह से मकान के लिए चुका दिया गया है और इतना आसान नहीं है कि ब्याज को फिर से WK के रूप में घटाया जा सके (लेकिन मैं वित्त अधिकारी या किसी कर सलाहकार से संशोधन के लिए खुला हूँ )

मैं अब आयकर के विषय में पूरी तरह अपडेट नहीं हूँ। मेरा स्टेकर कार्यालय में समय कुछ समय पहले का है। इसलिए हो सकता है कि आपकी बात सही हो।
शायद यह संभव हो सके अगर मकान एक पति/पत्नी से दूसरे पति/पत्नी को बेचा जाए और इसके लिए ऋण लिया जाए। (अगर वह केवल एक पति/पत्नी के नाम हो) इससे प्रारंभ में कुछ खर्चे होंगे। मेरी यह सोच कितनी कारगर होगी और क्या अतिरिक्त खर्चों को ब्याज व्यय के रूप में समायोजित किया जा सकता है, यह जांचना होगा।

उच्च मूल्यह्रास के कारण (लगभग 2% करीब 200,000 का)

मूल्यह्रास के विषय में कृपया ध्यान दें:
मेरी जानकारी के अनुसार मूल्यह्रास की गणना ऐतिहासिक प्रत्यायन/निर्माण लागत के आधार पर की जाती है, न कि वर्तमान बाजार मूल्य पर।
मूल्यह्रास अवधि फिर मेरी जानकारी के अनुसार शेष उपयोग अवधि थी (50 वर्ष से स्व-उपयोग के समय को घटाकर)।