ऋण राशि - क्या वास्तविक है?

ठीक है, यहाँ हमेशा ऋण की मात्रा को आय के अनुपात में देखा जाता है।

लेकिन हमेशा ऋण और मूल्य का अनुपात देखना चाहिए...

इममो1 ऋण लगभग 120k, मूल्य लगभग 120k
इममो2 ऋण लगभग 65k, मूल्य 160k
जमीन ऋण 40k, मूल्य लगभग 120k
संभावित घर ऋण 400k, मूल्य जमीन सहित > 500k

इसलिए मैं सही से नहीं देख पाता कि क्या अस्वस्थ है...

जब आप ऋण की मात्रा का आकलन करते हैं, तो केवल काम की आय पर विचार नहीं करना चाहिए, बल्कि कुल नकदी प्रवाह को भी देखना चाहिए।

मेरी राय में यहाँ ऐसा दिखता है:
कुल ऋण 625k के मुकाबले 5,100 मासिक आय
इसमें से 145 + 300 + घर और जमीन के लिए लगभग 1,500 यूरो निकल जाते हैं।
रह जाते हैं 3,155 यूरो मासिक रहने के लिए।

इसमें यह ध्यान नहीं रखा गया है कि हमें दोनों को 13वां वेतन मिलता है, हम जानबूझकर कुछ हद तक असुविधाजनक कर वर्ग संयोजन के कारण कर में कुछ लाभ पाते हैं या किराये की आय के कारण बहुत अधिक कर नहीं देना पड़ता, दोनों अभी भी वेतन सीमा के निचले स्तर पर हैं क्योंकि यह टैरिफ अनुबंध के स्तर के अनुसार है, और अंत में एक परिपक्व बचत बंधक योजना (Bausparer) है जिसमें 100k की राशि है, जिसमें से 50k स्व-पूंजी है (नगर आपातकालीन निधि/शेयर के अलावा)।

हर चीज का मूल्य उसकी ऋण से अधिक है।
साफ है, हो सकता है कि अचल संपत्ति के दाम गिर जाएं, लेकिन हो सकता है कि बहुत अधिक मुद्रास्फीति भी हो, तब आपकी बचत खाता में धन का कोई मूल्य नहीं रहेगा।
और दाम इतने बहुत अधिक गिरने चाहिए कि मैं यहाँ नुकसान में घर बेचूं।

तो मैं जो कर रहा हूँ वह अस्वस्थ क्यों नहीं है?

गलत मत समझिए, यह कोई आक्रमण नहीं है।
लेकिन मैंने इन दिनों गहराई से सोचा है, और मुझे कोई ऐसा मामला याद नहीं आता जिसमें मैं वास्तव में दिवालिया हो जाऊं?

शायद मैं कुछ चूक रहा हूँ। धन्यवाद!

वैकल्पिक रूप से मैं दोनों फ्लैट बेच सकता हूँ, ऋण चुकता कर सकता हूँ।
इससे मुझे 95k की अपनी पूंजी मिलेगी + 50k [Bausparer]. इसका मतलब है कि मेरे पास कुल 145k होंगे।

फिर मुझे घर समेत जमीन के लिए 440k - 145k = 295k लेना होगा।
1.8% ब्याज और 4% किस्त के हिसाब से यह लगभग 1,400 यूरो मासिक होगा। इसका मतलब है मेरे पास खर्च के लिए 2,400 होंगे और 20 साल बाद मेरे पास "केवल" भुगतान किया हुआ घर होगा।

क्या यह बेहतर होगा?

तो पहले से कहूँ, मैं और था उस आवासों वाले ढांचे को लेकर संशय में, बस क्योंकि मुझे यहाँ सही संख्या समझना मुश्किल लग रहा था। फिर भी तुम्हारे जवाबों से कुछ बातें साफ़ हुईं और अब समझ में आ रही हैं। उदाहरण: माता-पिता की जमीनी ऋण की बात: अब बिल्कुल समझ में आ गई है। नीचे मैं एक हिसाब के जरिए बताऊँगा कि मैं क्यों संशय में हूँ और फिर भी क्यों सोचता हूँ कि यह संभव हो सकता है।

सबसे पहले आसान मामला:
जैसा तुमने अंत में सुझाव दिया, तुम आवास बेच सकते हो।
295k ऋण, 5% वार्षिकी दर पर किस्त थोड़ी कम होगी, अच्छा स्व-संपत्ति अनुपात, नेट आय का अच्छा अनुपात।
20 साल में या जल्दी, बढ़ती आय के कारण, तुम लोग तैयार हो जाओगे।
इसे मैर्क करो।

यह है जोखिम-रहित "परिवारिक विकल्प"।

अब आवासों की बात।
यहाँ मेरा संशयपूर्ण हिसाब है:
जैसा मैंने सही पढ़ा है, वर्तमान में स्वयं उपयोग की जा रही आवास (इम्मो2) का CF सब कुछ के बाद (टैक्स, रखरखाव, आदि सब कुछ) 400€ है। आवास 1 के लिए मैं 100€ मान लेता हूँ।

तो कुल 3800 + 500 = 4300
440k ऋण पर 5% वार्षिकी 1800 होती है।
मान लेते हैं 140m2, 1.5€ प्रति m2 सहायक खर्च + 1€ प्रति m2 रखरखाव = 2150 या दूसरे शब्दों में नेट आय का 50% आवास में खर्च।
यह मुझे काफी ज्यादा लगता है।
समस्या यह है कि बहुत कम रिज़र्व है।
अगर कभी बड़े खर्च (पाँच अंकों वाले) अनियोजित रखरखाव के कारण आते हैं तो पैसे की तंगी जल्दी हो जाएगी।

सवाल है: क्या 440k का ऋण वाकई चाहिए?
मेरी मूल समस्या: मैं पूरी तरह समझ नहीं पा रहा हूँ।
क्या घर की कीमत 520k है? जिसमें 120k जमीन + 400k घर शामिल हैं?
अगर मैं ऐसा मानकर 80k (जमीन के स्व-संपत्ति भाग) + 80k अन्य स्व-संपत्ति जोड़ता हूँ, तो यहाँ केवल 360k का ऋण होता है। 5% वार्षिकी किश्त 1500 होगी।
अगर किश्त 1400 से 1450 के बीच होती है तो स्थिति मेरी संशयपूर्ण गणना से काफी बेहतर दिखाई देगी। तब यह संभव हो जाएगा!

क्या आप शायद 50k का एक पारिवारिक ऋण प्राप्त कर सकते हैं जो स्व-संपत्ति की जगह ले?
तो स्थिति और भी बेहतर हो जाएगी।

इसलिए कृपया कम से कम 5 बार गहरी सोच-समझ कर हिसाब लगाएँ।
तुमने अपने दोनों आवासों के जोखिम सही समझे हैं।

मेरी पिछली बातों के कारण यह असामान्य लग सकता है, लेकिन यदि संभव हो तो मैं निश्चित रूप से आवासों वाले विकल्प को अपनाने की सलाह दूँगा।

तुम्हारे पास 2 आवास हैं, जो दोनों सकारात्मक CF उत्पन्न करते हैं, और इसके साथ पहले से एक जमीन भी है। शानदार! शानदार!
मूलतः दो अचूक पत्ते। इस लाभ को हल्के में मत छोड़ना।
इसलिए ज़रूरत पड़े तो 10 बार हिसाब लगाओ कि कैसे और क्या यह संभव है।
लेकिन कृपया सही और गंभीरता से हिसाब लगाओ।

माइकल, क्या तुम्हारा अपनी वित्तपोषित बैंक के साथ पहले से कोई अपॉइंटमेंट है? शायद तुम बता सको कि वे स्थिति को कैसे आंकते हैं। मुझे यह बहुत दिलचस्प लगेगा।

नमस्ते सभी को,

अब मैं फिर से संपर्क कर रहा हूँ, क्योंकि मैं अब एक स्थानीय बैंक में एक परामर्श बैठक में गया था।
वहाँ मुझे यह कह कर जानकारी मिली कि उनकी दृष्टि से हमारी वित्तीय स्थिति बहुत अच्छी लग रही है, और कि हमारे निर्माण परियोजना (लगभग 400 से 450 हजार के घर के लिए बिना जमीन के) को वित्तपोषण करने में कोई बाधा नहीं है।

तो सकारात्मक रूप से निम्नलिखित बिंदुओं को देखा गया:
*[Grundstück] पहले ही चुका दिया गया है और यह एक महत्वपूर्ण सुरक्षा प्रदान करता है
*दोनों फ्लैट्स मासिक रूप से पैसा कमा रहे हैं, किश्त बहुत कम है, शेष ऋण सीमित है, किरायेदारी बिल्कुल कोई समस्या नहीं है
*फ्लैट्स में कम [Grundschuld] का भार है, इसलिए यहाँ भी एक सुरक्षा मौजूद है

मेरे पास अब एक और विचार है कि फ्लैट्स की बिक्री क्यों फायदेमंद हो सकती है।
और वह यह है कि हम अपने घर के लिए कोई [Baukindergeld] (2 बच्चे हैं) और कोई बवेरियन [Baukindergeld] नहीं प्राप्त करेंगे, क्योंकि यह हमारा पहला निजी मकान नहीं होगा।

मेरा प्रश्न अब यह है कि यदि हम फ्लैट बेच देते हैं और फिर हमारे पास कोई निजी मकान नहीं रहेगा तो क्या होगा? क्या हम, अगर उसके बाद ही निर्माण आवेदन करते हैं, तो हमें यह वित्तीय सहायता मिलेगी?

क्योंकि अगर यह फिर से 30 हजार का लाभ होता, तो शायद यह समझदारी हो सकती है।

फीडबैक के लिए पहले से ही धन्यवाद।

आपकी प्रतिक्रिया के लिए इतने लंबे समय बाद धन्यवाद।

आपके प्रश्न के लिए:
KfW-मेरकब्लाट के पहले वाक्य में लिखा है: "फेडरल फंड्स से परिवारों के लिए स्वयं उपयोग किए गए आवासीय संपत्ति के प्रथम अधिग्रहण के लिए अनुदान।"

आप वर्तमान में अपनी खुद की संपत्ति में रहते हैं। नहीं, यह काम नहीं करता है।