नवीन निर्माण के लिए वित्तपोषण की व्यवहार्यता (भूमि + एकल घर या जुड़वां घर का आधा भाग)

सभी को नमस्ते,

हमने पिछले साल के मध्य में एक ज़मीन के लिए आवेदन किया था और वास्तव में पिछले हफ्ते हमें एक मंजूरी मिल गई है। अब हमारे पास निर्णय लेने के लिए थोड़ा समय है। हम स्टटगार्ट से आते हैं, इसलिए यहाँ बुनियादी तौर पर एक निर्माण परियोजना काफी महंगी होती है। स्टटगार्ट के आसपास की ज़मीनें (यानि +20 किलोमीटर) की कीमत लगभग 1000 से 1200 यूरो प्रति वर्गमीटर है। हमारे पास एक नगर परिषद (स्टटगार्ट के केंद्र से 16 किलोमीटर दूर) से 702 यूरो प्रति वर्गमीटर की सब्सिडी वाली ज़मीन का प्रस्ताव है।
हमारे लिए इसका मतलब है "या तो यह ज़मीन या फिर फिलहाल कोई ज़मीन नहीं"।

इसलिए मैं आपसे निवेदन करता हूँ कि कृपया हमारे वित्तीय स्थिति पर एक नजर डालें और व्यवहार्यता के संबंध में एक मूल्यांकन दें, कि यह करना उचित होगा या नहीं।

आपके बारे में सामान्य जानकारी:

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आपकी उम्र क्या है? पुरुष 29, महिला 28, विवाहित,
[*]क्या बच्चे हैं? हाँ, 3 (आयु 6, 3 और 1)
[*]क्या बच्चे और होने की योजना है? नहीं
[*]आपका पेशा क्या है?
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[*]पुरुष, कर्मचारी, निजी पेंशन योजना के टीम लीडर
[*]महिला, विक्रेता/कैशियर, वर्तमान में नौकरी नहीं, लगभग 2 साल में 50% पार्ट टाइम काम करने की योजना है


[*]आप दोनों कितने घंटे काम करते हैं? पुरुष 37.5, महिला -

आय और धन-संपत्ति की स्थिति:

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आपकी आय क्या है (सकल/शुद्ध)?
[LIST]
[*]पुरुष: 3450 यूरो शुद्ध प्रति माह (सालाना लगभग 4500 यूरो के निश्चित बोनस के अलावा)
[*]महिला: - (इस महीने पेरेंटल बेनिफिट नहीं, 300 यूरो)


[*]कितना चाइल्ड बेनिफिट मिलता है? 663 यूरो
[*]अन्य ट्रांसफर भत्ते जैसे पेरेंटल बेनिफिट, बीमार भत्ता आदि...? -
[*]आपके पास कितना पूंजी है? दोनों मिलाकर 80,000 यूरो

खर्च की स्थिति:

रहने का खर्च: प्रति माह 768 यूरो (नियोक्ता द्वारा आवास, हमारी बड़ी सुविधा)

[*]मौजूदा ठंडी किराया: 440 यूरो
[*]मौजूदा गर्म किराया: 588 यूरो
[*]बिजली: 72 यूरो
[*]गैस: -
[*]पानी, जल निकासी, कचरा शुल्क, सड़कों की सफाई: -
[*]फोन, इंटरनेट, मोबाइल: 90 यूरो
[*]प्रसारण शुल्क (GEZ): 18 यूरो

यातायात खर्च (कार) प्रति माह 252 यूरो:

[*]वाहन ऋण (या नई कार के लिए बचत): - (पूरा चुका दिया)
[*]बीमा: 650 यूरो प्रति वर्ष
[*]टैक्स: 130 यूरो प्रति वर्ष
[*]ईंधन: 1800 यूरो प्रति वर्ष
[*]मरम्मत/रखरखाव: 444 यूरो प्रति वर्ष
[*]अन्य: -

बीमा खर्च: 63 यूरो प्रति माह

[*]दायित्व बीमा
[*]पेशा संबंधी अक्षमता बीमा

जीवन यापन खर्च: 1100 यूरो प्रति माह

[*]खाद्य सामग्री: 700 यूरो
[*]स्वास्थ्य/ड्रगस्टोर: 100 यूरो
[*]कपड़े: 100 यूरो
[*]छुट्टियाँ: 100 यूरो प्रति माह
[*]सदस्यता शुल्क/फिटनेस स्टूडियो: 12 यूरो प्रति माह
[*]मनोरंजन और अवकाश: 80 यूरो
[*]अन्य

बचत:

[*]पेंशन योजना -
[*]शौक/तोहफे -
[*]अन्य -

अन्य खर्च: 400 यूरो

[*]जीवन निर्वाह शुल्क? -
[*]ऋण? -
[*]अन्य? फर्नीचर, रसोई आदि के लिए एकमुश्त खर्च के रूप में मैंने अब तक लगभग 400 यूरो ही मान लिया है, हालांकि हम ने सब कुछ नया खरीदा है।
[*]कुछ छूट गया? उम्मीद है नहीं, फिलहाल कुछ नहीं सोचा।

आय और खर्च का योग:

[*]कुल आय: वर्तमान में 4,113 यूरो
[*]कुल खर्च: 2,583 यूरो
[*]शेष राशि:
[*]किराया खत्म होंगे (जैसे घर के लिए बचत): 440 यूरो

संपत्ति के बारे में सामान्य जानकारी:

[*]जमीन का आकार कितना है? 377 वर्गमीटर
[*]उसके माप क्या हैं?
[*]भूमि मूल्य कितना है? 702 यूरो प्रति वर्गमीटर
[*]नया निर्माण, पुराना भवन (निर्माण वर्ष), घर का प्रकार? नया निर्माण, योजना अनुसार सिंगल या डुप्लेक्स हाउस, अभी स्पष्ट नहीं
[*]गैरेज? डबल गैरेज की इच्छा है,
[*]घर का आकार कितना है? (रहने का क्षेत्र/उपयोग क्षेत्र): योजना अनुसार 130 वर्गमीटर
[*]निर्माण के बाद जमीन और घर का बाजार मूल्य कितना होगा? मेरी समझ में लगभग 800,000 यूरो

निर्माण या खरीद लागत:

[*]जमीन की लागत: 265,000 यूरो
[*]सड़क पानी जैसी सुविधा के खर्च
[*]स्वामित्व के अतिरिक्त खर्च (नोटरी, कोर्ट, संपत्ति कर): 16,000 यूरो
[*]निर्माण या खरीद लागत (आर्किटेक्ट, संरचनाकार सहित): वर्तमान में सटीक आंकड़े नहीं हैं। दो विक्रेताओं से जानकारी ली, जिन्होंने लगभग कुल खर्च के रूप में तहखाने सहित 270,000 यूरो बताया। कल मीटिंग तय है, अपडेट दूंगा। हमारे भवन समूह (4 पार्टियां) की इच्छा है कि कॉन्ट्रैक्टर को एक साथ दिया जाए ताकि खर्च कट सके। मैं लगभग 300,000 यूरो मान रहा हूँ जो सत्य लगता है।
[*]अतिरिक्त निर्माण खर्च (जैसे घर के कनेक्शन, बुनियादी जांच, निर्माण बिजली आदि): 30,000 यूरो
[*]गैरेज: वित्तपोषण की सम्भाव्यता के कारण निर्णय नहीं लिया गया
[*]वित्तपोषण खर्च (जैसे शुल्क या जारी रखने के ब्याज)
[*]कुल लागत: लगभग 611,000 यूरो

अन्य खर्च:

[*]रसोई का खर्च: घर के अंतर्गत शामिल

लागत सारांश:

[*]कुल लागत: 611,000 यूरो
[*]कटा जाने वाला पूंजी: 80,000 यूरो
[*]वित्तपोषण राशि: 531,000 यूरो

आवश्यक ऋण विवरण: (घर बैंक द्वारा प्रारंभिक अनुमान, आधिकारिक प्रस्ताव नहीं)

हम ज़ोर देकर नहीं कह रहे कि हमें लेना ही चाहिए, लेकिन मेरा मानना है कि निकट भविष्य में हमारे आस-पास ऐसा अवसर फिर नहीं मिलेगा। खासकर कीमतों के लगातार बढ़ने के मद्देनजर।
हालांकि वर्तमान बैंक शर्तें एक बड़ा जोखिम दर्शाती हैं। पिछले साल हम उम्मीद कर रहे थे कि ब्याज स्थिर रहेंगे। तब 1.3% (मासिक किश्त लगभग 1,500 यूरो जो हमारे लिए ठीक था), आज 2.39% (मासिक किश्त लगभग 2,000 यूरो)। इससे मासिक बोझ काफी बढ़ गया है और हम ज़्यादा उलझन में हैं।

आपका क्या विचार है, क्या यह संभव है? मेरा मानना है पहले कुछ साल मुश्किल होंगे, लेकिन चूंकि बच्चे जितनी योजना थी वो पूरी हो चुकी है, इसलिए निकट भविष्य में वित्तीय स्थिति बेहतर होगी।

हम सच में बहुत ही बचत करने वाले हैं, हम पर बाहर जाकर खाने-पीने जैसी ज़्यादा मांग नहीं है, क्योंकि हम पूरी तरह से बच्चों पर ध्यान केंद्रित करते हैं।
लेकिन बच्चे बड़े होंगे और वे भी भविष्य में मांग करेंगे, हर बच्चे की तरह।

आपके सुझावों का स्वागत है, अगर कुछ छूट गया हो तो कृपया क्षमा करें। हमें निर्माण के बारे में सहज ज्ञान नहीं है और शायद हम कई बातें अभी नहीं जानते।

स्टटगार्ट के करीब Keller के साथ 2000€/qm? इसमें निश्चित रूप से कुछ कमी है। मैं इस कीमत को अंतिम कीमत के रूप में यथार्थवादी नहीं मानता, भले ही केवल गैस हीटिंग ली जाए और ऊर्जा बचत न्यूनतम स्तर पर हो। केवल एक फर्श वाली घर (पेंटिंग, फर्श सहित) के लिए उस क्षेत्र में कम से कम 2500€, बल्कि 3000€/qm की उम्मीद करनी चाहिए। इसके अलावा आपकी सूची में रसोई और बाहरी क्षेत्र गायब हैं (भले ही आपके पास इतने बड़े क्षेत्र न हों, फिर भी आप टैरेस और ड्राइववे को पक्की करना चाहेंगे)।
इससे कुल मिलाकर वित्तपोषण की राशि 600k से कहीं अधिक हो जाएगी और मैं इसे 4000€/माह और 5 लोगों के लिए बहुत अधिक मानता हूँ।

हाथ हटाओ!!!

क्यों?
1.) क्रेडिट क्षमता बहुत कमजोर है। हम उदाहरण के तौर पर आपके लिए 5 लोगों के जीवन यापन खर्च के रूप में लगभग 2,500€ मानते हैं। बाकी आय किस्त और अन्य खर्चों के लिए पर्याप्त नहीं है।
2.) 130 वर्गमीटर के तहखाने वाले घर के लिए 300 हजार यूरो की निर्माण लागत बिल्कुल असंभव है। वास्तविकता में 130 वर्गमीटर x 2,500€ (आसान मानक, मुझे लगता है कि यह वास्तव में महंगा होगा) = 325 हजार यूरो + 50 हजार यूरो उपयोगी तहखाना, चलो इसे सरलता से 400 हजार यूरो कर लेते हैं। फिर भी बाहरी क्षेत्र, गैराज/पार्किंग जैसी चीजें बचती हैं। अतिरिक्त खर्च आपने खुद ही बताए हैं; क्या यह पर्याप्त होगा, यह बाद में पता चलेगा।

संकेत: चाबी मिलने के बाद तैयार का मतलब यह नहीं है कि घर रहने योग्य होगा। वहां आमतौर पर भीतरी फिनिशिंग, जैसे पेंटिंग और फ्लोरिंग (बाथरूम के अलावा) की अंतिम काम बाकी होता है। इसके लिए आप अगले कई हजार यूरो खर्च करोगे।

निर्माण लागत कहाँ से आती है?

हमारे बगल में 2 मकान हैं, जिसमें प्रत्येक 120 वर्ग मीटर प्लस तहखाना वाला एक डुप्लेक्स घर 460k प्रति आधा बनाया जा रहा है।
इसके अलावा 50k अतिरिक्त लागत, रसोईघर, बाहरी सुविधाएँ...

अगर मैं आपकी जगह होता तो शायद यह नहीं करता। अगर कोई बैंक इसे वित्तपोषित भी करता है तो।

आपके लिए बहुत महंगा है, दुर्भाग्य से।
मैं इस रकम को अपनी आय के मुकाबले खतरे में नहीं डालूंगा। हमने लगभग इसी क़र्ज़ की राशि के साथ योजना बनाई थी, लेकिन 2.5k ज़्यादा आय के साथ...

सबसे पहले आपके फीडबैक के लिए बहुत धन्यवाद। मैं अब आपके सवालों का जवाब भी देता हूँ।

स्टटगार्ट के पास Keller के साथ लगभग 2000€/sqm? उसमें निश्चित रूप से कुछ कमी है। मैं इसे एक अंतिम कीमत के रूप में यथार्थवादी नहीं मानता, भले ही आप केवल गैस हीटिंग लें और ऊर्जा की दृष्टि से न्यूनतम स्तर पर रहें। केवल फर्श पर बने एक मकान (पेंटिंग, फर्श सहित) के लिए उस क्षेत्र में कम से कम 2500€, बल्कि 3000€/sqm का अनुमान लगाना चाहिए। इसके अलावा आपकी सूची में किचन और बाहरी क्षेत्र की कमी है (भले ही आपके पास वहां बड़ी जगह न हो, फिर भी आप टेरेस और ड्राइववे को पत्थर या पक्की सामग्री से भरना चाहेंगे)।
इससे वित्तपोषण की राशि 600k से कहीं अधिक हो जाती है, और 4000€/महीना और 5 लोगों के लिए यह बहुत अधिक होगा।

हमें यह कल ही ठीक से पता चलेगा, लेकिन हम कल मस्टरहाउसपार्क गए थे और वहां कहा गया कि Keller (सफेद टैंक) के साथ एक डुप्लेक्स लगभग 550k का होगा। Keller के लिए सबसे सस्ती कीमत उनकी ओर से पहले से ही गारंटीकृत की गई थी (जो हमें थोड़ा संदिग्ध लगा)। GU Allkauf Haus है, जो सालाना 4000 घर निर्माण की विज्ञापन करते हैं।

निम्नलिखित छूटें शामिल की गई हैं:
- वर्तमान में न मिलने वाली KFW सब्सिडी के कारण 15k EUR की कटौती
- किचन मुफ्त है और
- अगर हम (4 पार्टियां) दो डुप्लेक्स चुनते हैं, तो प्रति व्यक्ति 10k EUR अतिरिक्त मिलेगी, क्योंकि निर्माण और योजना में कुछ बचत हो सकती है।

यह कितना सही है, कल पता चलेगा। मैं आपको सूचित कर सकता हूँ।

हम फोरम में भी फिर से जानकारी लेंगे, जो योजना बनाने में महत्वपूर्ण हैं, ताकि बाद में अनियोजित कार्य/जोखिम कम से से कम हों।

निर्माण लागत कहाँ से आई?

हमारे बगल में दो मकानों के लिए एक डुप्लेक्स जो प्रत्येक 120sqm + Keller के साथ बनाया जा रहा है, उसकी कीमत 460k प्रति हिस्से के बराबर है।
इसके अलावा 50k Nebenkosten, किचन, बाहरी क्षेत्र हैं...

अगर मेरी जगह होती तो मैं शायद इसे नहीं करता। अगर कोई बैंक भी इसे फंड करती है।

यह लागत एक प्रारंभिक बातचीत से आई है।

हम सभी के पास लगभग समान वित्तीय स्थिति है। अगर हमारी वार्षिक ब्रुटो आय में 1500 € अधिक होता या हमारे पास 120,000 € से ज्यादा स्व-पूंजी होती तो हम बाहर हो जाते, क्योंकि शहर ने वेतन और पूंजी के लिए आवेदन की शर्तें पहले से निर्धारित कर रखी हैं।

अगर ऐसा होता, तो असल में कोई भी आवेदक इस वित्तीय योग्यता को पूरा नहीं करता...

कुछ बैंकें हैं जो मेरा प्रोजेक्ट फंड कर सकती हैं, यह यहां सबसे बड़ी समस्या नहीं होगी। मेरी ज्यादा चिंता इस बात की है कि बैंक वर्तमान शर्तों पर ऋण नहीं देना चाहती हैं, बल्कि केवल इंफ्रास्ट्रक्चर और निर्माण शुरू होने के बाद, यानी साल के अंत तक देना चाहती हैं। तब तक ब्याज दरें निश्चित रूप से बढ़ जाएंगी और हम ब्याज के अलावा मुख्य राशि भी चुकाना चाहेंगे।

हम 'ना' के पक्ष में अधिक झुक रहे हैं क्योंकि जमीन की कीमत को छोड़कर बाकी सब कुछ बहुत तेजी से बढ़ गया है...

जब घर की सटीक कीमतें आ जाएंगी तो मैं कल अपडेट देना चाहूंगा।

बहुत सारे शुभकामनाएं।