Construiriez-vous encore vous-même ou feriez-vous appel à un promoteur immobilier ?

Le maître d’œuvre ne donne qu’un prix fixe pour la maison.
Les frais annexes de construction comme les travaux de terrassement, l’aménagement extérieur et les raccordements ne relèvent plus du maître d’œuvre. Ces coûts ont été estimés beaucoup trop bas.

Peux-tu expliquer un peu plus précisément d’où viennent les 40k€ ou 80-90k€ ?
Bien sûr, les travaux de terrassement peuvent rapidement coûter un peu plus cher, mais autant ?
Les raccordements viennent des services municipaux, il ne devrait donc pas y avoir de surprise.

Avec un maître d'œuvre global, on a en fait déjà le package tout compris sauf le terrain.

Tu as correctement intégré le mot "en fait" dans la phrase.
Malheureusement, cela ne s'applique pas à tous les maîtres d'œuvre globaux, je crois qu'il y a tout autant de brebis galeuses que partout ailleurs.

Tout d'abord, à la question.

Oui, je construirais encore une fois (j'ai déjà une maison existante sans rénovation et une maison existante avec rénovation complète derrière moi). Ce que je ne peux absolument pas imaginer, c'est construire avec un entrepreneur général ou, pire encore, avec un promoteur immobilier.
Pourquoi ? Ce n'est pas dans ma nature de trop me lier et de me mettre entre des mains étrangères. Surtout avec le promoteur, tu dois presque accepter ce qui vient. La plupart du temps dans la zone de construction, c'est la maison Gerda ou la villa urbaine Gudrun.
Je veux avoir ma construction en main, la coordonner et être présent lorsque la maison grandit, et aussi avoir la possibilité de faire des changements spontanés. De plus, j'aime aussi mettre la main à la pâte.

Le entrepreneur général ne propose qu’un prix forfaitaire pour la maison.
Les coûts annexes tels que les travaux de terrassement, l’aménagement extérieur et les raccordements ne relèvent plus de la responsabilité de l’entrepreneur général. Ces coûts ont été largement sous-estimés.

Cela signifie toutefois qu’à la fin, la maison aura le même prix que si elle vous avait été vendue par le promoteur immobilier (et chez lui, les coûts annexes de construction seraient inclus dans le prix d’achat). Parce qu’il aurait calculé correctement ces coûts annexes (désolé, mais c’est à vous de vous en prendre pour ces montants élevés). La seule différence est que vous l’auriez su plus tôt = avant la signature du contrat d’achat.

Une tarification forfaitaire ne fonctionne pas non plus. Il existe des maisons avec attribution des lots séparés dont la construction se déroule parfaitement, tant en termes de prix que de temps. Ou qui tournent au désastre. Cette gamme tu la retrouves aussi chez l’entrepreneur général ou le promoteur. Le forum regorge de tous les exemples.

Ces coûts ont été estimés bien trop bas.

Alors le classique avec le petit mot bauseits ;)

Je préférerais vendre la maison dans 3 ans et tout recommencer à zéro en achetant directement auprès du promoteur. Je n’en peux vraiment plus du stress lié aux maîtres d’ouvrage.

Tu penses ça maintenant :-) mais dans 3 ans, quand tu commenceras à vraiment profiter de la nouvelle maison et que le jardin prospérera, ce sera encore le stress ? Jamais de la vie :)

Je crois que presque tous ceux qui construisent ou rénovent traversent la vallée des larmes. Certains plus, d’autres moins. Mais ce ne sera une promenade pour presque personne, du moins je ne connais vraiment personne. Presque tous font des compromis, notamment à cause du budget limité. Garde à l’esprit que ce stress prendra bientôt fin et que tu pourras alors profiter de ta maison !

Je suis désolé que tu traverses une phase aussi négative en ce moment.

Notre GU avait estimé la construction de la maison à 450k€ en 2020. Avec un peu de marge, ils ont fait le financement sur cette base.

C’est ce qui m’a tout de suite interpellé…

Le GU ne fait qu’un prix fixe pour la maison.
Les coûts annexes de construction comme les travaux de terrassement, l’aménagement extérieur et les raccordements ne relèvent plus du GU. Ces coûts ont été estimés beaucoup trop bas.

Hmm, apparemment tu ne t’es pas assez bien informé. Quand on achète une voiture, on fait des recherches ici et là, on regarde les avantages, les inconvénients, les chevaux, le moteur innovant, où et comment obtenir le meilleur rapport qualité-prix. On écoute le vendeur automobile, mais on continue à chercher sur internet. Quand quelqu’un achète un aspirateur, certains passent plus de temps et d’efforts à choisir la technique qu’à sélectionner un GU. Et puis on construit une maison avec globalement moins d’informations collectées…

Avec les prix actuels, il y aura probablement 80k - 90k€ de dépassement de coûts, si en plus il faut compter l’aménagement extérieur et les raccordements réseau/eau. Nous devrons alors demander un financement complémentaire.

Oui, c’est à peu près ça, quand on oublie les travaux de terrassement et la plupart des coûts annexes, puis la cuisine et les aménagements extérieurs…

En fait, nous avons mandaté le GU pour tout organiser, mais à la fin nous sommes quand même le premier interlocuteur (étude de sol, sondage pour les munitions, raccordements réseau/eau, fermeture de rue, toilettes chimiques).

En plus, tout le stress avec le service d’urbanisme, la surveillance de chantier, les voisins et les fournisseurs, à cause desquels nous avons dû faire beaucoup de compromis lors de la planification.

Honnêtement, je ne comprends pas que ce soit aussi pesant. Tu ne parles pas de désastres que d’autres ont vécus ou vivent actuellement.
D’une certaine manière, on reçoit quand même des instructions du GU : « ceci est nécessaire », « cela doit encore être fait… » Il y a aussi beaucoup de choses agréables en retour, des moments beaux et durables. Par exemple, la première pelle, la pelleteuse qui arrive, le premier balayage de l’ossature, les choix des matériaux…

J’aimerais vendre la maison dans 3 ans, recommencer à zéro et acheter directement auprès du promoteur. Je n’en peux vraiment plus du stress lié à la construction.

Pourquoi ? Dans ce cas, ta frustration ressentie serait vaine, ainsi que tes circonstances perçues.

Avec 4000€ de revenu net du foyer, nous approchons doucement nos limites tant que ma femme n’est pas fonctionnaire.

Oui, le revenu du foyer est trop faible pour la maison… mais nous savons trop peu de choses sur la maison. Il y aurait certainement eu des pistes pour réduire et ajuster. Mais ce qui est positif, c’est que cela finira par augmenter.

pourrais-tu aussi vivre tranquillement dans un plus grand appartement sans être attaché à quelque chose ?

Mais ce serait une toute autre forme de vie : il faut grandir dans un rôle de propriétaire de la même manière que dans un rôle de locataire durable. Tu devrais réfléchir un peu à cela - tranquillement avec un verre de vin avec ta femme… et si… et dans 10 ans ? Il me semble que tu es maintenant insatisfait d’une maison. À la place, je te conseillerais de t’imprégner du mot paix. Et de réfléchir à nouveau, de te rappeler pourquoi vous avez construit au départ.
Je suppose que tu/es très jeune ?
À ta question :
Je reconstruirais et aussi avec un GU. Ou avec un architecte. Probablement plutôt GU : lors de la sélection des matériaux, nous avions toutes les libertés. Nous n’avons pas de souhaits non payés et avons vécu la construction de la maison de façon positive malgré les moments de stress spontanés. C’est un événement long et continu avec des hauts et des bas. Et après presque 8 ans, je suis toujours fier de notre maison, même si elle a des défauts. Et nous étions alors de fiers constructeurs. Je ne voudrais pas manquer ce sentiment dans ma vie. Si nous avions une maison de promoteur, cela aurait été plus cher, car tous les coûts annexes sont de toute façon inclus. Mais en plus, nous aurions sûrement payé en plus pour certains souhaits particuliers. Et la taxe sur la propriété, elle aurait beaucoup réduit notre porte-monnaie.