Maison jumelée dans la zone de construction 8,5 m x 15 m (Lxl)

Ce n’est pas "à ton désavantage".

Hm, je ne comprends pas tout à fait. Si je me basais sur le relief issu du TIM, en respectant la FOK la plus haute dans la pièce à vivre <7m (donc pour éviter la classe de bâtiment 4), trois étages au-dessus du niveau du jardin seraient possibles. En revanche, avec le relief apparemment visible, seulement deux étages. C’est ce que je voulais dire par "désavantage". Je me demande naturellement, à cette occasion, pourquoi un relief avec une précision de 10 cm est publié dans le TIM s’il n’a aucune pertinence.

Et là aussi, il y a plutôt des opportunités à utiliser les incertitudes en faveur du demandeur.

C’est vrai. Toutefois, pour les points où il y a une marge d’interprétation, l’architecte tend plutôt vers le négatif.
Comment ça se passe en fait, si on dépose une demande de permis de construire et qu’elle est refusée pour un détail quelconque ? Faut-il alors payer, corriger et attendre encore 12 mois ?

Un argument de plus en faveur de ma proposition de maison jumelée classique à étages.

C’est correct, et cette variante n’est pas exclue pour autant.

Si je me basais sur le profil altimétrique du TIM, en respectant la FOK maximale dans les pièces à vivre <7m (donc pour éviter la classe de bâtiment 4), trois étages à partir du niveau du jardin seraient possibles. En revanche, avec le profil altimétrique tel qu’il apparaît visiblement, seulement deux étages. C’est ce que je voulais dire par "désavantage".

Le terrain a donc été modifié entre-temps à ton désavantage ? – en général, la réalité est plus favorable que la théorie.

Je me demande d’ailleurs pourquoi le TIM publie un profil altimétrique avec une précision de 10 cm, s’il n’a aucune pertinence.

On pourrait argumenter du point de vue d’un avocat spécialiste que ce document d’un éditeur officiel régional doit être considéré comme un témoignage officiel. Dans une certaine mesure, je peux aussi imaginer une "maison bifamiliale classique à étages décalés", où les pièces arrière sont par exemple trois marches plus haut. Et/ou tu adaptes encore la réalité avant que le géomètre n’élève le terrain réel au rang de référence.

Le terrain a donc été modifié entre-temps à ton désavantage ? - en principe, la réalité est plus favorable que la théorie.

Oui, comme décrit ci-dessus. Dans le TIM, le terrain est documenté plus haut qu'il ne l'est en réalité, car au plus tard dans les années 50, il a été creusé vers l'avant et dans les talus jusqu'au niveau de la rue.

Dans une certaine mesure, je pourrais aussi imaginer une "maison jumelée classique sur deux niveaux" en étage décalé, où les pièces arrière se trouvent par exemple trois marches plus haut.

Cela ne sert apparemment à rien, car pour le split-level, c'est la FOK la plus élevée qui compte, mais le niveau de référence pour déterminer la classe du bâtiment est uniformément le même pour tout le bâtiment. Et donc la partie du split-level côté jardin au 2e étage serait encore à plus de 7 m au-dessus du niveau de référence et donc le bâtiment entier serait en classe 4.

Et/ou tu ajustes encore la réalité avant que le géomètre ne sacralise le terrain actuel comme référence.

Balancer de la terre végétale du jardin pour surélever la cour avant et les entrées du garage de 2 m ? :-D Je n'avais pas encore pensé à ça. Ça semble bien. Cela permettrait aussi d'éliminer la pente dans le jardin.

Cela n’aide apparemment pas, car pour le splitlevel, c’est la FOK la plus élevée qui compte, mais le niveau de référence pour déterminer la classe de bâtiment est uniforme pour tout le bâtiment. Et donc, la partie splitlevel côté jardin du 2ème étage serait de nouveau à plus de 7m au-dessus du niveau de référence et donc tout le bâtiment serait GK4.

Regarde chez le voisin : si le splitlevel n’est pas réalisable (même si je ne le vois pas forcément ainsi, car les architectes ont justement appris à concevoir une maison conformément aux exigences juridiques pertinentes, ce qu’un profane ne peut pas faire par manque de connaissances) .. la suite est plus bas.
En principe, j’ai l’impression que ta pensée de maison jumelée te bloque toi-même.

Je vous conseille cependant de ne pas vous infliger ces complications, mais de construire plutôt une maison jumelée classique à appartements superposés (même si l’appartement du haut est en duplex).

Cela t’a été conseillé plusieurs fois. Peut-être y avait-il dans ce conseil aussi la connaissance de la voie de secours, ce qui cependant, parce que le moment n’était pas encore venu, n’a pas été communiqué.

qui montrent que même une recherche internet très approfondie et une lecture de plusieurs années de forums de construction ont leurs limites.

Oui, nous avons beaucoup mentionné. Malheureusement, on n’arrive pas toujours au bon résultat par déductions et hypothèses.

Cependant, on t’a aussi demandé de montrer le terrain. Cela nous est inconnu.

Peut-être que les savoirs du forum t’auraient déjà ôté une ou deux illusions, si plus de connaissances et d’états de faits avaient été partagés.

La forte pente indiquée dans le TIM depuis la rue ne se retrouve pas sur le terrain, car ce terrain ainsi que ceux des deux voisins ont été nivelés sur environ 20 mètres de profondeur sur toute la largeur jusqu’au niveau de la rue.

Comment est-ce maintenant ?

Le service d’urbanisme a rejeté oralement une division réelle. Ils n’accorderaient des divisions de terrain dans le périmètre de plans d’aménagement que si les deux parcelles partagées atteignent la limite avant de construction.

Là aussi, c’est en fait déjà riche d’enseignements.

Si un terrain naturel n’est plus reconnaissable,

Comment est-ce maintenant ?

Dans une certaine mesure, je pourrais aussi imaginer un "classique deux familles à étages" en split level, où les pièces arrière seraient par exemple trois marches plus haut.

J’y ai aussi souvent pensé.

Au fait, le voisin a creusé autour de la maison sur la pente. Je ne comprends pas encore vraiment la motivation.

Que le voisin ait ou non un splitlevel :
La motivation sera qu’il peut mettre des fenêtres dans un étage inférieur, à l’arrière sur la pente.

De plus, la pente a été excavée sur toute la surface du terrain, de sorte qu’on grimpe de manière raide dans le jardin derrière la maison, tandis que l’étage supérieur a une terrasse sur pilotis, d’où un petit escalier descend d’environ 1 mètre dans le jardin. Je n’ai pas pu trouver la raison.

.. et ensuite l’étage supérieur s’ouvre sur le jardin.

Comment cela se passe-t-il en fait, si l'on dépose une demande de permis de construire et qu'elle est refusée pour une petite raison ? Doit-on alors payer, corriger et attendre à nouveau 12 mois ?

On évite cela avec une demande préalable de permis.

Si toi ou ton planificateur êtes responsables du refus, cela peut tout à fait recommencer à zéro. Que dit le tarif des frais de la ville à ce sujet ? L'architecte devrait aussi le savoir.

Regarde chez le voisin : si le niveau décalé n’est pas réalisable (même si je ne le vois pas forcément ainsi, car les architectes ont précisément appris à planifier une maison légalement selon les prescriptions pertinentes, ce qu’un profane ne peut pas faire par manque de connaissances) ... la suite continue plus bas.

Eh bien, un voisin a certainement son [FOK] de son grenier plus de 7 m au-dessus de la rue et aussi au-dessus de la hauteur moyenne du terrain. Mais je ne sais pas quelles pièces il a là-haut. C’est une maison individuelle avec un appartement annexe, mais déjà vieille de plusieurs décennies ; peut-être qu’à l’époque, avant la classe de bâtiment 4, il n’y avait pas besoin de s’inquiéter. Il n’a pas de niveau décalé.

En principe, tu te mets toi-même des bâtons dans les roues avec ton idée de maison jumelée, c’est ce que j’ai l’impression.

La maison jumelée n’est pas une obligation, mais l’idée présente aussi beaucoup d’avantages (notamment l’utilisation indépendante et le jardin intime), donc je ne souhaite pas l’écarter immédiatement. Si elle s’avère non (raisonnablement) réalisable, elle sera abandonnée. Elle perd actuellement des points, mais n’est pas encore morte.

Comment est-ce maintenant ?

Prend comme base l’entrée et le sol du garage, alors comme indiqué en orange dans la pièce jointe. Quelle hauteur du terrain un géomètre prend-il comme référence là où la parcelle est construite ou imperméabilisée sur toute sa largeur ?

La motivation sera qu’il puisse mettre des fenêtres dans un étage inférieur à l’arrière sur la pente.

Il les a là, c’est exact. C’est juste complètement sombre, parce que dessus se trouve la terrasse sur pilotis de l’étage jardin et que même en dessous de la terrasse, le terrain monte déjà vers le jardin.