Rénovation d'une maison des années 60 : Recommandations d'experts douteuses ?

Bonjour à tous,

je lis ici depuis un moment déjà, maintenant je me suis inscrit pour un motif d’actualité et je vous demande votre avis.

Ma copine et moi avons tous les deux la trentaine passée, nous avons un petit garçon (15 mois) et nous allons acheter en moyenne Franconie une maison individuelle indépendante (terrain de 800m² sans pente, maison construite en 1959, environ 123m² de surface habitable) pour 360 000 € frais annexes inclus. Hier, j’étais sur place avec un expert et ensuite j’ai donné mon accord à l’agente immobilière. La maison a été réservée fermement pour nous et nous allons l’obtenir.
Ma copine (enseignante fonctionnaire) est une totale bricoleuse en construction. Je suis ingénieur en mesures d’économie d’énergie. Dans ma carrière, je travaille plutôt avec de grandes installations de ventilation, centrales de chauffage et chaudières dans une plage de puissance à trois chiffres en kW, je n’ai rien à voir avec l’isolation. Mais j’ai au moins quelques connaissances techniques et de l’expérience dans l’estimation des coûts.

Voici les données principales en points, de bas en haut :

[*]Sous-sol : chaufferie + stockage de mazout, atelier, réserve/cellier, buanderie avec escalier extérieur vers le jardin.
[*]Rez-de-chaussée : sas, WC, petite salle de bain avec baignoire, salon avec poêle suédois et porte terrasse (accès jardin), salle à manger, cuisine
[*]Étage : salle de bain (également avec parquet en bois et tapis dessus), 3 chambres
[*]Combles accessibles par une échelle escamotable : deux petites pièces identiques. La surface, j’estime environ 6m² chacune, n’a pas été prise en compte dans la surface habitable (123m²). Au-dessus de ces pièces, il y a environ 0,8 m d’espace jusqu’à la faîtière.

Situation actuelle :

[*]un endroit qui fuit dans l’atelier : l’entrée du câble électrique est défectueuse. Lors de fortes pluies, environ 2 seaux d’eau entrent.
[*]Certaines dalles du sous-sol sont isolées avec un matériau qui semble ancien, j’aurais dit une fine couche de polystyrène maison.
[*]Chauffage : chaudière mazout de 1999. Une arrivée de gaz se trouve aussi dans la maison.
[*]Électricité à deux conducteurs.
[*]Parquets partout. Dans presque toutes les pièces il y a du tapis par-dessus.
[*]Mur extérieur selon le plan : 30 cm de briques, enduit dessus.
[*]Toit à pignon refait vers 1980 (tuiles en queue de castor) avec isolation Heraklith entre chevrons. Du côté intérieur, enduit "paille" et lambrissage en bois. Extérieurement, aucune irrégularité visible, les tuiles sont simplement un peu mousseuses. De l’intérieur, on peut voir directement sous la faîtière la charpente sans humidité apparente.

Avant le rendez-vous avec l’expert, nous pensions que ce serait un gros chantier et que nous ferions table rase.
Autrement dit : retirer et refaire toutes les installations (eau, électricité, chauffage), isoler la façade, isoler le toit, nouveau triple vitrage. De plus, toutes les salles de bain/WC à refaire, nouvelle cuisine de toute façon. Au total, nous avions estimé les mesures à un maximum de 240k. Des amis qui ont complètement rénové un bien similaire il y a trois ans ont arrondi notre estimation à 300k et ont fait tout le programme (rénovation totale) avec les subventions KfW.

Voici à présent les conclusions ou avis de l’expert d’hier :
Avant tout : j’ai organisé cet homme via une plateforme d’experts, il fallait faire vite. J’ai téléphoné avec lui pour définir l’étendue des travaux envisagés et j’étais curieux de voir qui allait venir. Il a environ 70 ans et selon sa carte de visite, il est expert certifié en dommages du bâtiment. En plus, il fait des expertises de moisissure et un contrôle qualité lors de la construction. Il semble être du type "on ne change pas un système qui fonctionne". Je lui ai donné raison concernant la structure du bâtiment, mais sur certains sujets il ne semblait pas très sûr (par exemple, il a affirmé que l’efficacité d’une chaudière à condensation n’a rien à voir avec la température de retour/niveau de température. Il n’y aurait pas d’obligation d’isolation non plus).

[*]Il a mesuré l’humidité des murs dans presque toutes les pièces. Pour une maison laissée vide et non aérée pendant deux ans, les valeurs sont bonnes. Dans l’atelier, bien sûr, plus d’humidité a été mesurée. Il réparerait la fuite comme suit : creuser autour du coin de la maison où est le dommage, sur environ 2 m jusqu’au niveau du sol de la cave. Couper et reculer le câble électrique, percer un nouveau trou et le sceller correctement. Il estime le coût à environ 5k €.
[*]Pour me surprendre, il installerait aussi des petits radiateurs dans les pièces de la cave pour assurer un chauffage de base afin d’éviter en toute sécurité la formation de moisissures. La chaleur ne serait pas perdue mais remonterait... L’idée de rajouter des radiateurs au sous-sol m’a paru étrange.
[*]Il remplacerait la chaudière mazout par une chaudière gaz à condensation, ce qui apporterait de grandes économies. Je trouve ça plutôt absurde. Et puis faire fonctionner la chaudière à 70/50 et se demander pourquoi rien ne condense.
[*]Le mur extérieur (petites fissures dans l’enduit surtout côté sud) serait embelli par une solution "enduit sur enduit", mais sans isolation. Si j’ai bien lu la loi sur l’énergie des bâtiments, c’est aussi possible sans obligation d’isolation. Toutefois, j’ai une mauvaise intuition à l’idée de simplement "coller" un nouvel enduit sur un vieux et espérer que cela tienne. Est-ce une pratique courante ?
[*]Pour le toit, si je l’ai bien compris, il le laisserait aussi tel quel. Mais à mon avis, la loi sur l’énergie du bâtiment est claire : le plafond du dernier étage ou le toit doit être isolé si les exigences minimales de la norme DIN 4108-2 (2013) ne sont pas respectées. L’ancienne isolation "sauerkraut" ne va pas suffire.
[*]Pour le changement des fenêtres, il ne mettrait pas les fenêtres les plus étanches, mais du double vitrage avec un coefficient U entre 1,3 et 1,5.
[*]Il referait complètement l’électricité et a recommandé de prévoir au moins 20k de frais. Il garderait les conduites de chauffage et d’eau. Là aussi, nous avons de gros doutes : continuer à utiliser des installations âgées de 60 ans, même si elles peuvent encore tenir 20 ans, c’est délicat. Ouvrir murs et sols dans une maison habitée, c’est un cauchemar.

En résumé, il ferait beaucoup moins de travaux que ce que nous avions prévu. Il a déclaré qu’on pourrait ainsi économiser environ 100k. Notre objectif/demande/souhait est de remettre la maison en état pour ne pas avoir un chantier tous les 5 ans, parce que les travaux doivent être faits au fur et à mesure. Mais nous ne voulons pas non plus à tout prix une maison complètement isolée et rénovée à fond. Je comprends qu’il ne veuille pas envelopper entièrement un bâtiment fonctionnel et sans moisissures sans raison. D’un autre côté, les coûts énergétiques sur 50 ans ne sont bien sûr pas négligeables.

Je suis intéressé par vos avis sur les points décrits. Je peux détailler et donner des informations sur demande. Je sais qu’il est difficile de se prononcer de loin et surtout que l’isolation est un sujet globalement controversé. Mais comme je n’ai pas encore eu à faire avec cela, j’ai du mal à bien évaluer ces déclarations.
Pour le moment, je pense que je devrais aller sur place avec un deuxième professionnel (avez-vous des astuces où trouver de bons experts ?) et obtenir un second avis.

Peut-être que quelqu’un a lu ce roman en entier, a de l’expérience avec ce genre de projets et/ou des idées ou objections totalement différentes que je n’ai pas encore en tête.
Je me réjouis de vous lire et vous remercie d’avance pour vos retours.

schwalbe

Je partage l'avis de l'expert. Même celui concernant la chaudière à condensation au gaz.
Tu fais une rénovation. Donc, tu n'as pas besoin de toute cette isolation surdimensionnée.

Concernant les tuyauteries, je partage ton avis.

...

[*]Le mur extérieur (fissures légères dans le enduit, surtout du côté sud) serait esthétiquement amélioré par une solution enduit sur enduit, mais il ne poserait pas d’isolation. Si je lis correctement la loi sur l’énergie des bâtiments, c’est aussi possible sans obligation d’isolation. Cependant, j’ai des scrupules à l’idée de simplement "coller" un nouvel enduit sur un ancien et d’espérer que cela tiendra. Est-ce une pratique courante ?
...

Cela nous a aussi été recommandé dans deux offres indépendantes. D’abord, un enduit de renforcement est appliqué, puis l’enduit de finition. Pour rassurer la conscience, il a cependant été conseillé de faire un test d’arrachement avec la nouvelle couche d’enduit au préalable.

Merci pour vos réponses.
Mais si le test de déchirement devait montrer que cela ne fonctionne pas comme prévu, on serait quand même totalement dans le sujet de la rénovation de façade, y compris toute la galère qui va avec ? (Isolation jusqu’au niveau du sol de la cave ?, très faible débord de toit sur les pignons -> prolonger la toiture ?, ...)
Que pensez-vous de l’isolation de la toiture ? On ne devrait pas vraiment pouvoir y échapper, n’est-ce pas ?

Sur le sujet du pétrole/gaz, j’ai entendu tout à l’heure ailleurs une remarque sur la taxe carbone qui devrait augmenter considérablement à l’avenir et qui pourrait rendre le remplacement à court terme de la chaudière bon marché en une affaire coûteuse sur le long terme. Que pensez-vous d’une pompe à chaleur associée à l’agrandissement des radiateurs et à une petite installation photovoltaïque (~7 kWp) ? Je sais bien qu’avec des températures élevées, on n’atteindra jamais les coefficients de performance indiqués dans la fiche technique, mais on serait au moins un peu plus indépendant grâce à la consommation d’électricité autoconsommée.

Chaudière à condensation au gaz installée et chauffage,
jusqu'à ce que vous ayez brûlé les 100k€, de nouvelles lois et subventions s'appliquent exactement à ce type de maisons.
Quelle est la consommation de l'ancien propriétaire en litres de fioul, ou en € par an ?

Je n'ai pas encore de [Verbrauchswerte oder Rechnungen], mais je voulais en parler lundi.