Ne pas rembourser la maison - stupide ou sensé ?

D'accord, je crois avoir compris maintenant.

J'ai aussi l'impression que ce risque (que je considère comme maîtrisable) est plutôt rarement pris – d'un autre côté, je m'y consacre intensivement et travaille dans ce secteur ; pour beaucoup, comparer différentes offres de crédit est déjà (compréhensible) difficile. Et ce qui ici est plutôt une réserve prudente due au manque d'expérience, c'est plutôt à l'inverse dans les pays anglo-saxons, où ils prennent le risque même sans comprendre.

Si tu travailles dans ce secteur, le simple fait de créer ce fil te disqualifie. Ou bien conseilles-tu mal tes clients ?

Si tu travailles dans le secteur, le simple fait d'ouvrir ce fil te disqualifie.

Comme tu ne t'es pas encore exprimé sur le fond, j'interprète que tu trouverais stupide de ne pas rembourser un bien immobilier avant la retraite ?

Ou bien conseilles-tu mal tes clients ?

Ne t'inquiète pas, je ne conseille personne. Le secteur offre suffisamment de place à des personnes qui ne conseillent pas et qui, malgré tout, grâce à leur travail, peuvent mieux évaluer l’importance des annuités, des dettes résiduelles, des remboursements exceptionnels / résiliations et de la dynamique des marchés des taux que beaucoup d’autres futurs propriétaires. Sans pour autant prétendre savoir où se trouveront les prix des maisons et les taux dans 20 / 40 ans, et sans vouloir dire non plus que certains futurs propriétaires ne se soient pas formés.

Si les maisons ne sont pas remboursées avant la retraite, il manque de l'argent à la retraite pour effectuer les rénovations nécessaires. Ce sont précisément ces maisons délabrées qui doivent être entièrement rénovées avant un déménagement final. De la camelote, en somme.

Je crois que justement parce que tu travailles dans le secteur du crédit, ta vision d'ensemble est fortement brouillée. Bien sûr... ces 30 dernières années, les taux d'intérêt et la valorisation n'ont évolué que dans une seule direction, et tu penses donc que cela va continuer ainsi, parce que tu ne connais que cela. Taux d'intérêt en baisse --> valeur immobilière en hausse, parce que les gens peuvent se permettre plus. La majorité des gens finance au bord de leurs capacités.

Mais maintenant, avec des taux proches de 0 %, cela ne peut plus beaucoup progresser. D'où viendront les "plus-values" ? Qui va payer cela ? Et il y a encore d'autres facteurs de risque comme le Corona. Penser aujourd'hui encore que la roue continue de tourner dans la même direction me semble très naïf.

Mais fais comme tu veux, ça peut aussi bien marcher.

Mon impression est également que ce risque (que je considère raisonnable) est pris plutôt rarement

Je ne pense pas que ta démarche soit généralement mauvaise et comme l’a écrit bookstar, il s’agit peut-être d’un paradigme dépassé.
Cela dépend aussi du contexte personnel et financier. Héritage, famille aisée, forte liquidité personnelle, etc.

Mes réflexions à ce sujet :

- La période de spéculation est très longue. Je ne sais pas combien d’années tu as déjà derrière toi, mais les 10 dernières années ont été un rêve pour tous les propriétaires immobiliers. Que ce soit grâce à un refinancement extrêmement bon marché ou à une explosion de la valeur.
Ce n’a pas toujours été le cas et il existe aussi ici (longs) cycles comme dans toutes les autres branches. Ne commets pas l’erreur de supposer que les 10 dernières années se répéteront sur les 35-40 prochaines années. Personne ne le sait, même pas pour le centre-ville de Munich.
- La valorisation s’effectue principalement via la valeur du terrain, pas du bâtiment. Au contraire, le bâtiment vieillit, est utilisé, ne répond plus avec le temps aux normes techniques ou énergétiques. Peut-être aussi que son esthétique n’est plus conforme à l’air du temps. À quoi bon des sols en marbre coûteux et des robinets dorés si 90 % des intéressés pensent seulement « moche, ça doit être refait ».
- Comme l’a écrit Tassimat, il ne s’agit pas seulement de ne plus avoir de charge liée au crédit immobilier à la retraite, mais aussi d’avoir des liquidités pour la rénovation. Une maison individuelle a alors atteint un âge de 30-35 ans, et les gros travaux commencent à apparaître (chauffage, fenêtres, toit, façade, ...).
Là aussi on peut discuter et se dire, pourquoi faire, ça tient encore, qu’est-ce que je me soucie à 65 ans du maintien de la valeur du bien ou pourquoi investir à nouveau à six chiffres, qu’est-ce que j’y gagne ? C’est ainsi que naissent les maisons « usées » de personnes âgées, jusqu’au moment où parfois seul le démembrement vaut la peine.
- L’idée de ne considérer la maison que comme un compagnon de vie transitoire, je peux aussi la comprendre. Mais est-ce que cela arrive vraiment ? On s’attache émotionnellement bien plus à sa propre maison qu’à n’importe quel appartement de trois pièces loué. On l’a construite soi-même, peut-être entretenue pendant des décennies et adaptée à ses propres idées, les enfants y ont grandi, le jardin est merveilleusement fleuri, les voisins sont peut-être devenus les meilleurs amis ? La planification rationnelle d’aujourd’hui peut être très différente dans 30 ans. Peut-être que dans la commune voisine il y a maintenant des petits-enfants, on ne déménage pas comme ça 500 km à la côte...

Et l’autre question importante : En quoi le risque est-il moindre dans une maison plus petite ?

Le paquet est simplement plus petit. Une perte de 5 % sur 200 000 € est moins importante en valeur absolue que 5 % sur 500 000 €.

Ce que tu décris est un modèle très courant au Royaume-Uni et aux États-Unis

Voici maintenant la différence :

Une différence importante à ajouter :
Les frais annexes d’acquisition nettement plus bas. En Allemagne, ils s’élèvent à 5-15 %, selon le Land et selon qu’un agent immobilier soit impliqué ou non. Pour une maison individuelle « normale », cela peut rapidement représenter 25 à 75 k€ envolés en fumée, juste pour réaliser le changement de propriétaire. L’argent est perdu.
Ensuite, nous avons généralement des prêts à taux fixe, ce qui en cas de revente anticipée peut entraîner une indemnité de remboursement anticipé qui disparaît aussi directement par la cheminée. C’est aussi typiquement allemand (sécurité, ouais !), ailleurs on finance à taux variable et on peut sortir de l’affaire après 3 mois.

L'idée de considérer la maison seulement comme un compagnon de vie temporaire, je peux aussi la comprendre. Mais est-ce que cela arrive vraiment ? On associe beaucoup plus d'émotion à sa propre propriété qu'à n'importe quel appartement de trois pièces loué.

Les Allemands sont tout simplement trop coincés. Acheter, vendre, déménager, construire neuf n'est pas un drame émotionnel dans la plupart des autres pays. Les biens immobiliers sont achetés/vendus en fonction de l'étape de vie.
Je cherche actuellement, à la fin de la quarantaine, mon cinquième bien immobilier (achat/construction). Tout comme la voiture doit aussi correspondre à la vie.

Je serais même prêt à accepter cela en principe. Le problème est que les coûts accessoires à l'achat sont tout de même relativement élevés ici. Ainsi, il faut aussi pas mal d'argent pour ce modèle.