No pagar la casa - ¿tonto o sensato?

Está bien, ahora creo que lo he entendido.

Mi impresión también es que este riesgo (que para mí es manejable) se toma raramente; por otro lado, yo me ocupo muy intensamente de esto y trabajo en el sector; para muchos, comparar diferentes ofertas de crédito ya es (comprensiblemente) difícil. Y lo que aquí es más bien una precaución cautelosa por falta de experiencia, en los países anglosajones es más bien al contrario, que se arriesgan aunque no lo entiendan.

Si trabajas en el sector, solo el hilo te descalifica. ¿O aconsejas mal a tus clientes?

Si trabajas en la industria, sólo el hilo ya te descalifica.

Como hasta ahora no te has expresado sobre el contenido, interpreto que pensarías que es tonto no pagar una propiedad para la jubilación.

¿O asesoras mal a tus clientes?

No te preocupes, no asesoro a nadie. La industria ofrece suficiente espacio para personas que no asesoran y aun así, a través de su trabajo, pueden evaluar mejor que muchos otros compradores de viviendas la importancia de las anualidades, deudas residuales, amortización/ rescisión especial y la dinámica de los mercados de interés. Sin querer decir con esto que sepan dónde estarán los precios de la vivienda y las tasas de interés dentro de 20/40 años y sin querer decir que algunos compradores de viviendas no se hayan informado.

Si las casas no están pagadas para la jubilación, falta dinero en la vejez para realizar las reparaciones necesarias. Estas son precisamente las casas deterioradas que luego tienen que ser completamente renovadas para la mudanza final. Pura chatarra.

Creo que justo porque trabajas en el sector crediticio, tu perspectiva sobre el panorama general está muy nublada. Claro... en los últimos 30 años, la tasa de interés y la valorización solo fueron en una dirección y por eso piensas que así seguirá, porque solo conoces eso. Tasa de interés a la baja --> Valor de la propiedad en aumento, porque la gente puede permitirse más. La mayoría de las personas financian al límite de su capacidad.

Pero ahora, con tasas cercanas al 0%, no se puede avanzar mucho más. ¿De dónde vendrán las "plusvalías"? ¿Quién debe pagarlas? Y además hay otros factores de riesgo como el Corona. Hoy en día, pensar que la rueda sigue girando en la misma dirección me parece muy ingenuo.

Pero hazlo, también puede salir bien.

Mi impresión también es que este riesgo (que para mí es manejable) se asume raramente

En general no considero tu enfoque equivocado y como escribió bookstar, se trata de un paradigma quizás obsoleto.
También depende del trasfondo personal y financiero. Herencia, familia acomodada, alta liquidez propia, etc.

Mis pensamientos al respecto:

- El período de especulación es muy largo. No sé cuántos años llevas, pero los últimos 10 años fueron como un sueño para todos los propietarios de inmuebles. Ya sea por la financiación de refinanciación a precios ridículamente bajos o por el valor disparado.
Eso no siempre fue así y aquí también hay ciclos largos como en todas las demás industrias. No cometas el error de asumir que los últimos 10 años se repetirán en los próximos 35-40 años. Nadie lo puede saber. Ni siquiera para el centro de Múnich.
- El incremento del valor se da especialmente por el valor del terreno, no del edificio. De hecho, es todo lo contrario, el edificio envejece, se utiliza, con el tiempo ya no cumple con los estándares técnicos o energéticos. Tal vez el diseño tampoco corresponde al espíritu del tiempo. ¿De qué te sirven los suelos de mármol caros y los grifos dorados si el 90% de los interesados solo piensa "feo, eso tendría que renovarse"?
- Como escribió Tassimat, no se trata solo de no tener carga por el crédito inmobiliario al jubilarse, sino también de tener recursos libres para la renovación. Una casa unifamiliar habrá alcanzado una antigüedad de 30-35 años, entonces empiezan a llamar las grandes obras (calefacción, ventanas, techo, fachada, ...).
Aquí también se puede discutir y decir: ¿por qué? Aún funciona, ¿a mí a los 65 años me preocupa mantener el valor del inmueble o para qué invertir seis cifras de nuevo? De ahí surgen las casas "gastadas" de personas mayores, hasta que a veces solo vale la pena derribarlas.
- Puedo comprender la idea de ver la casa solo como un compañero de etapa de la vida. Pero, ¿realmente sucede así? Con la propia propiedad uno conecta emocionalmente mucho más que con cualquier piso alquilado de tres habitaciones. Uno la construyó, la cuidó quizás durante décadas y la adaptó a sus propias ideas, los niños crecieron allí, el jardín está muy crecido, ¿los vecinos se volvieron sus mejores amigos? La planificación racional de hoy puede ser muy diferente en 30 años. Tal vez ya haya nietos en el pueblo vecino y uno no se muda de repente 500 km a la costa...

Y la otra pregunta importante: ¿En qué medida es menor el riesgo con una casa pequeña?

La inversión simplemente es más pequeña. El 5% de pérdida sobre 200.000€ es en cifras absolutas menos que el 5% de 500.000€.

Lo que describes es un modelo muy común en el Reino Unido y Estados Unidos

Ahora sobre la diferencia:

Añado una diferencia importante más:
Los costes adicionales de compra mucho más bajos. En Alemania son del 5-15%, dependiendo del estado federado y si interviene un agente inmobiliario o no. Ahí en una casa "normal" un propietario puede perder fácilmente entre 25.000 y 75.000€ solo para transferir la propiedad. El dinero se pierde.
Luego suelen tener préstamos con tasa fija, lo que al vender anticipadamente puede generar indemnizaciones por cancelación que también desaparecen directamente. Esto también es algo muy típico alemán (¡seguridad, sí!), en otros lugares se financia con tasa variable y se sale del compromiso después de 3 meses.

La idea de ver la casa solo como pareja de una etapa de la vida también la puedo entender. Pero ¿realmente sucede así? Con la propia propiedad se conecta emocionalmente mucho más que con cualquier apartamento de tres habitaciones alquilado.

Los alemanes son simplemente demasiado cerrados. Comprar, vender, mudarse, construir nuevo no es un drama emocional en la mayoría de los otros países. Las propiedades se compran/venden según la etapa de la vida.
Actualmente, a finales de los 40, estoy buscando la quinta propiedad (de compra/construcción). Igual que el coche, también debe adaptarse a la vida.

Eso incluso lo aprobaría en principio. El problema es que los costos adicionales de compra son bastante altos aquí. Por lo tanto, para el modelo se necesita bastante dinero.