不还清房贷——愚蠢还是明智？

好的，那我现在应该明白了。

我的印象也是，这种（对我来说是可控的）风险人们很少会去承担——另一方面，我自己也非常深入地研究过这方面的问题，并且在这个行业工作；对许多人来说，比较不同的贷款报价已经是（可以理解的）困难。而这里表现出的因缺乏经验而比较谨慎的态度，在英美国家则恰恰相反，他们即使不理解，也会冒险。

如果你在这个行业工作，仅凭这个帖子你就已经不合格了。或者你是在错误地建议你的客户？

如果你在这个行业工作，单凭这个帖子你就被取消资格了。

既然你到目前为止还没有发表实质性的意见，我理解为你认为不在退休前还清房贷是愚蠢的？

还是你错误地为你的客户提供建议？

别担心，我不为任何人提供建议。这个行业为那些不做咨询却通过他们的工作比许多其他购房者更能理解年金、剩余债务、特别还款/特别解约以及利率市场动态的人提供了足够的空间。当然，这并不是说他们知道未来20年或40年房价和利率会在哪里，也不是说没有一些购房者自己做了功课。

如果房子在退休前没有还清贷款，老年时就缺钱进行必要的维修。这些正是那些破败的房子，最终搬出时必须进行彻底翻新。就是破烂货。

我相信正因为你在信贷行业工作，你对整体情况的看法才会很模糊。显然……过去30年里利率和资产增值一直朝一个方向发展，所以你认为这种趋势会继续，因为你只了解这种情况。利率下降 --> 房价上涨，因为人们能够承担更多。大多数人都是在能力边缘融资。
但现在利率接近0%，情况不会有太大进展。“价值增长”从哪里来？谁来支付？还有其他风险因素，比如新冠疫情。尤其是在今天还认为“仓鼠轮”会继续朝同一个方向转动，我觉得非常天真。

但你随意做，也可能顺利。

我的印象也是，人们很少会承担这个（对我来说可以控制的）风险

我总体上不认为你的方法是错的，正如bookstar所说，这可能是一个已经过时的范式。
这也取决于个人的财务背景。继承，家境优越，自身流动资金充裕等。

我对此的想法：

- 投机期非常长。我不知道你已经经历了多少年，但过去的10年对所有房产拥有者来说简直是美梦一场。无论是因为极低的续贷利率，还是因为房价的爆炸性上涨。
这并非一直如此，像所有其他行业一样，这里也有（长周期）。不要犯下错误以为过去10年的情况会在未来35-40年持续。没人能知道。慕尼黑市中心也一样。
- 价值的增长主要来自土地的增值，而非建筑本身。恰恰相反，建筑会随着时间老化，被使用，逐渐不符合技术或能效标准。可能设计也不再符合时代潮流。如果90%的潜在买家只觉得“丑，需要翻新”，豪华的大理石地板和金色水龙头又有什么用呢？
- 正如Tassimat所说，关键不仅是退休时没有房地产贷款负担，还要有资金进行维修。一栋独栋住宅使用30-35年后，大问题慢慢浮现（取暖设备、窗户、屋顶、立面等）。
这也可以讨论，有人会说，为什么要修？还能用，65岁了，为什么还要投入六位数？我能得到什么？这就产生了老年人居住的“磨损房”，有时最后只剩拆除的价值。
- 将房子仅视为人生阶段的伴侣我也能理解。但这真会发生吗？自有房产带来的情感远多于任何租来的三居室。自己建的，可能几十年维护并按照自己的想法调整，孩子们在这里长大，花园茂盛，邻居也许成了最好的朋友？今天的理性规划30年后可能完全不同。邻近城镇可能已经有孙辈，谁会轻易搬出500公里去海边……

还有另一个重要问题：为什么小房子的风险更低？

风险块更小。20万欧元的5%损失，绝对金额比50万欧元的5%少。

你描述的是英国和美国很常见的模式

现在说说区别：

补充一个重要区别：
显著较低的附加购置成本。在德国，这通常是5-15%，取决于联邦州以及是否有中介介入。以“普通”的独栋住宅计算，仅完成产权转移就可能白白损失2.5万到7.5万欧元。钱就没了。
另外我们通常有固定利率贷款，提前出售可能导致提前还款罚金，这同样也是白花的。这也是典型的德国特色（安全第一！），而在其他地方，贷款利率浮动，三个月后可以退出合同。

把房子仅仅看作人生阶段的伴侣这个想法我也能理解。但这真的会发生吗？拥有自己的房产，情感上远比租住任何一套三居室公寓更为深厚。

德国人实在太古板。在大多数其他国家，买卖房屋、搬家、新建房屋并不是一场情感上的大戏。房产是根据人生阶段买卖的。
我现在快五十岁了，正在寻找第五套（购买/建造）房产。就像汽车也必须适合生活一样。

我甚至原则上同意这一点。问题是这里的购房附加费用相对较高。因此，这个模型也需要相当多的钱。