巴伐利亚的新建还是买房和修缮

附言：我们的大女儿下个月就六岁了，我们渐渐感受到在入学前必须就未来的居住地作出坚定决定的时间压力。

理想的时间点是：
- 3岁开始幼儿园
- 入学
- 五年级转学

大家好，
我想向大家汇报一下我们目前的情况。

我们有一个待建地块在考虑中（[mündliche Zusage der Gemeinde]），还在等公证预约。这个地块是一个朝西南方向的坡地，面积为909平方米。我们总的购地费用（包括附加费用）预计约为100,000欧元（略有浮动，因为接驳费用将依赖于我们的居住面积，所以可能会多或少一些）。这笔款项将由我们的自有资金支付。
该地块位于一条死胡同的尽头，配有回转区。现有的幼儿园和（未来的）小学步行即可到达。游乐场和运动场也仅需几分钟步行。

目前我们主要专注于基本的空间规划（原则是：尽可能小但必须足够大）和“情绪板”（即收集吸引人的单户住宅内外观效果图）。

也许你们可以帮我解决关于建筑师选择的问题：有一家建筑事务所，我认为他们设计并跟进了非常漂亮的单户住宅，但对于本地施工管理来说距离太远。这里是否有意义先只委托他们进行第1-2阶段的设计“理念”，如果满意再考虑继续到第5阶段？招标工作我们将根据专业分包计划自行开展，施工管理将委托当地的专家负责。

具体来说，我们目前主要在处理基本的空间规划（原则：尽可能小，必要时尽可能大）和“情绪板”，即吸引人的独栋住宅的外观或内饰图集。

也许你们能帮我解决一个关于选择建筑师的问题：有一家建筑事务所，我认为他们设计和跟进的独栋住宅非常漂亮，但对于本地的建筑监督来说，距离太远。在这里是否有意义先只询问这位建筑师的绩效阶段1-2的“构思”，如果满意再考虑继续到绩效阶段5？然后我们将根据工种规划自行进行招标，并由本地的专家负责现场监理。

哦。鉴于之前提到的情绪板，我担心你们可能是根据这位建筑师参考图库中的房屋照片来选择理想的建筑师。这——尤其是因为这很有可能导致一位 警告的建筑师——并不是一个推荐的做法。基本上，我觉得这个想法不错——你们有没有看过我的“房屋建设时间表，也适用于你们：HOAI的阶段模型！”——在模块A和B的范围内委托建筑师是好的。但是，是否在面团发酵后的关键决策阶段继续与同一建筑师合作（根据决策结果是整个模块B还是仅绩效阶段3），不应仅仅取决于“喜欢”与否。认为在准备阶段，建筑师在哪儿都无所谓是一个误区：大多数建筑师和业主都难以仅通过视频会议完成设计开发（甚至在绩效阶段2和3中全部线上进行），而能成功或至少减少损失的非常少。

绩效阶段5之后终止合作是可以的，所以我才将模块B的结束视为使用现场建造（“石头砌石头”）房屋时建筑师参与的中间阶段。自己进行招标对首次建房的家庭来说至少是非常危险的。你不能用摩托车驾照驾驶战斗机。外行人总是有一种惊人的“稳定”能力，陷入各种财务陷阱，并将招标反而变成对自己不利的事情：不合理制作的招标文件不再成为委托方控制成本的工具，反而成了承包方把工程合同当作自助餐大吃特吃的武器。我认识一位律师，他——虽然专攻公共招标领域——靠专门处理招标纠纷案件赚得不错。

关于招标，我乐意帮你们联系一位同事。把施工管理交给本地的建筑监理专家则是个好主意——但正如我所说，千万不要在此之前自作聪明地自己搞招标。你们到底在巴伐利亚哪里？
（如果是做成品房的话，我会推荐Zink或者Beuler的同事们）。

感谢你的回复，11ant。你的博客我已经找到了，阅读了，并努力理解，秉持“始终努力”的态度。我们居住在下巴伐利亚。

你说远程咨询建筑师不利，肯定是对的；但另一方面，现在是2024年，通过视频通话讨论和解决复杂问题，比如在我的职业日常中，是常态。尽管如此，我当然已经注意到了你的意见。假设在亲朋好友中过去30年内没人请过专门的建筑师建房，你具体会怎么选择建筑师呢？我不太想打电话一一拨打黄页上的电话（我甚至懒得提巴伐利亚建筑师协会那个用户体验差的网站）从A到Z逐个联系。

在我们具体涉及招标程序之前，还会有很多事情要处理。到那时，也许我们会对建筑师或施工监督员非常满意，以至于愿意信任并交给他们这项任务。

这可能在以后会有用：我附上了我们从当地政府收到的航拍照片，以及来自巴伐利亚地图集的地块地图部分，还有一张从回转处拍摄的照片（都是向南看，地图视图是朝北的）。可惜我用巴伐利亚地图集无法准确确定高度，因此最高点大约是海拔508米，最低点（街道）是海拔502米。大部分地块呈缓坡台地，然后有一段陡峭的斜坡通向街道。地块东侧保留为绿地。我也附上了建设规划，我们的是地块20。顺便提一下，这条路可以用谷歌街景查看，这样就能对比看看未来邻居是怎么处理“斜坡”的。

顺便说一下，这条街可以通过Google街景来浏览，

下面停车，上面居住——在东边可以看到教堂塔楼的美丽景色。真好！

谢谢你的回复，11ant。我找到了你的博客，读了并尽力去理解，可以说是“始终努力”。
我们家在下巴伐利亚。

联系方式不是摆设，你可以随时使用。

假设在亲戚和熟人圈子里，过去30年没人聘请过专门的建筑师建房，你会如何具体选择建筑师？我其实不想照着黄页（我甚至不想提巴伐利亚建筑师协会那个用户体验很差的网站……）从A到Z一个个打电话。我猜我对你挑选那位建筑师的方法理解得对吗？

协会网站并不是最差的信息来源，行业电话簿（只要你懂得阅读：大型事务所的多栏广告可以先剔除出单户住宅项目）也是相当有帮助的。通过网站也能很好地辨别合适的候选人，只要正确解读，他们通常会提供相当充分的信息。是的，打电话给名单上的人实际上是必不可少的。更准确地说，是在得到简要介绍的同时进行电话联系。我的水煮到一百度时也会沸腾，我和魔鬼没有勾结，这就是“手艺”。