Les contributions me montrent à quel point il est inhabituel et difficile à imaginer de votre part qu’un architecte puisse simplement commettre une erreur grave dans la planification d’une maison individuelle simple.
Je n’ai pas réussi à tout citer ici, donc voici d’abord un peu plus précisément ce qui a exactement posé problème.
Le plan d’urbanisme est basique, rien de fou ni qui laisse beaucoup de marge d’interprétation. Un volume constructible de 150 m² de surface au sol est autorisé. La maison prévue mesure (sans vérifier à nouveau précisément) quelque part entre 100 et 110 m². L’exploitation maximale n’était donc absolument pas l’objectif ici.
Mais voici précisément pourquoi cela a échoué :
Les surfaces de recul n’ont pas été calculées correctement selon la BayBO. Elles sont de 0,8H sur deux côtés et de 0,4H sur les deux autres.
La mesure H se calcule selon le règlement bavarois de construction en fonction de la hauteur du mur de la maison (intersection du mur avec le revêtement du toit)
+ 1/3 de la hauteur du toit. L’élément souligné était tout simplement inconnu de l’architecte. Le toit a donc été ignoré dans le calcul.
La surface de recul calculée par l’architecte était donc de 5,2 mètres au lieu des environ 5,9 mètres qui auraient dû être respectés. Notez bien que j’ai dû moi-même vérifier cela dans la BayBO, car l’architecte, même après le retour des services d’urbanisme, n’a pas vraiment compris d’où venait exactement le problème.
Le second point, qui à lui seul n’aurait pas jeté le plan au panier, mais qui explique pourquoi nous ne voulons plus travailler avec ce planificateur :
Le plan d’urbanisme indique clairement que le point de référence pour la hauteur maximale de faîtage de 9,5 m est le milieu de la rue devant la propriété. Notre planificateur prend cependant le niveau naturel du terrain sur la parcelle comme référence – il manque donc 12 cm.
Ces deux choses sont tout simplement incompétence (un architecte bavarois devrait connaître la BayBO) ainsi que paresse à lire le plan d’urbanisme. Il y a eu encore quelques erreurs dans le processus de planification, que j’ai cependant réussi à déceler à temps moi-même. L’injonction qui a suivi, selon laquelle tout devait être absolument correct et revérifié plusieurs fois pour la demande de permis de construire, n’a apparemment rien donné.
N’y a-t-il pas un moyen de réparer le projet ? À quel point les calculs étaient-ils mauvais ? Voulez-vous le jeter directement au feu pour ça ?
Malheureusement, le projet n’est pas réparable pour nous tel quel. La variante de réparation proposée par l’architecte était un déplacement du volume constructible vers le centre du terrain. Au détriment du jardin qui nous tient beaucoup à cœur. Cela créerait certes un jardin nord, mais qui ne le mériterait pas (il ne se trouve pas seulement au nord, ce qui en soi n’est pas forcément mauvais, mais il est peu attrayant pour d’autres raisons). De plus, dans ces conditions, nous aurions pu planifier de manière complètement différente – un des points les plus importants dans la planification était en effet de conserver autant que possible un grand espace de jardin du côté le plus joli du terrain. Un simple déplacement du volume constructible aurait rassemblé tous les inconvénients des compromis dans la planification actuelle + tous les inconvénients potentiels d’une nouvelle planification.
Est-ce si grave qu’il faille un nouvel architecte ?
Sans relire tous les messages : n’était-ce pas plutôt que vous saviez exactement ce que vous vouliez tirer du terrain (je veux dire, qui construit volontairement 4 étages ?) et que l’architecte était votre bras long ?
Même si le plan peut le laisser penser, nous ne voulions rien « presser » ;)
Nous sommes amateurs de jardin, mais un terrain plus grand n’est pas financièrement possible, donc une surface au sol plus compacte a été choisie. Il aurait été possible de construire plus grand.
La situation ici est que les maîtres d’ouvrage suivent une intention de construction qui constitue un volume plus haut par rapport à l’existant (et au voisinage). Ce genre de chose, comme disent si bien les Bavarois, « jamais de la vie » sans sécuriser par une demande préalable de construction, pour être sur la bonne voie en termes d’autorisation. Cela n’a manifestement pas été fait ici – pousser la planification jusqu’au niveau d’exécution était une perte de temps pour tous les concernés. Cela montre et paie la réputation typique dans les projets clés en main de partir au troisième rapport – si on avait agi correctement, les premiers résultats auraient été là dès le « module A ». La désastreuse déception est une conséquence « certaine » de la méthode non professionnelle (sans que le maître d’ouvrage ne soit totalement innocent non plus). Il faut une révision autocritique des attentes dans un cadre réaliste avant qu’un nouveau balai ne balaie mieux.
Comme dit, nous n’avons rien planifié d’extravagant. Une demande préalable a été faite pour des choses totalement non critiques (par ex. position du garage) et validée sans problème par la commune. La commune est coopérative, sympathique et renseignée. Il n’y avait rien d’approchant critique qui aurait pu faire échouer la demande – ce sont uniquement
des erreurs de l’architecte. Je prétends désormais bien connaître les règles du plan d’urbanisme et de la BayBO. La seule faute que je vois de notre côté est d’avoir confié au planificateur le calcul correct des surfaces de recul, telles qu’elles s’appliquent dans toute la Bavière. Mais si je dois analyser chaque mesure ainsi que le texte légal correspondant moi-même, alors je peux tout aussi bien démissionner de mon poste et devenir directement architecte.
Ce que l’amateur maître d’ouvrage imagine n’est généralement pas vraiment mauvais, et même un focus naïf sur les mauvais détails n’est pas le plus gros problème. En première position vient la peur de manquer, qui pousse les maîtres d’ouvrage avec la croyance toxique « on ne construit qu’une fois » à vouloir faire rentrer trop de souhaits dans leur petite maison.
Pour rendre justice aux « architectes » des projets clés en main, il faut dire que de nombreux premiers projets (avant que le maître d’ouvrage ajoute par exemple une salle de bain pour enfant ou autre) étaient meilleurs que la version finale ratée, et que beaucoup d’autorisations échouent à cause de combles trop chargés, chiens-assis et autres. Tout ce que produit le dessinateur n’est pas mauvais – il ne faut juste pas qu’il le déconseille au client. Le « mauvais numéro » est mieux placé auprès du méchant service d’urbanisme.
Sans doute tout à fait juste, mais pas aussi vrai pour nous.
Nous avons engagé une architecte formée à l’université, avec un honoraire qui n’était certes pas conforme au barème HOAI, mais très loin des 2k à 5k facturés parfois pour des plans de « dessinateur ».
Nous ne voulions pas non plus la maison parfaite et idéale à tout point de vue. Nous avions un programme de pièces parfaitement adapté au terrain. En plus, la demande était de conserver autant que possible une grande surface non construite pour jardin et enfants du côté le plus joli du terrain.
Nous ne voulions ni un appartement indépendant si jamais une cousine venait temporairement habiter dans 20 ans, ni un logement adapté aux personnes âgées dans 40 ans. Nous voulions des choses comme une douche sans porte ni rideau – ce que nous n’avons pas pu intégrer et avons donc laissé de côté. En résumé rien d’extravagant, juste une maison individuelle avec autant de jardin que possible.
Nous sommes donc maintenant un peu « démoralisés », car nous nous étions déjà vus dans cette maison. La cuisine, par exemple, était planifiée et nous avions demandé des devis dans 3 cuisinistes, etc. Nous attendions la validation du permis de construire (déposé en juin).
Pour la suite :
Travail de deuil :
Nous réclamons maintenant le remboursement de l’honoraire déjà versé (75% ont été payés avec le dépôt de la demande de permis) ainsi que des dommages et intérêts pour les frais de géomètre mandatés par l’architecte. En outre, des dommages et intérêts pour les frais liés à la demande de permis (probablement un montant moyen à quatre chiffres).
Planification future :
Deux arbres se trouvent sur le terrain et doivent être abattus. Cela a été clarifié et sera autorisé. L’abattage ne sera toutefois possible qu’après obtention du permis de construire. Il est bien connu que cela n’est possible qu’entre mars et fin septembre.
Nous sommes donc un peu pressés par le temps, car nous avons besoin du permis avant mars 24 pour pouvoir abattre les arbres à temps.
Comme mentionné, je connais désormais le terrain très bien (entre autres parce que je n’ai jamais vraiment pu faire totalement confiance à l’architecte). Nous voyons donc actuellement deux options :
1. Engager un « vrai » architecte selon pour repartir à zéro. Nous avons parlé avec quelques-uns l’année dernière avant la décision. L’un d’eux pourrait convenir et habite à 1-2 km du terrain – il est toutefois incertain s’il serait aussi disponible pour la direction des travaux, etc. L’inconvénient serait le prix. La planification pour le permis serait facturée selon HOAI et coûterait plus de 30k – rien que pour la demande de permis.
2. Engager un planificateur/architecte « moins cher » et participer activement à la conception (là, va certainement lever un sourcil – désolé). Comme dit, je crois maintenant savoir très précisément ce qui est possible sur le terrain et ce qui ne l’est pas. Après un an de planification, je connais aussi un peu les perspectives, les poches de bâclage (merci ) etc. J’ai quelqu’un recommandé par des connaissances du nord de l’Allemagne pour faire cela en ligne. Les coûts seraient de l’ordre de 4k-5k. Autre option serait de demander un courtier internet du type « A-better-place Architekten ».
Qu’en pensez-vous ? ;)