Montant du prêt - Qu'est-ce qui est réalisable ?

D'accord, ici on fait toujours référence au montant de la dette par rapport au revenu.

Mais il faudrait toujours voir le rapport dette/valeur...

Immo1 dette environ 120k, valeur env. 120k
Immo2 dette environ 65k, valeur 160k
Terrain dette 40k, valeur env. 120k
Maison possible dette 400k, valeur avec terrain > 500k

Ainsi, je ne vois pas vraiment ce qui n'est pas sain...

De plus, lorsqu'on évalue le niveau d'endettement, il ne faut pas seulement prendre en compte le revenu du travail, mais également l'ensemble du cash-flow.

Voici comment je vois les choses :
Dette totale 625k pour un revenu mensuel de 5.100
Il faut en déduire 145 + 300 + pour la maison et le terrain probablement 1.500 euros.
Il reste 3.155 euros par mois pour vivre.

Non pris en compte ici, le fait que nous avons tous les deux un 13e salaire, que nous recevons un remboursement d'impôt grâce à une combinaison de classes fiscales volontairement plutôt défavorable ou que nous n'avons plus à payer autant d'impôts à cause des revenus locatifs, que nous sommes tous les deux encore dans une fourchette salariale basse en raison des échelons de la convention collective, et enfin un épargne-logement mûr de 100k, dont 50k sont des fonds propres (sans compter l'argent de secours/actions).

Chaque bien vaut plus que la dette qu'il porte dessus.
Bien sûr, il pourrait arriver que les prix de l'immobilier chutent fortement, mais une forte inflation pourrait aussi survenir, auquel cas votre argent sur le livret d'épargne ne vaudrait plus rien.
Et les prix devraient vraiment chuter massivement pour que je réalise ici des pertes à la revente.

Pourquoi ce que je fais ne serait-il donc pas sain ?

Ne vous méprenez pas, ce n'est pas une attaque.
Mais j'ai beaucoup réfléchi ces derniers jours, et aucun cas ne m'est venu à l'esprit où je serais vraiment ruiné ?

Peut-être que je rate quelque chose. Merci !

Alternativement, je pourrais vendre les deux appartements et rembourser les crédits.
Cela me procurerait un capital propre de 95k + 50k Bausparer. Cela signifie que j'aurais au total 145k.

Ensuite, je devrais emprunter 440k - 145k = 295k pour la maison y compris le terrain.
Avec un taux d'intérêt de 1,8% et un amortissement de 4%, cela correspondrait à environ 1 400 euros par mois. Cela signifie que je disposerais de 2 400 pour coller et après 20 ans, j'aurais "seulement" une maison remboursée.

Est-ce que ce serait mieux ?

Donc avant tout, j'ai été et je suis sceptique à propos de la structure avec les appartements, simplement parce que je trouve difficile de comprendre les chiffres exacts ici. Néanmoins, grâce à tes réponses, certaines choses sont devenues plus claires et maintenant compréhensibles. Ex : sujet de l'hypothèque des parents : absolument compréhensible maintenant.
Je vais aussi présenter plus bas dans un calcul pourquoi je suis sceptique, mais pourquoi je pense aussi que ça pourrait marcher.

Le cas plus simple au début :
Comme tu l'as suggéré à la fin, tu pourrais vendre les appartements.
Prêt de 295k, avec une annuité à 5%, la mensualité est encore un peu plus basse, bonne quote-part en fonds propres, bon ratio par rapport au net.
Dans 20 ans ou moins, grâce à la hausse des revenus, vous aurez fini.
Point final.

C'est la variante "familiale sans risque".

Maintenant l'affaire avec les appartements.
Voici mon calcul sceptique :
Autant que je l'ai bien lu, le CF de l'appartement occupé jusqu'à présent (Immo2) après vraiment tout (impôts, entretien, etc., vraiment tout) est de 400€. Pour l'appartement 1, je prends environ 100€.

Cela fait avec 3800 + 500 = 4300
Pour un prêt de 440k, une annuité à 5% est de 1800
Prenons 140m2, 1,5€ par m2 de charges + 1€ par m2 d'entretien
= 2150 ou autrement dit 50% du revenu net disponible pour le logement.
Je trouve cela déjà assez élevé.
Ce qui est aussi problématique, c'est qu'il y a presque pas de marge de manœuvre.
S'il y a des coûts à cinq chiffres à cause d'entretiens non planifiés, ça devient vite difficile.

La question est : Est-ce qu'un prêt de 440k est vraiment nécessaire ?
Mon problème principal : je ne comprends pas tout à 100%.
Le prix envisagé de la maison est-il de 520k ? Composé de 120k pour le terrain + 400k pour la maison ?
Si je pars de là et ajoute 80k (part de fonds propres pour le terrain) + 80 autres fonds propres, alors je ne vois ici qu'un prêt de 360k. Une annuité à 5% serait alors de 1500.
Si on prend une mensualité de 1400 à 1450, la situation est déjà bien meilleure que dans mon calcul sceptique. Alors ça marche !

Pourriez-vous peut-être obtenir un prêt familial remplaçant les fonds propres d'environ 50k ?
Alors ça serait bien sûr encore mieux.

C'est pourquoi je demande ici de recalculer au moins 5 fois avec un crayon bien taillé.
Tu as toi-même bien évalué les risques de tes deux biens immobiliers.

Ce qui va suivre peut sembler étrange après mon message précédent, mais si ça marche, je suivrais définitivement la variante avec les appartements.

Tu as 2 biens immobiliers qui génèrent tous deux un cash-flow positif, et en plus un terrain déjà. Top ! Top !
En principe, deux atouts majeurs. Je ne lâcherais pas cet avantage à la légère.
Donc en cas de doute, calcule 10 fois comment et si cela peut se réaliser.
Mais fais-le sérieusement, s'il te plaît.

Michael, as-tu déjà un rendez-vous avec ta banque [finanzierenden Bank] ? Peut-être peux-tu nous dire comment ils évaluent la situation. Je trouverais cela très intéressant.

Bonjour à tous,

je vous recontacte maintenant, car je suis allé entre-temps à un entretien de conseil dans une banque locale.
Là-bas, j'ai reçu l'information que notre situation financière leur semble très bonne, et qu'il n'y a rien qui s'oppose à un financement du projet de construction (dans une fourchette de 400 à 450 k pour la maison sans terrain).

Les points suivants ont été considérés positivement :
* Le terrain est déjà payé et constitue une garantie non négligeable
* Les deux appartements génèrent des revenus mensuels, la mensualité est très faible, la dette résiduelle est raisonnable, la location ne pose absolument aucun problème
* Les appartements sont grevés d'une faible hypothèque, de sorte qu'il y a aussi une garantie ici

J'ai maintenant une idée sur pourquoi la vente des appartements pourrait tout de même valoir la peine.
En effet, pour notre maison nous ne bénéficierions pas de la prime "Baukindergeld" (2 enfants présents) ni de la prime "Baukindergeld" bavaroise, car ce ne serait pas notre première résidence principale.

Ma question est donc la suivante : que se passerait-il si nous vendions les appartements et n'avions plus de résidence principale ? Recevrions-nous la subvention si nous ne déposons la demande de construction qu'ensuite ?

Comme cela représenterait encore 30 k en plus, cela pourrait peut-être déjà avoir du sens.

Merci d'avance pour votre retour.

Merci pour ton retour après tout ce temps.

Pour ta question :
La première phrase de la fiche d’information KfW sur l’aide à l’achat d’un logement pour familles avec enfants dit : « Subvention pour le premier achat d’un bien immobilier utilisé par soi-même pour les familles avec enfants, financée par des fonds fédéraux. »

Tu habites actuellement même dans ta propre propriété. Non, ça ne fonctionne pas.