Maison avec terrasse sur le toit à Passau

Bonjour à tous !

Après avoir laissé reposer quelques jours le projet de notre architecte et après avoir également adapté le rez-de-chaussée selon nos souhaits, je souhaite maintenant vous présenter le plan. Le début des travaux devrait idéalement avoir lieu l’année prochaine, mais en fin de compte, nous ne sommes pas vraiment pressés.

Les plans sont une deuxième ébauche de notre architecte avec une première estimation des coûts. Malheureusement, sans mesures pour l’instant. Le premier projet servait uniquement à illustrer que, avec notre premier budget prévu, nos rêves ne sont pas réalisables.
Plan d’urbanisme / restrictions

Taille du terrain => env. 450-500 m² (n’est pas encore fixé, le terrain nous est offert par mes parents et nous ne sommes pas encore tout à fait d’accord sur les limites futures du terrain.
Terrain en pente => légère déclivité de l’ouest vers l’est (env. 1 m sur la longueur de la maison)

[I]La maison a une orientation quasi idéale nord/sud. L’entrée + carport et allée se trouvent donc au nord.[/I]

- Il n’y a pas de plan d’urbanisme

Exigences des maîtres d’ouvrage :

Style, forme du toit, type de bâtiment => Toit plat avec terrasse sur le toit
Dimensions extérieures => [I]11,80 m x 7,2 m avec une oriel de 4,4 m x 1,5 m (pas de contrainte de notre part)[/I]
Sous-sol, étages => Sous-sol avec appartement indépendant + 2 étages complets + terrasse sur le toit
Nombre de personnes, âge => 2 adultes dans l’unité principale + dans un proche avenir 2 enfants + 1 personne dans l’appartement indépendant

Bureau : usage familial ou télétravail ? => Ma femme est enseignante, elle devra donc régulièrement travailler aussi à la maison. Je travaillerai à domicile jusqu'à 4 jours par semaine.
Architecture ouverte ou fermée => Espace de vie/cuisine/salle à manger ouvert
Style conservateur ou moderne => construction moderne
Cuisine ouverte, îlot de cuisine => ouverte oui, mais sans îlot (si possible sans placards suspendus)
Nombre de places à manger => 6-10 personnes (table de 2,4 x 1,0 m + 8-10 chaises)
Cheminée => incertain (ma femme oui, moi non – tendance vers non)
Mur musical/stéréo => non
Balcon, terrasse sur le toit => terrasse sur le toit
Garage, carport => 2x carport
Jardin d’utilité, serre => non

Projet de maison
Auteur du plan :
- Architecte de confiance.
Ce qui plaît particulièrement :
- cuisine ouverte, cube sur le toit avec terrasse couverte, petite buanderie au rez-de-chaussée pour machine à laver et sèche-linge
Ce qui ne plaît pas / ce qui doit encore être optimisé :
Sous-sol - la répartition doit encore être optimisée pour une pièce technique.
Rez-de-chaussée - doit être complètement inversé d’ouest en est, par ailleurs nous craignons que le salon avec une largeur de 3,5 m paraisse en forme de couloir. Je veux placer le canapé au nord, la télévision au sud.
Étage - murs à 45° dans la salle de bains enfants

Technique de chauffage préférée :
- Chaudière à gaz / solaire vs pompe à chaleur (air / eau ou géothermie) Encore totalement incertain, d’abord le plan doit être finalisé, puis la charge thermique sera calculée.

Si vous devez renoncer, à quels détails / aménagements
… pouvez-vous renoncer :
d’abord carport et aménagement du sous-sol, ainsi que l’aménagement des chambres d’enfants + salle de bains enfants, car il n’y a pas encore d’enfants. Sinon, nous aimerions avoir tout.
… ne pouvez-vous pas renoncer :
- espace de vie ouvert au rez-de-chaussée, appartement indépendant, terrasse sur le toit

Comme notre architecte est maintenant en congé jusqu’au début décembre, il y a une petite pause chez nous, que nous avons utilisée pour remodeler le rez-de-chaussée selon nos souhaits.
[I][I]Nous envisageons maintenant d’allonger le côté long d’au moins 50 cm (de préférence 1,0 m) pour agrandir le salon de 3,5 m de largeur à 4,0 m / 4,5 m (nous avons prolongé le bâtiment d’1 m). [/I]
Nous l’avons inversé de l’ouest à l’est pour obtenir une plus grande séparation spatiale entre le salon et l’appartement indépendant. De plus, nous avons prévu une niche pour un réfrigérateur côte à côte – ce qui se fait malheureusement au détriment de la déjà petite buanderie.

Je suis désolé qu’il n’y ait pas encore de cotes, je les fournirai dès que possible, pour l’instant je peux vous communiquer des mesures si vous le souhaitez.

Passons à l’estimation des coûts de l’architecte :

Réseaux : 7 000€
Topographie : 2 500€
Maison principale 285 000€
Carport 12 000€
Ventilation contrôlée 10 000€ (souhaitée par nous)
Protection solaire 7 500€
Spots encastrés au plafond 2 000€ (souhaité par nous)
Aménagement du terrain 2 500€
Surfaces stabilisées 20 000€
Cuisine 15 000 €
Cheminée 7 000 € (initialement souhaitée par nous, maintenant incertain)
Honoraires architecte env. 29 000 €[/I]
Spécialistes, statique, sécurité incendie, réglementation thermique env. 11 000 €

Total : 410 500 €

Dans son calcul, il utilise une valeur de référence de 326 €/m³ TTC pour les coûts de construction.

La surface habitable est actuellement d’environ 156 m² + env. 38 m² pour l’appartement indépendant + 30 m² de surface nette au sous-sol.
Calculé uniquement sur la surface habitable, cela correspond à un prix d’environ 1 470 €/m² de surface habitable.

En incluant tous les coûts, on arrive à environ 2 110 €/m².

Cela vous paraît-il réaliste ?

Que pensez-vous de ce projet ? Que voudriez-vous améliorer ?

J’attends vos suggestions avec impatience !

Cordialement, Mathias

Je pense que le plan EG mérite d’être retravaillé... les deux versions. Regarde seulement le chemin de la cuisine à la terrasse... un slalom. Cela dit... en pente, le plan original montre la terrasse à gauche, à l’ouest... donc complètement à travers le salon jusqu’à la terrasse.
Vraiment autant de distance entre le canapé et la télé ?
Et pourquoi le salon ne pourrait-il pas être au-dessus de l’appartement annexe ? Je ne comprends pas cette séparation spatiale.

Cuisine, le réfrigérateur Side By Side dans la niche nécessite probablement aussi plus d’espace à gauche par rapport à la péninsule... que je ne trouve pas idéale ici non plus. Elle risque de devenir un lieu de dépôt, car elle n’est pas intégrée de manière fonctionnelle dans le travail de la cuisine.

Appartement annexe... qui devrait y habiter ? Il faudrait essayer de meubler. Le sas d’entrée là-bas est plutôt restrictif, car il n’offre même pas de place pour un porte-manteau.

Salle de bain enfants avec baignoire devant la fenêtre. Fenêtre difficile à nettoyer et, quand les enfants seront adolescents ou passeront à la douche, toujours se doucher dans la baignoire devant la fenêtre ?

Le bureau au dernier étage est-il si utile ? Ok, c’est calme, mais quand il y a des enfants, c’est quand même assez loin du reste de la maison. Ou si le facteur sonne trois fois.

Peut-être envisager de concevoir le dernier étage comme un salon, en l’agrandissant un peu, et de mettre le bureau, éventuellement sous forme de deux petits bureaux, au rez-de-chaussée. Avec une grande cuisine/salle à manger en conséquence.

Cela ne me plaît vraiment pas - cela peut être mieux (surtout si c'est planifié individuellement par un architecte pour vous) Peux-tu nous donner quelques mesures ?

Hors sujet :

J'ai l'impression qu'en ce moment, de plus en plus d'architectes essaient de rendre attrayante pour les propriétaires volontaires une [Einliegerwohnung], afin de compenser les coûts.

On tombe enceinte du désir de posséder enfin une maison indépendante, et puis on se retrouve avec un colocataire qui fait poids mort. Ici, cet appartement ne pourrait même pas accueillir un parent fragile. Il faudrait se demander à quel stade de la vie on louerait un appartement d'une pièce sous une famille de quatre personnes. Par contre, pour une salle de fête ou une chambre d'au pair, ça va.

Ensuite, à votre place, je passerais en revue vos soirées de fin de journée. La prof est à l'étage en train de travailler, l'homme monte avec du vin blanc (le vin rouge fait des taches sur deux étages), et veut regarder romantiquement le coucher du soleil avec elle. Madame n'a pas encore fini. Il redescend, elle se détend ensuite un peu dans la salle de bain, descend... plus question d'envisager la terrasse sur le toit (le soleil est aussi couché et la pelouse doit encore être arrosée). On se promet d'utiliser la [DT] plus souvent, on s'aperçoit qu'il y a beaucoup de place pour des bacs à plantes, mais il y a aussi le jardin, qui demande du travail...
Quand les enfants sont là, la pelouse est de toute façon la favorite, la [DT] sera ensuite utilisée par les adolescents pour fumer...
Je veux dire : on s'imagine toujours la [DT] si jolie, mais vous avez une bien meilleure terrasse... au rez-de-chaussée, parce qu'elle est proche du frigo et de la salle de jardin, certainement pas aussi venteuse qu'une terrasse sur le toit l'est forcément.

Et un conseil : rayez le mot « invité » du plan – sinon le fisc va poser problème.

Sinon, je trouve le projet plutôt correct.

Merci d'abord pour vos réponses !

Je trouve que le rez-de-chaussée mérite d’être retravaillé ... les deux versions. Regarde juste le chemin de la cuisine à la terrasse... slalom. Ce qui est dit... pente, le dessin original montre la terrasse à gauche à l’ouest... donc complètement à travers le salon jusqu’à la terrasse.
Vraiment autant de distance entre le canapé et la télé ?
Et pourquoi le salon ne pourrait-il pas être au-dessus de l'appartement secondaire ? Je ne comprends pas cette séparation spatiale.

- Oui, c’est vrai. Le chemin de la cuisine à la terrasse passerait alors par le salon. C’était aussi un point pour nous, mais finalement nous avons conclu que ce n’est pas gênant.

- La distance entre le canapé et la télé est vraiment un peu grande avec 6,40 m. Cependant, cela me permet aussi de mettre en place un écran potentiel avec projecteur.

- Concernant la séparation spatiale : une personne étrangère emménage dans l’appartement secondaire. Grâce à cette distance, il a la tranquillité par rapport à nous et nous la tranquillité par rapport à lui – surtout le soir.

Cuisine, le frigo Side by Side dans la niche aura sans doute besoin à gauche de plus d’espace par rapport au demi-îlot... que je ne trouve pas idéal ici. Il va devenir un endroit pour poser des choses, car pas bien intégré dans le travail de cuisine.

La cuisine de l’architecte n’était qu’un exemple. Rien que pour le comptoir, ce n’est pas envisageable pour nous. En pièce jointe, une version plus ancienne de notre part et une image 3D de l’îlot actuel. Ma femme aimerait bien avoir une banquette – l’utilité et le sens restent à démontrer.
Si je laisse 10 cm entre le bord gauche de la niche du frigo et l’îlot, ça devrait suffire, non ?
L’îlot devrait effectivement servir de surface de rangement, pour ne pas encombrer la zone de travail principale avec les objets quotidiens comme la machine à café, la bouilloire, le Soda-Stream. De plus, il offre plus de rangements dans les armoires basses, que nous aurions de toute façon besoin en raison de l’absence de colonnes.
Mais comme dit, ce n’est qu’un premier projet de notre part. Nous irons bientôt voir un cuisiniste. L’essentiel était surtout d’estimer un peu la taille de la future cuisine.

Appartement secondaire... qui va habiter là ? Essaye de meubler un peu. Le sas est plutôt encombrant, car il ne laisse même pas de place pour un vestiaire.

L’appartement secondaire est encore largement perfectible. Avec un éventuel allongement de la maison, il serait possible d’en faire un petit appartement 2 pièces. Mais j’y reviendrai.

Salle de bain des enfants avec baignoire devant la fenêtre. Fenêtre difficile à nettoyer et, quand les enfants deviennent ados ou qu’ils utilisent la douche, toujours prendre la douche dans la baignoire devant la fenêtre ?

Même chose pour la salle de bain des enfants que pour la cuisine de l’architecte : c’était un premier exemple, cela ne nous convient sûrement pas. La baignoire ira seulement dans la salle de bain des parents, la salle de bain des enfants aura juste une douche, des WC et un lavabo. Le problème sera alors que la douche prendra l’emplacement de la baignoire et que la fenêtre ne sera plus possible à cet endroit.
Ce serait donc la seule fenêtre côté nord, ce qui paraîtra un peu étrange...

Le bureau au dernier étage est-il si judicieux ? Oui, c’est calme, mais quand il y a des enfants, c’est aussi assez loin. Ou si le facteur sonne trois fois.

L’idée de base du bureau à l’étage vient de mon télétravail. Avec 3-4 jours par semaine, c’est effectivement beaucoup de temps que j’y passe et j’imagine vraiment bien y travailler au calme là-haut. En plus, cela changerait probablement totalement la façon d’utiliser la terrasse sur le toit, puisque dans le bureau on pourrait facilement installer un petit mini-réfrigérateur sous le bureau et il ne faudrait donc pas descendre à chaque fois pour prendre une boisson. Cela reste certes un trajet assez long vers le haut, mais c’est justement le cas de toutes les terrasses sur le toit.

Pour nous, l’avantage de la terrasse sur le toit par rapport au jardin l’emporte simplement :

– Intimité totale par rapport aux voisins
– Superbe vue sur la vallée de l’Inn vers l’Autriche

L’architecte prévoit de couvrir la partie gauche de l’escalier et de la rendre protégée du vent. (Alternative : bureau à gauche de l’escalier, terrasse couverte à droite de l’escalier)
De plus, nous voulons garder la possibilité d’y installer un jacuzzi et peut-être même un petit sauna de jardin.

Je sais qu’on nourrit souvent de faux espoirs quand on a un jardin et une terrasse sur le toit en même temps. Mais cela dépend aussi de ce qu’on fait de la terrasse.
Si elle n’est que praticable, avec quelques plantes, alors je pense aussi qu’on n’y passera pas beaucoup de temps.
Mais si je pense que là-haut, avec un jacuzzi, un coin salon, un frigo, un barbecue et une douche de jardin, on peut presque tout faire comme en bas, tout en bénéficiant de la vue et d’une immense intimité que je ne peux pas garantir complètement dans le jardin, alors je n’hésite pas longtemps personnellement.

Peut-être réfléchir à faire du dernier étage un salon, agrandir un peu pour cela, et mettre le bureau, ou deux petits bureaux, au rez-de-chaussée. Ensuite, une grande pièce de cuisine/salle à manger.

C’est effectivement une option intéressante qui m’attire. Cela se ferait au détriment de la grande pièce ouverte au rez-de-chaussée. On verra si je peux la vendre à ma femme, merci !

Ça ne me plaît vraiment pas – ça peut être mieux (surtout quand c’est planifié individuellement par un architecte pour vous)
Peux-tu nous donner quelques dimensions ?

Nous les fournirons dès que possible. Pour le moment, je n’ai pas de scanner à disposition.

Hors sujet :

J’ai l’impression qu’en ce moment, de plus en plus d’architectes essaient de rendre une dépendance attrayante aux acquéreurs consentants, afin de compenser les coûts.

On se met à rêver de posséder enfin une maison indépendante, et puis on s’encombre avec un colocataire. Cette dépendance ne peut même pas accueillir un parent fragile. Il faudrait se demander à quel stade de la vie on louerait un appartement d’une pièce sous une famille de 4 personnes. En revanche, ça va pour une salle de fête ou une chambre d’au pair.

L’idée de la dépendance ne vient pas de notre architecte mais de nous. Le projet de construction se situe dans un emplacement très central à Passau – à 5-10 minutes à pied de l’université (étudiants), de l’hôpital (jeunes médecins) et de plusieurs écoles (stagiaires).
Mes parents louent à côté depuis 25 ans 4 petits appartements de 20 à 30 m² et à cette époque ils n’ont été vacants que pendant environ 3-4 mois.

Avec un standard de qualité élevé, un jardin privatif et à cet emplacement, on peut facilement demander 10 € de loyer hors charges par m² selon mes recherches.
Si en plus il est possible d’atteindre la norme KfW 55, alors à partir de l’année prochaine un prêt KfW de 100 000 € serait sans doute envisageable rien que pour la dépendance.
Ce n’est pas tout, grâce à la période sans amortissement du prêt KfW, nous pourrions aussi rembourser un prêt privé de 50 000 € dans les 5 à 7 premières années, que nous pourrions obtenir sans intérêts.

Ce que je veux dire :
Sur 20 ans, ce logement me rapporterait environ 80 000 € de loyers, plus l’allègement des intérêts du second prêt KfW et du prêt privé.

En face, il y a les coûts supplémentaires pour la création de la dépendance, mais d’après les premières estimations je n’ai pas besoin de réfléchir longtemps pour savoir si c’est financièrement judicieux dans notre région ou non.

Reste l’argument qu’on accueille un étranger chez soi. C’est vrai.
Mais si c’est bien réfléchi, on n’aura sûrement pas beaucoup de contact avec le locataire, ni lui avec nous. Il faut chacun peser pour soi si les avantages financiers sont plus importants que la maison individuelle pour soi seul.

Dans ce cas, à votre place, je visualiserais les fins de journée. La prof est à l’étage en train de travailler, le mari monte avec du vin blanc (le vin rouge fait des taches sur deux étages), et veut regarder le coucher du soleil avec elle de façon romantique. La dame n’a pas encore fini. Il redescend, elle se détend ensuite un peu dans la salle de bain, descend... plus question de terrasse sur le toit (le soleil est déjà couché et la pelouse doit encore être arrosée). On se promet d’utiliser la terrasse sur le toit plus souvent, puis on remarque qu’il y a beaucoup d’espace pour des bacs à fleurs, mais il y a aussi le jardin, qui demande du travail...
Quand les enfants sont là, la pelouse est de toute façon privilégiée, la terrasse sur le toit sera ensuite utilisée par les adolescents pour fumer...
Je veux dire : on s’imagine toujours la terrasse sur le toit très agréable, mais vous avez une bien meilleure terrasse... au rez-de-chaussée, parce qu’elle est proche du frigo et de la remise de jardin, et elle n’est sûrement pas aussi venteuse qu’une terrasse sur le toit.

Voir plus haut, tout dépend de ce qu’on fait de la terrasse sur le toit. Mais je suis d’accord avec toi : en période de tout-petits, la terrasse sur le toit peut être délaissée. Cependant, il y a aussi une vie après les tout-petits.
Ma femme était aussi plutôt sceptique, ce qui s’est toutefois apaisé depuis que je lui ai montré les possibilités.
Comme je tiens absolument à la terrasse sur le toit, nous n’y couperons sans doute pas, dans l’espoir de faire partie des rares qui l’utilisent vraiment, sans vouloir offenser.

Et un conseil : supprimez le mot « invité » du projet – sinon, l’administration fiscale va poser problème.

Sinon, je trouve le plan plutôt correct.

C’est sûr, mais le rendez-vous avec le comptable (notamment à propos de la dépendance et des coûts des tuiles) est encore à venir. Merci !

Je ne veux surtout pas paraître résistant, j’espère que cela ne se ressent pas. ops :

Que pensez-vous de l’estimation des coûts par l’architecte, est-ce que ça tient la route ?

Merci ! Cordialement