Premier financement immobilier pour l'achat d'une maison - à court terme et désemparé

Bonjour.
Moi, ou plutôt nous, cherchons une maison depuis un certain temps.
Maintenant, par hasard, nous en avons trouvé une en privé, et le vendeur (un parent éloigné, donc personne qui ne chercherait à nous arnaquer intentionnellement) nous a donné un ultimatum : nous avons 2 semaines pour décider oui ou non, sinon la maison ira à la banque.
La banque lui donne, après inspection de la maison, 180 000 € et c’est exactement cette somme qu’il souhaite de notre part.
Comme nous n’avons jamais eu affaire à un crédit/financement ou autre, nous sommes allés sans a priori à la LBS et leur avons expliqué la situation.
Notre intention était, faute de mieux connaître, de prendre un crédit puis de le rembourser "à l’ancienne" avec intérêts + amortissement sur plusieurs années...
La LBS nous a proposé ce qui serait soi-disant bien meilleur, un "contrat d’épargne-logement amortissable". C’est-à-dire que d’abord nous recevons l’argent nécessaire et un contrat d’épargne-logement, ensuite nous payons pendant 15 ans "seulement" les intérêts + les versements dans le contrat d’épargne-logement. Pendant ces 15 ans, 40 % de la somme doivent être accumulés. Après ces 15 ans, nous retournons à la LBS avec le contrat d’épargne-logement, qui utilise cet argent comme apport personnel, puis nous remboursons le crédit avec intérêts et amortissement pendant encore 15 ans.
Je ne comprends pas le but de tout cela, pourquoi devrais-je étaler artificiellement le crédit sur 30 ans... Si je prends un prêt "classique" et rembourse intérêts + amortissement dès le départ, selon mon "petit calcul", j’aurais fini au bout de 19 ans.
À la question posée à l’employée de la LBS, elle a répondu que le TBV avait l’avantage de taux d’intérêt moins élevés. Au lieu de 2,2 %, ce serait 2 % pendant les 15 premières années et 1,8 % pour la seconde moitié.
Mais là encore, je ne vois pas l’avantage pour moi... que je paie 2,2 % pendant 19 ans ou 2 % pendant 15 ans + 1,8 % pendant 15 ans...

Sans vouloir porter d’accusation à l’employée de la LBS, j’ai eu l’impression qu’on veut nous refiler quelque chose qui ne profite qu’à la banque et qui nous retarde inutilement dans le remboursement.
Mais comme dit, je suis totalement "sans expérience" en matière de crédits. Jusqu’à présent, j’ai toujours tout payé comptant et immédiatement, que ce soit voiture, vacances, etc...
Voilà pourquoi je voulais simplement demander ici, à des personnes indépendantes et expertes, ce que vous recommanderiez ?


Au mieux de mes connaissances et dans la mesure où les coûts sont clairs pour moi, j’ai tout indiqué. Certaines questions (assez importantes) restent ouvertes, par exemple les travaux de rénovation, puisque la maison est restée vide ces dernières années et n’a pas été entretenue. Il n’est cependant pas nécessaire de faire une rénovation complète, car la structure est encore bonne et les installations sanitaires et électriques ont "seulement" environ 5 à 10 ans.
Mais comme le dit la pub du magasin de bricolage : Il y a toujours quelque chose à faire !

Informations générales à votre sujet :
Jeune couple, tous deux fin de la trentaine, sans enfants pour l’instant, mais prévus pour les années à venir, non mariés mais aussi prévu, tous deux en CDI à temps plein.

Situation des revenus et du patrimoine :
Je gagne 1800 € net, elle 1300 €. Nous avons économisé 27 000 € et, si cela a un sens (la LBS nous a aussi conseillé cela), nous mettrions tout en apport personnel pour la maison.
Nous n’avons pas d’autres revenus ni de dépenses "extraordinaires".

Situation des dépenses :
Coûts du logement :

[*]loyer actuel : 540 €

[*]électricité : 60 €

[*]gaz : 40 €

[*]téléphone & internet & mobile : 50 €

Coûts de mobilité pour tous les véhicules ensemble :

[*]assurance : 75 €

[*]taxes : 40 €

[*]carburant : 60 €

[*]réparations : 40 €

Coûts d’assurance :

[*]différentes assurances privées : 40 €

Coûts de la vie courante :

[*]alimentation / droguerie / nourriture animaux : 100 €

[*]divertissements et loisirs : 40 €

Total revenus et dépenses :

[*]revenus totaux : 3100 €

[*]dépenses totales : environ 1100 € (plutôt un peu plus, mais je ne vois vraiment pas ce que j’ai oublié)

[*]solde : 2000 €

[*]dont loyer hors charges : 540 €

Informations générales sur la propriété :

[*]terrain de 380 m²

[*]valeur foncière : 250 €/m²

[*]vieille construction, construite en 190x, rénovée en 1950, dernière rénovation en 200x, maison jumelée
[*]4 garages
[*]140 m² surface habitable / 30 m² surface utile

Coûts d’achat ou de construction :

[*]frais annexes d’acquisition : taxe foncière 11 700 € + frais de notaire env. 3 600 €

[*]coûts de rénovation et/ou de réhabilitation : minimum 10 000 €

Résumé des coûts :

[*]coût total : 205 300 €

[*]apport personnel déductible : 27 000 €

[*]montant du financement : 178 300 €

Je n’ai pas mentionné les conditions du cadre de crédit, car je n’y connais rien.
Selon mon calcul entre "meilleur" et "pire" scénario, je pourrais m’autoriser une mensualité de 800 € "tranquille" et 1100 € "à la limite", car on aime toujours avoir un peu d’épargne "en cas de coup dur".

Tes préoccupations sont raisonnables et (erst mal) logiques. Il y a des cas où le modèle de contrat d'épargne logement est meilleur, mais ce n'est pas la règle. Pour déterminer ce qui est mieux pour vous, il n'y a qu'une seule solution : obtenir différentes offres dans les deux systèmes et les comparer vous-mêmes à l'aide d'un tableau Excel. En cas de doute, votre impulsion de choisir une structure simple que vous comprenez est la bonne !

Merci pour la réaction rapide.

Je me sens dans toute cette affaire comme un paysan qui cache son argent sous le matelas, parce qu'il ne comprend rien au modèle de financement moderne.
D’un autre côté, j’ai toujours cette voix dans ma tête qui me dit qu’aucune banque ne me fera de cadeau et que, bien sûr, c’est toujours la banque qui gagne, peu importe comment on le tourne.

J’ai maintenant, un peu à l’aveugle, simplement alimenté un calculateur en ligne de remboursement :
180.000 comme prêt
Durée de 20 ans à 2,2%
Cela donne un coût d’intérêts d’environ 40.000€

Et la même chose pour une durée de 30 ans à 1,8% (ce qui n’est pas tout à fait correct, car le remboursement ne commence qu’à partir de 15 ans, c’est-à-dire que le calcul présente le coût des intérêts comme étant plus faible qu’il ne le serait en réalité).
Cela donne alors dans ce cas 53.000€

Donc, pour moi, un prêt amortissable classique est quand même plus avantageux, ou je me trompe ?

Cela dépend des conditions concrètes que tu obtiens. As-tu une offre concrète pour un prêt amortissable ? De qui ? As-tu éventuellement pris en compte les dettes résiduelles ? D'après les chiffres que tu postes, tu t'es déjà donné la réponse toi-même.

Une offre concrète, je ne l’obtiendrai de la LBS que dans quelques jours et d’abord seulement pour le modèle TBV.
La dame m’a dit qu’il existe encore de nombreuses autres variantes de financement. Une grande partie ne serait pas proposée par la LBS et d’autres ne m’intéresseraient pas, car cela ne vaut pas la peine.
J’ai réglé les dettes résiduelles dans le calculateur en ligne de façon à être « terminé » à la fin ou peu avant la durée. Pour le modèle à annuités, cela correspondrait à une mensualité de plus de 900 €, pour le modèle TBV à un peu plus de 600 €.
D’une part, 900 € sont juste calculés, d’autre part, avec 600 € je laisserais chaque mois 200 € « morts » sur le compte. Un remboursement anticipé ne serait possible qu’après 15 ans et alors seulement annuellement à x % de la dette résiduelle.

La dame m’a aussi brièvement expliqué le sujet du financement relais et a dit que, compte tenu du niveau actuel des taux, il est un peu plus cher de planifier à l’avance toute la durée (environ 1,2 % pour 10 ans, environ 1,8 % pour 15 ans, 2,2 % pour 20 ans), mais que si les taux montaient soudainement à 4 % ou 6 % dans 15 ans, le financement relais deviendrait d’autant plus cher si on ne l’avait pas fait.

PS : Une question à part : où ou chez qui puis-je m’informer sur les aides publiques ? La dame a dit qu’en cas d’achat d’une maison (explicitement pour l’usage personnel), on pouvait obtenir jusqu’à 50 000 € de l’État à un taux d’environ 1,2 %. Cela pourrait alors être combiné avec le prêt bancaire.

Nous avons 2 semaines pour décider pour ou contre, sinon la maison revient à la banque.

Donc, la banque saisit la maison, ou comment dois-je comprendre cela ?

Coûts de rénovation et/ou de réhabilitation : min. 10 000 €

As-tu peut-être oublié un zéro ? Ou quelqu’un de spécialisé a-t-il examiné la maison ?

J’ai simplement entré au hasard dans un simulateur de remboursement en ligne :
180 000 comme prêt
Durée 20 ans à 2,2 %
Cela donne un coût des intérêts d’environ 40 000 €

Je trouve 42 000 €. Cependant, cela suppose aussi un remboursement d’environ 4 % ; et une mensualité correspondante de 927 €.

Et ce n’est pas la seule dépense mensuelle liée à la maison. Il y a aussi les charges d’environ 2,5 € par m² = 350 €, + la provision pour entretien de 1-1,5 € par m² = 140 - 210 €. Et cela te coûte déjà 1417 - 1487 € par mois. C’est quand même plus élevé...

Donc un prêt amortissable classique est finalement plus avantageux pour moi, ou est-ce que je me trompe ?

Eh bien, pour commencer, tu n’as pas d’offre concrète pour un prêt amortissable. Donc, va voir les grands courtiers connus ; les banques de ta région, etc.