Terrain cher + maison individuelle 155 m² + cave KFW40+, finançable ?

Bonjour,
vous voyez les grandes lignes ci-dessus, merci d’avance pour votre aide.

Nous avons reçu une offre pour un terrain de 815 m² à 250 000 €. Cela fait 300 € par m², la valeur foncière actuelle est de 260 €. La maison susmentionnée est prévue. Il s’agit d’un terrain entièrement viabilisé. Le calcul approximatif auprès d’un entrepreneur général dans la région a donné environ 317k pour le terrain (avec tout ce qui va avec) ainsi que 418k pour la maison (2400 €/m² de surface habitable). Il faut préciser que les postes cuisine, jardin et carport ont déjà été pris en compte. Toutefois, l’entrepreneur général a astucieusement déjà déduit la remise sur amortissement et la subvention BAFA, ce qui fait qu’aux 735k s’ajoutent encore environ 40k à prévoir. Il s’agit du premier calcul approximatif. Dès le premier plan de la maison, il a été dit que les coûts seraient probablement moins élevés. De plus, nous prévoyons de réaliser de petites choses par nous-mêmes. Le début des travaux serait certainement au plus tôt à la mi-année prochaine.
Nous savons déjà qu’il s’agit d’une somme très élevée, avec peu de fonds propres. Il faut certainement prendre en compte notre situation avec actuellement un seul salaire et à l’avenir les augmentations salariales réglementées par convention collective évoquées.

Nous aimerions maintenant connaître votre avis ?

Informations générales vous concernant :

[*]Quel âge avez-vous ? Tous les deux 35 ans
[*]Y a-t-il des enfants ? 1 + 1 (à partir d’avril 21)
[*]Des enfants sont-ils prévus ? cf. ci-dessus
[*]Quelle est votre profession ? tous deux médecins
[*]actuellement un en CDI et un en congé parental jusqu’en 04/22 (prévu)
[*]Combien d’heures travaillez-vous ? une fois 40h/semaine

Revenus et dépenses :

[*]Revenus totaux 5000 € (à partir de mi-2022 : 6200 €, avec augmentations annuelles réglementées)
[*]Dépenses totales 3100 € (loyer actuel inclus), à l’emménagement environ 2600 € (assurance habitation/risques élémentaires, RLV, charges calculées 2,5 €/m² de surface habitable, de plus nous résilierons/changerons la salle de sport ce qui sera moins cher)
[*]Solde 1900 €, ensuite 3100 €.

Informations générales sur le bien :

[*]Quelle est la superficie du terrain ? 815 m²
[*]Quelle est la valeur foncière ? 260 €
[*]Neuf, ancien (année de construction), type de maison ? KFW40+
[*]Garages ? Carport
[*]Quelle est la taille de la maison ? (surface habitable / surface utile) 155/70 sous-sol
[*]Quelle est la valeur marchande du terrain et de la maison après achèvement ? je ne sais pas, comment puis-je le savoir ?

Coûts de construction ou d’achat :

[*]Coûts totaux (cf. ci-dessus)

Détail des coûts :

[*]Coûts totaux 775 000 €
[*]Apports en fonds propres déductibles 140 000 € (nous ne souhaitons bien sûr pas mobiliser la totalité)
[*]Montant du financement 675 000 €

Je suis curieux de savoir ce que les autres vont dire.

On pourrait penser que deux médecins peuvent construire une maison de 160 m².
Nous construisons à peu près la même chose avec un terrain également cher.

Mais ce que je ne comprends pas :
1. Pourquoi le terrain coûte-t-il encore tellement plus cher ?
2. Pourquoi ne voulez-vous pas utiliser 40 000 € d’apport personnel ?
Une réserve ne fait bien sûr pas de mal, mais 40 000 € d’apport dans une base "faible" d’apport personnel, c’est déjà beaucoup. Nous utiliserons tout l’apport personnel, sauf une somme élevée à quatre chiffres.
Nous avons aussi déjà un peu plus économisé, ce qui réduit notre besoin de financement.
En revanche, vous aurez beaucoup plus de marge de manœuvre sur les salaires à l’avenir et vous rirez probablement dans 10 ans de 2 000 € de mensualité.

Est-ce une option d’acheter d’abord le terrain et d’économiser encore de l’apport personnel ?
D’un autre côté, le prix du terrain ne semble pas non plus une bonne affaire par rapport à la valeur foncière, n’est-ce pas ?

1. Pourquoi y a-t-il encore autant de coûts supplémentaires pour le terrain ?
2. Pourquoi ne voulez-vous pas utiliser 40k d'apport personnel ?
Avoir une réserve ne fait bien sûr pas de mal, mais 40k avec une base d'apport personnel "faible" c’est déjà beaucoup. Nous allons utiliser presque tout l’apport personnel jusqu’à un montant élevé à quatre chiffres.
Serait-ce une option d’acheter d’abord le terrain et d’économiser encore de l’apport personnel ?
D’un autre côté, le prix du terrain ne semble pas non plus être une super affaire par rapport à la valeur foncière, n’est-ce pas ?

1.) Les frais annexes sont inclus, mais aussi le carport, le jardin, la cuisine. Pour la maison, c’est pratiquement le prix clé en main qui est calculé.
2.) Je pensais qu’il valait mieux garder un peu en réserve. Je ne peux pas vraiment estimer combien cela devrait être.

Peut-être pour mieux situer : je suis infirmier diplômé, ma femme a d’abord étudié autre chose, d’où le démarrage tardif dans la vie professionnelle et, par conséquent, cet "apport personnel faible".

Nous avons aussi envisagé d’acheter d’abord le terrain puis de construire. Au final, nous voulons le faire, si c’est faisable. Nous serons bientôt quatre et habitons actuellement au 3e étage sans ascenseur. On aurait tendance à déménager dans une maison ou un grand appartement en copropriété avec jardin et là on paie aussi environ 1500 €. Je pense qu’on pourrait alors déjà rembourser cela.

En Allemagne, on dirait que tout le monde cherche une bonne affaire... ;-) Le terrain (potentiel) ne l’est pas non plus.

La banque calcule avec les T€ 5. 50 % de cela sont déduits pour le coût de la vie. Il reste donc mathématiquement 2 500 € pour d'autres choses. Au moins 2 000 € de mensualité. Prévoyance vieillesse/assurances/voitures/crédits à la consommation...

Du point de vue de la banque, à ma connaissance, c'est trop serré.

Ma proposition : acheter un terrain et rembourser brutalement. Construire et financer à partir de mi-2022 avec un nouveau salaire.

Quelle est en fait la qualité de la Ärzte und Apothekerbank en matière de financement immobilier ?

Je regarderais aussi de plus près la partie des coûts. Je ne partage pas vraiment l'estimation selon laquelle ce serait probablement moins cher pour Keller + Kfw 40. Si tu fournis un calcul plus précis, on pourrait voir s'il manque encore quelque chose.