Question : Remboursement à 1 % et taux d'intérêt fixe sur 10 ans. La maison ne sera-t-elle jamais remboursée ?

Une fixation de taux d'intérêt sur 10 ans est probablement la durée de financement la plus courante que l'on trouve. Cela est dû au fait que, quelle que soit la durée de financement choisie, on dispose d'un droit de résiliation spéciale après 10 ans, ce qui fait que les banques qui se refinancent aujourd'hui, en cas de durée plus longue annulée auparavant, risquent de devoir prêter de l'argent à des conditions moins avantageuses. Ce facteur, entre autres, est pris en compte par la banque, ce qui entraîne que les longues durées sont toujours plus chères que les financements de 10 ans.

Comme d'autres choses sont plus importantes dans la jeunesse que la maison remboursée, beaucoup commencent avec un amortissement de 1%. Il est important de ne pas se limiter à sa banque habituelle et de demander une offre, mais plutôt de comparer les différentes institutions.
Il est aussi possible de financer une partie de l'achat ou de la construction d'une maison via la Kfw, qui accorde alors un prêt subordonné, ce qui améliore nettement les conditions auprès de la banque principale en première rangée. Il existe de nombreuses façons de financer une maison, c’est pourquoi il est préférable de s’adresser à un expert indépendant en financement immobilier, qui a une meilleure vue d’ensemble des conditions proposées par les différentes institutions.
Un ami à moi, par exemple, a choisi un prêt avec plafond (Cap-Darlehen), qui possède généralement un taux variable, mais qui est plafonné à un certain niveau. L’avantage est qu’on peut rembourser le prêt au-delà du remboursement anticipé de 5%. Ce type de prêt est judicieux pour les indépendants dont le revenu peut fortement varier.
Je me suis intensément intéressé au sujet, car il y a deux ans, j’ai moi-même acheté une maison et, professionnellement, je dois aussi parfois effectuer un financement. D’ailleurs, jusqu’à 3 ans avant l’expiration de la fixation de taux de 10 ans, il est possible de refinancer un financement aux conditions avantageuses actuelles, par exemple, au moyen d’un prêt à terme appelé « Forwarddarlehen ».

Dans le financement immobilier, j'ai l'impression qu'une maison totalement remboursée à la retraite, disons vers 60 à 65 ans, n'est apparemment pas du tout envisagée ?

On lit beaucoup trop souvent des calculs avec un amortissement de 1% et un taux fixe de 10 ans. Le taux mensuel est certes bas, mais on ne rembourse presque pas du tout le crédit ! Je ne comprends pas que les gens fassent apparemment ces calculs ! Qu'est-ce qu'ils pensent qu'il se passera dans 10 ans ? Il faudra bien un nouveau financement et mon argent sera principalement passé dans les intérêts.

Ces crédits ont même beaucoup de sens lorsque le montant du prêt est raisonnable (sinon je choisirais une durée plus longue) :

1. Une faible mensualité signifie sécurité !
2. Un bon contrat doit toujours inclure une clause sérieuse de remboursement anticipé. Au moins 5%, de préférence 10% par an, car les salaires augmentent au fil des ans.

Tant qu'on est liquide, on peut réduire rapidement le montant du prêt par des remboursements anticipés et ainsi réduire drastiquement le coût du crédit. En cas de difficultés financières, la faible mensualité protège contre les saisies.

Nous avons conclu un contrat avec une possibilité de remboursement anticipé de 10%, et avons convenu des mensualités aussi basses que possible. Maintenant, en deuxième année, en utilisant au maximum le remboursement anticipé, nous avons déjà remboursé presque un tiers du prêt et je dors très bien grâce aux faibles mensualités (500 euros) !

Moi, je ferais un taux fixe sur 25 ans et à la fin la maison serait complètement remboursée = remboursement total. Suis-je probablement beaucoup trop conservateur ?

Au contraire, ton modèle est plutôt risqué, car il implique des mensualités élevées qui peuvent, en cas de problème, te mettre dans une situation très difficile.

Qu'il s'agisse d'un financement risqué ou non, on ne peut le juger que si l'on connaît sa situation financière et les données exactes du financement.

Avec un taux fixe sur dix ans et une forte possibilité de remboursement anticipé, il peut tout autant y avoir des problèmes si la situation financière se détériore. Alors, les remboursements anticipés ne sont tout simplement pas effectués et, à la fin de la période à taux fixe, le capital restant dû est beaucoup plus élevé que prévu.

La sécurité viendrait plutôt d'éventuels ajustements de remboursement.

En fin de compte, tout cela reste une affaire très individuelle !

La sécurité viendrait plutôt d’éventuelles adaptations de remboursement.

Exactement. Nous avons justement une offre avec un remboursement de 1 % pouvant être modifié deux fois par an (à la hausse ou à la baisse, selon l’argent disponible), plus un remboursement anticipé de 5 % une fois par an. La fixation du taux n’est également que de 10 ans ici ; nous envisageons de la prolonger à 15 ans, ce qui signifierait chez nous une mensualité supplémentaire de 30 EUR. Ce n’est pas beaucoup en soi, mais la question est de savoir si on ne préfère pas mettre cet argent dans le remboursement anticipé plutôt que de le jeter à la banque...

Que son financement soit risqué ou non, on ne peut le juger que si l'on connaît sa situation financière et les données précises du financement.

C'est pourquoi j'ai aussi écrit "plutôt risqué". J'aurais aussi pu écrire "potentiellement plus risqué".

Avec une fixation du taux d'intérêt de dix ans et une forte possibilité de remboursements anticipés, il peut y avoir aussi des problèmes si la situation financière se détériore. Dans ce cas, les remboursements anticipés n'ont tout simplement pas lieu et à la fin de la période de fixation du taux, le capital restant dû est alors beaucoup plus élevé que prévu.

On dispose au moins jusqu'à la fin de la période de fixation du taux (qui peut aussi être fixée sans problème à 15 ans ou plus). Si cela devient compliqué avec une mensualité fixe plus élevée, c'est parfois terminé immédiatement.

La sécurité viendrait plutôt d'éventuelles adaptations des remboursements.

Les possibilités de remboursements anticipés ne sont rien d'autre. Juste beaucoup plus flexibles.

Donc, dans mon message, il s'agissait de comparer son financement et un financement avec un taux fixe de dix ans, où, comme je l'ai dit, il peut y avoir les mêmes problèmes. Et une durée de taux plus longue + une haute possibilité de remboursement anticipé signifie aussi un taux / une mensualité plus élevés.

Et pour moi, la possibilité de remboursement anticipé et l'ajustement du remboursement sont déjà différents.