Équilibre: Droit de superficie vs. Achat de terrain / Rénovation

Bonjour à tous,

je dois un peu prendre du recul. Nous venons de la région nord de Munich (Nordallianz). Nous avons appris pour la première fois en 2018 que notre commune (où nous vivons dans un appartement en location) mettait en vente 3 nouveaux quartiers dans le cadre du modèle local. Il y avait diverses informations, plans d’aménagement, prix au m² avec remises, etc. Tout allait bien, nous avions déjà des premières options de financement en main. Puis en 2020 est arrivé le "coup de massue". Les nouvelles valeurs foncières ont été annoncées et avaient augmenté de 34 % dans la commune principale et même de 74 % dans l’annexe, comparé à il y a deux ans, plutôt explosé.

Fin 2020, la commune a annoncé que ces terrains ou parcelles ne seraient plus vendus mais seulement accordés en droit de superficie (Erbpacht). Peu avant Noël, les conditions ont fuité.

Durée du droit de superficie : 75 ans
Obligation d’auto-utilisation : 20 ans
Loyer foncier : 12,50 euros/m² par an (respectivement 13,50 euros dans l’annexe)

Cela signifie que je ne peux vendre la maison qu’au bout de 20 ans au plus tôt et que je ne peux offrir à l’acheteur que 55 ans de droit de superficie restants. De plus, ils veulent pouvoir s’opposer à tout prix de vente excessif :(

Honnêtement, mon moral s’est de plus en plus détérioré. Le seul grand avantage serait que nous pourrions rester dans notre commune d’origine, continuer à fréquenter le sport habituel, rencontrer les connaissances de ma femme de l’école de musique et de danse, etc. et rester relativement proche de mes parents et de mes frères.

Ou alors l’alternative :

Nous cherchons de notre propre initiative, avec un agent immobilier ou des promoteurs, un terrain adapté, éventuellement une vieille construction à démolir ou à rénover, même si j’aurais de gros doutes pour ce dernier point. Je voudrais vraiment quelque chose de neuf, bien planifiable. Mais… les terrains constructibles sont rares, même avant le Covid, mais maintenant encore plus, et quand il y en a, c’est dans des villages de ferme avec moins de 100 habitants et aucune infrastructure. Nous avons besoin, puisque l’enfant n° 1 est déjà là et que le n° 2 devrait arriver dans 2-3 ans, de plus d’espace, d’une garderie avec crèche, école primaire, de bonnes possibilités d’achat, oui, ce beau "luxe" habituel que nous avons ici. Et oui… notre budget est d’environ 500 000 pour tout. Mais les terrains seuls ne se trouvent généralement pas à moins de 250 000.

En cas de "nécessité", il faudrait donc aller assez loin, vers Ratisbonne, Deggendorf, etc., car il y a encore des terrains abordables là-bas.

C’est comme choisir entre la peste et le choléra. Que devons-nous faire ? Rester en droit de superficie ici avec des conditions mauvaises, s’engager pour 20 ans et finir avec une maison ruineuse que personne ne veut, ou déménager dans un endroit paumé, construire la même maison mais devoir toujours prendre la voiture et vivre séparés de tout. Nous ne voulons pas non plus aller dans une grande ville, une banlieue de 10 à 20 000 habitants dans la ceinture verte d’une grande ville serait idéal.

Vos conseils ?

Cordialement,
Harry

Cela signifie que je ne peux vendre la maison qu’au plus tôt après 20 ans

tout doucement. Cela signifie qu’un utilisateur propriétaire doit habiter dans la maison pendant 20 ans et qu’elle ne doit pas être louée. Tu peux la vendre tranquillement après huit ans.

De plus, on veut opposer un veto en cas de prix de vente excessifs :(

Comment définissez-vous les prix de vente excessifs ? Le prix normal est celui qui résulte de l’offre et la demande. On ne paie pas des prix excessifs - sinon, personne ne les paierait.

Le seul grand avantage serait que nous pourrions rester dans notre commune d’origine, continuer à pratiquer le sport habituel, rencontrer les connaissances de ma femme de l’école de musique et de danse, etc. et que mes parents et mes frères seraient encore relativement proches.

Quel serait l’inconvénient ?

Nous cherchons par nous-mêmes ou avec un agent immobilier ou des entreprises de construction un terrain adéquat, éventuellement un ancien bâtiment à démolir ou à rénover, bien que j’aie de gros doutes dans ce dernier cas.

C’est toujours l’alternative, même si la démolition et la reconstruction ne sont pas toujours bon marché.

Et oui... notre budget est d’environ 500 000 pour tout. Mais les terrains seuls se trouvent rarement sous les 250 000.

Alors vous devriez rapidement chercher un appartement plus grand à louer. À 250 000 € pour la maison, il reste 80-90 m² de surface habitable.

Rester en droit emphytéotique ici, accepter des conditions misérables et s’engager pour 20 ans en se retrouvant à la fin avec une maison en ruine que personne ne veut

Tu n’as tout simplement pas envie du droit emphytéotique. C’est du moins ce que tu écris, sans t’être intensivement penché dessus. J’ai déjà dit quelque chose à propos de l’engagement de 20 ans. Une durée résiduelle de 55 ans pour le droit emphytéotique n’est absolument pas un critère contre un achat. Tout acheteur à partir de 30 ans ne verra plus la fin du droit emphytéotique.
De plus, il y a une indemnisation à l’échéance - la commune ne pourra pas se permettre dans 75 ans d’indemniser toutes les maisons dans toutes les zones constructibles (ce que personne ne fait même aujourd’hui).

Que 12,50 € par an et par m² soient bon marché ou misérables, je ne peux pas te dire. Pour cela, il faudrait connaître la valeur du terrain. Je miserais autour de 350-400 € par m², n’est-ce pas ?

Vous devez débourser 650,- par an dans la région de Munich pour un terrain ? Vous pouvez y construire votre maison et avoir la paix pendant trois quarts de siècle ? Et vous hadern encore ? Que voulez-vous de plus ?

Vous devez débourser 650,- p.a. dans la région de Munich pour un terrain ? Vous pouvez y construire votre maison et avoir la paix pendant trois quarts de siècle ? Et vous hésitez ? Que voulez-vous de plus ?

D'où sortez-vous ça ?

650 / 12,5 = 52 m2, sur un terrain aussi petit on ne peut même pas construire à Munich.

Oh, multiplié 500 par 12,50 fait 6250,- C’est exact. Pourtant, je le ferais. Combien coûte un terrain chez vous ? 250 000 et plus ? Il ne reste rien pour la maison. Vous payez à la commune environ 470 000 pour 6250. C’est quand même juste. Car le prix du bail sera fixe, le terrain vaudra peut-être un million ou plus dans 75 ans.

Tu n’as tout simplement pas envie du droit de superficie. C’est du moins ce que tu écris, sans t’y être vraiment penché sérieusement.

Je m’y suis intéressé. Intensément même, mais pas dans les moindres détails, ce qui est d’ailleurs la raison pour laquelle je demande ici aux professionnels.

Directement extrait du Münchner Merkur :
« Le loyer emphytéotique est de 1,5 %. Pour le calcul du loyer emphytéotique, il est appliqué, comme décidé en février 2020, une remise de 40 % sur la valeur normale du terrain d’un montant de 1 500 euros, y compris les frais théoriques de desserte de 150 euros, ce qui donne un loyer annuel emphytéotique de 12,15 euros par mètre carré. » Cela fait pour une parcelle de 280 m² pour une maison jumelée 3 500 euros par an.

Tu n’as tout simplement pas envie du droit de superficie.

Cela n’a rien à voir avec « pas envie » ! Alors, qu’est-ce qui me dérange dans le droit de superficie, surtout dans ces conditions :

1. Je n’acquiers ni le terrain ni le sol, donc ce qui au minimum conserve sa valeur (à condition de ne pas déverser chaque année mon huile usagée dans le jardin), mais qui va probablement prendre de la valeur au fil des années comparé à aujourd’hui. Ce n’est pas le cas pour la maison. Celle-ci va probablement perdre de la valeur à cause de l’usure. En conséquence, je perds l’avantage financier de la combinaison terrain + maison avec ce modèle.

2. Tu dis que je pourrais juste revendre après 7 ans, par exemple. Pourquoi parle-t-on alors d’« obligation d’occupation personnelle » ? Même en admettant cela. Voici un extrait de la réunion municipale du 15.12.2020 :
« Ici aussi, le preneur du droit de superficie est propriétaire de son bien immobilier et peut le céder sur le marché libre à l’issue de la période d’occupation obligatoire. Toutefois, la commune, en tant que concédante du droit de superficie, se réserve dans les contrats le droit de refuser son accord à la vente si le prix de vente dépasse « considérablement » la valeur du bien immobilier (sans terrain, puisque droit de superficie). Cette clause a été récemment validée par la Cour d’appel de Munich par un jugement du 18.11.2020 dans une affaire de référence pour la commune. Ainsi, cette pratique bénéficie d’une sécurité juridique. »

Et c’est à cela que l’on se réfère :
) Vente du droit de superficie des époux XXX : Le président informe de la décision rendue par la Cour d’appel de Munich le 18.11.2020. Par cette décision, la Cour d’appel a rejeté le recours de la commune d’Eching contre la décision du tribunal d’instance de Freising du 28.05.2019 qui, à la demande des époux XXX, avait remplacé le refus de la commune d’approuver le contrat d’achat du 28.09.2018, et a rejeté leur demande. La Cour d’appel n’a pas admis le pourvoi contre sa décision, celle-ci est donc définitive. La commune d’Eching peut désormais considérer le contrat d’achat du 28.09.2018 comme nul. Il reste à voir quelles conclusions les époux XXX en tireront. Cette décision apporte pour les commandes futures de droits de superficie dans le cadre des attributions suivant le modèle de parcelle une plus grande sécurité juridique pour les règles contractuelles nécessaires restrictives. »

Ouf... En résumé, même si je veux vendre, après n’importe combien d’années, mes biens, ma maison, dans laquelle j’ai investi beaucoup d’argent et de temps, à un bon prix, la commune peut me mettre des bâtons dans les roues. Rien que ça, je trouve cela extrêmement peu attractif pour ce modèle.

3. D’après ce que j’ai compris jusqu’à présent, je dois demander la permission à la commune pour chaque modification (même minime) d’un abri de jardin. Super ! :mad:

4. Restons malgré tout sur l’obligation d’occupation personnelle de 20 ans. Si je vends ensuite, l’acheteur n’aura que 55 ans de durée résiduelle. Oui, tu as écrit que la commune ne veut alors pas dissoudre. Mais qui sait ce qu’il en sera dans 20 ans et si elle ne le fera pas quand même, et que j’aurai une maison fortement dévaluée que personne ne veut ?

Vous devriez rapidement chercher un appartement plus grand à louer. Avec 250 K€ pour la maison, il reste 80-90 m² habitables.

Je ne comprends pas ce calcul. D’ailleurs, les 500 K€ sont une estimation approximative. Elle dépend aussi fortement de combien de fonds propres nous aurons finalement. Ce ne sera qu’entre 30 et 50 K€. Malheureusement. Malgré tout. Les appartements en location ou même les maisons dans notre région (par exemple à Eching) coûtent au minimum 1 800 € (hors charges) mais plutôt autour 2 200-2 500 € (hors charges). Pour l’emprunt, nous avons estimé un taux d’amortissement de 1 500 euros possible. Une banque pourrait nous financer jusqu’à 570 000 euros. Il faudrait encore ajouter éventuellement un crédit KFW, dont le montant serait néanmoins déduit du prêt bancaire.

Mais oui... c’est vraiment très juste. Et une maison préfabriquée (que nous visons à environ 300 000 € moins différentes contributions personnelles, peinture, ponçage, pose de portes, éventuellement parquets + carrelage) + terrain sera malheureusement, ce que l’on peut déjà constater, impossible dans un rayon de 50 km autour d’Eching. Qui sait à quelle distance nous devrons alors déménager. Bien sûr, d’autres personnes émigrent complètement dans un nouveau pays sans y connaître personne, mais moi ça me semble difficile. D’un autre côté... j’ai 42 ans, mes parents ont 70 et 78 ans et dans quelques années l’argument de la proximité avec eux sera obsolète :(

J’ai simplement le sentiment que peu importe ce que nous faisons, c’est une erreur. Ne rien faire serait aussi une erreur, et alors il n’y aurait pas d’enfant n° 2 non plus.
:(