Questions générales (Bail emphytéotique)

Construction de maisons multifamiliales

Aïe. Avec un propriétaire trouillard, la seule chose à faire, c’est de se tirer une balle.

Il arrive assez souvent qu’il n’y ait pas d’ajustement pendant des années, puis qu’une augmentation correspondante survienne soudainement. J’ai entendu parler d’une vieille dame qui a payé le même loyer pendant des décennies, puis du jour au lendemain a dû payer 300 % de plus (ou quelque chose comme ça).
Mais ce sont sûrement des nouvelles de RTL.

Non, ce n’est pas une fake news, mais tout à fait normal là où il y a beaucoup de bail emphytéotique. Et c’est précisément l’un des grands pièges des terrains en bail à construction. Il faut intégrer l’augmentation dans son budget annuel ou au moins y penser. Certains ont oublié cette clause, et se retrouvent maintenant, à l’âge avancé, au bord de la faillite avec leur maison en bail emphytéotique, car ils ne peuvent plus assumer économiquement les coûts.
C’est encore « mieux » lors du renouvellement nécessaire du droit emphytéotique, quand soudain 4 % par an sur la valeur actuelle du terrain deviennent la base. Le bon plan se transforme rapidement en cauchemar.
Il ne faut pas oublier que le « bail emphytéotique » est un instrument de l’Empire allemand - la protection des consommateurs n’y est pas vraiment intégrée. Construire simplement une extension sur une maison sans l’accord du bailleur emphytéotique peut déjà devenir compliqué. Pour une nouvelle construction, tout cela peut encore être acceptable, mais 60 ans plus tard, ou en cas de vente d’un bien existant, la situation est différente – 1919 + 99 – le sujet commence à peine à émerger.

Non, ce n'est pas une fausse information, mais c'est tout à fait normal là où il y a beaucoup de bail emphytéotique. Et c'est justement l'un des grands pièges des terrains en bail emphytéotique. Il faut intégrer l'augmentation dans son budget annuel ou du moins y penser. Certains ont oublié cette clause, et se retrouvent maintenant à la retraite au bord du précipice avec leur maison en bail emphytéotique, car ils ne peuvent plus la supporter économiquement.
C'est encore "mieux" lors du renouvellement nécessaire du droit emphytéotique, quand soudainement 4 % par an sur la valeur actuelle du terrain deviennent la base. L'affaire bon marché devient vite un cauchemar.
Il ne faut pas oublier que le "bail emphytéotique" est un instrument venant de l'Empire allemand - la protection des consommateurs n'y est pas vraiment intégrée. Construire simplement une annexe sur une maison sans l'accord du bailleur emphytéotique peut déjà être compliqué. Pour une construction neuve, cela peut encore être acceptable, mais 60 ans plus tard, ou lors d'une vente due d'un bien existant, la situation est différente - 1919 + 99 - le sujet commence juste à émerger.

ça peut être. Même très possible.
Il y a des régions où il n’y a tout simplement pas de terrains, et quand il y en a, ils coûtent aussi cher que la maison qu’on veut y construire. Les bâtiments anciens des années 80 avec chauffage au fioul coûtent plus de 600 000 €.
Dans ce cas, c’est peut-être quand même une alternative.

Nous construisons entièrement avec des fonds propres. Nous le voyons comme un loyer. Si un jour ça ne va plus, la baraque sera vendue.

Bonsoir,

Tu as complètement tort.

C’est alors ton opinion, car le simple fait que la possibilité d’une expropriation existe ne fait pas baisser à zéro la probabilité pour moi.

Tu subis un dommage de 0 ! (sauf un déménagement - mais pour une nouvelle maison)

Eh bien, un déménagement n’est pas vraiment simple quand on pense que le terrain acquis avec plus de 100 000 questions précédentes (à l’exécution Matthew était déjà utile) devait en fait être la destination finale.

Les deux types de terrains présentent absolument le même risque. Il n’y a aucune différence.

N’est-il pas typiquement le cas, avec un droit de superficie, que la maison puisse rester environ 100 ans sur le terrain, puis que le propriétaire du terrain puisse acquérir la maison ? (laisse-moi deviner, si la réponse est oui, je reçois alors la « valeur vénale » ?)

Tu te mets des bâtons dans les roues, toi-même, avec un éventuel souhait de maison. Tous les candidats à la construction pèsent le pour et le contre……

Comment sais-tu que je me mets des bâtons dans les roues avec des réflexions (de quelque nature qu’elles soient), alors que les réflexions portent sur l’acquisition d’un terrain ?

Comment sais-tu aussi si je ne me suis pas déjà posé la plupart des questions que tu as énumérées ?

Amicalement

C’est donc apparemment ton avis, car rien que le fait qu’il soit possible qu’une expropriation ait lieu ne réduit pas à zéro la probabilité pour moi.

Alors tu ne dois pas construire du tout, peu importe où dans le monde (surtout dans d’autres pays). De plus, tu ne dois posséder aucun patrimoine. L’expropriation ne concerne pas seulement les terrains.
Sinon, je t’invite à te renseigner dans les textes de loi. Tu abordes un sujet si important qu’il est même ancré dans la Constitution.
Et si tu considères que la probabilité est supérieure à 0, tu me fais vraiment pitié. Plus aucune confiance en notre État ou connais-tu tant de personnes dans ton entourage qui ont déjà été expropriées ?

Déménager n’est pas facile, surtout quand on pense que le terrain acquis, avec plus de 100 000 questions préalables (Matthew a déjà été utile pour sa réalisation), devrait en fait être la destination finale.

Les 100 000 questions sont ton problème. Le constructeur normal en pose beaucoup moins et s’intéresse à la localisation. Avec cela, il peut déjà éviter une expropriation dès la première et la plus importante question. Il ne construit pas en zone non constructible ni là où des lignes de chemin de fer, des aéroports ou des autoroutes sont prévus. Il s’occupe des sujets vraiment importants.

Dans le cas d’un droit de superficie, n’est-il pas typique que la maison puisse rester sur le terrain environ 100 ans et que le propriétaire du terrain ait alors le droit d’acheter la maison ? (laisse-moi deviner, si la réponse est oui, est-ce que je reçois alors la « valeur vénale » ?)

La réponse est oui et non. En général, il existe une clause permettant au titulaire du droit de superficie d’obtenir une prolongation de ce droit. Alternativement, une compensation convenue équivalente à X % de la valeur vénale. C’est en quelque sorte un rachat – mais le cédant du droit de superficie doit débourser l’argent pour acquérir une cabane obsolète. Et si soudain 150 droits de superficie arrivent à échéance dans une zone de construction, ça va coûter cher.
Le constructeur initial est déjà mort depuis 60 ans et a profité de sa « location du terrain », car autrement il n’aurait pas pu construire.

Comment sais-tu que je me mets des bâtons dans les roues avec des réflexions (de quelque nature que ce soit), alors que ces réflexions concernent l’acquisition d’un terrain ?

C’est juste une question rhétorique d’après tes contributions, non ? Si tu poses ce genre de questions sur le type de terrain et que tu insistes sur l’expropriation, qui n’a tout simplement pas lieu dans les zones constructibles normales en Allemagne.

P.S. J'ai encore une question curieuse. Cela ne concerne pas le [Erbpacht]. As-tu des titres (en particulier des actions ou des fonds d'actions) ?