Candidature pour un nouveau lotissement : sélection des terrains

Regardez dans le plan d’urbanisme les lignes de Knödel et les hauteurs des étages. Les rangées d’immeubles collectifs sont des éléments populaires d’un concept de protection contre le bruit. Je prendrais aussi en compte les sorties des grands garages dans les réflexions.

Je me suis penché de plus près sur la zone à urbaniser. L’urbanisation est en grande partie homogène, les schémas d’utilisation diffèrent à peine. J’ai trouvé très peu d’immeubles collectifs, en particulier aucun à trois étages ou plus. Les lignes de Knödel, qui habituellement délimitent nettement des zones différentes, semblent ici se rapporter essentiellement à des différences marginales, c’est-à-dire à des hauteurs de plancher, socle ou similaires de 20 cm différentes par rapport aux voisins au-delà des lignes de Knödel ; on percevra à peine les différences de niveau du terrain. Le critère de distinction presque le plus important ici est la limite des emprises constructibles.

Mon territoire de chasse préféré serait probablement à gauche du terrain de jeu et à l’exception de l’arc de palissade de protection. Ici, il y a d’importantes différences en ce qui concerne le voisinage : à côté et en face ou à l’arrière en voisins par clôture, des personnes de la même catégorie de candidats et parfois des parcelles en "T" ou des anciens propriétaires. Les parcelles en "T" sont apparemment en règle générale destinées à une construction de type "E". C’est inhabituel, normalement un campus proche d’une palissade de protection revient à des promoteurs qui le remplissent densément de maisons jumelées. Je n’ai pas non plus trouvé d’indications sur des surfaces de rétention. Dans la partie droite du plan, les parcelles près des aires de retournement des camions poubelles seraient mes candidats à éliminer, à gauche celles en proximité immédiate d’écoute du terrain de jeu (à cause des jeunes ivres le soir).

À votre place, j’écrirais dans le plan les prix des terrains multipliés : les candidats légèrement au-dessus des prix seuils devraient être les moins demandés. Que sait-on d’ailleurs du degré de surenchère, aussi à partir des attributions de parcelles de construction des cinq dernières années ?

Et regardez si vous pouvez obtenir des brochures commerciales du commercialisateur des parcelles en "T". Vous pourrez en tirer en tout cas un avantage d’information, peut-être envisagerez-vous même de vous inscrire sur la liste d’attente là-bas. Et pensez toujours : les perdants ici sont ceux qui abordent toute l’affaire émotionnellement et comme un concours de beauté. "Nous n’appartenons pas à cela" est dans ce sens la devise "Tsjakka" ;-)

Quel est votre budget pour le terrain ?

Nous avons un budget global qui doit être respecté. Plus le terrain est grand, plus nous devrons faire de compromis sur la maison. Pour que les compromis sur la maison ne soient pas trop douloureux, seuls des terrains jusqu’à un maximum de 550 m² sont envisageables, plutôt plus petits. Malheureusement, le plan d’aménagement ne propose plus beaucoup de terrains dans cette taille car il a été élaboré à une époque où les coûts des terrains et de construction étaient encore 20 à 30 % moins élevés.

J’ai examiné de plus près la zone prévue. Le bâti est largement homogène, les modèles d’utilisation diffèrent à peine. J’ai trouvé très peu d’immeubles collectifs, en particulier aucun à trois étages ou plus. Les lignes de séparation, qui en général délimitent des zones très différentes, ne concernent ici apparemment que des différences marginales, c’est-à-dire des différences de 20 cm au sol, au niveau des soubassements ou d’autres hauteurs par rapport aux voisins au-delà de ces lignes ; les différences de hauteur du terrain sont à peine perceptibles. Le critère principal de différenciation ici est presque exclusivement la limite des emprises constructibles.

Oui, la zone à bâtir est très plane, les différences de hauteur sont très faibles. Nous devrons aussi examiner plus attentivement les limites des emprises constructibles avant de prendre notre décision.

Mon territoire de chasse préféré serait probablement à gauche du terrain de jeux dans le plan et à l’exception de la courbe du mur de protection. Il y a ici des différences considérables concernant le voisinage : à côté et en face, ou à l’arrière en voisins avec clôture, parfois des gens de la même catégorie de candidats et parfois des terrains « T » ou des propriétaires anciens. Les terrains « T » aussi sont apparemment généralement destinés à une construction « E ». C’est inhabituel, normalement un campus proche d’un mur de protection est vendu à des promoteurs qui y construisent densément des maisons jumelées. Je n’ai pas non plus trouvé d’indications sur des zones de retenue. Dans la zone droite du plan, les terrains près des retournements des camions-poubelles seraient mes candidats à éliminer, à gauche ceux à proximité immédiate sonore du terrain de jeux (à cause des jeunes ivres le soir).

Merci pour ton évaluation ! Cela correspond assez bien à nos réflexions jusqu’ici.

À votre place, j’écrirais dans le plan les prix des terrains multipliés : les candidats juste au-dessus des seuils de prix sont probablement les moins recherchés. Que sait-on au juste du degré de surenchère, aussi d’après les attributions de terrains de construction des cinq dernières années ?

Par le passé, il y avait toujours nettement plus de candidats que de terrains. Mais je doute que ce soit encore le cas pour cette zone à bâtir. Dans les communes environnantes, on a déjà constaté ces derniers mois que tous les terrains n’ont pas pu être vendus ou ont été restitués du fait de l’augmentation des coûts. Et là-bas, le prix au m² était plutôt de 200 €, donc nettement moins cher qu’ici.

Et voyez si vous pouvez obtenir des brochures du promoteur des terrains « T ». Vous en tirerez en tout cas un avantage informatif, vous envisagerez peut-être même de vous inscrire sur la liste d’attente. Et n’oubliez jamais : les perdants ici sont ceux qui abordent toute cette affaire sur le plan émotionnel et comme un concours de beauté. « Nous n’en faisons pas partie » est dans ce sens la devise « Tsjakka » ;-)

Nous sommes également déjà sur la liste d’attente du promoteur des terrains T. D’ailleurs depuis octobre 2019, et déjà à l’époque il était dit que la commercialisation commencerait « l’année suivante ». Maintenant, il semble que les terrains T ne seront commercialisés qu’à la fin de 2023.

Eh bien, il s'agit de plus que de simplement "beaucoup d'espace pour avoir beaucoup de place" lorsqu'on détermine la taille du terrain.

Chez nous, la municipalité a imposé une surface minimale de 600m², car une densité de construction trop élevée ou une surface trop imperméabilisée entraîneraient des problèmes d'évacuation des eaux.

En effet, là où il y a des maisons, garages, carports, terrasses, chemins, etc., l'eau de pluie ne s'infiltre plus. Ou beaucoup moins/mal.

Et comme la plupart ne respectent pas les exigences telles que les pavés perméables ou les dalles gazon, une marge de sécurité appropriée doit être prise en compte.

Tu dois aussi faire attention à ce qui est inscrit dans le plan d'urbanisme. Chez nous, le dépassement, généralement autorisé par le code régional de la construction, du coefficient d'occupation des sols par des bâtiments annexes ou des chemins a été explicitement exclu.

Alors, avec 500m² ou moins, cela peut vite devenir serré.

Je vois ici des terrains nettement plus petits. La taille de 550 m2 est-elle importante pour vous ?

Parlez-moi un peu du budget total et de la taille de maison souhaitée.

Je suis aussi l’un des candidats qui ont rendu un terrain. Heureusement avant le contrat notarié.

Pour que les compromis concernant la maison ne soient pas trop douloureux, seuls des terrains jusqu’à un maximum de 550 m² sont envisageables, de préférence plus petits. Malheureusement, le plan d’aménagement ne prévoit plus autant de terrains, car il a été établi à une époque où les coûts des terrains et de construction étaient encore 20 à 30 % moins chers.

Le plan d’aménagement prend apparemment déjà en compte la constatation que les petits terrains « bonsaï » augmentent le degré moyen d’imperméabilisation. Les plans d’aménagement de cette « génération » visent régulièrement une surface minimale de 450 m² pour les terrains destinés à des maisons individuelles. Quand les terrains étaient « encore 20 à 30 % moins chers » qu’aujourd’hui, ils étaient déjà nettement plus de 30 % plus chers qu’avant. Puis on a commencé avec les absurdités des parcelles de moins de 300 m², et entre-temps on en a tiré des leçons. Les terrains 50 à 53 en propriété privée sont nettement plus petits que 550 m² (ou en double 551 à 552 m²) et, à mon incompréhension, autorisés à une construction de type « E » (j’aurais plutôt envisagé E/D ou même E/D/H). Le terrain 54 avec 451 m² serait donc aussi bien adapté pour vous. Malheureusement, la situation des terrains 50 à 54 laisse supposer une proximité à un arrêt (bus/tram), ce qui diminue leur attractivité (mais aussi probablement leur prix). Le 54 serait probablement mon favori si je recherchais à côté du critère principal un terrain nettement inférieur à 550 m². Ce conseil est exceptionnellement gratuit aujourd’hui ;-)

Nous avons un budget global qui doit correspondre. Plus le terrain est grand, plus nous devrons faire de compromis sur la maison.

Cela semble au minimum modérer l’enthousiasme, je considère donc un projet individuel presque exclu. Tournez-vous vers des modèles catalogue, intéressez-vous à la notion de maisons prêtes à finir. Ne rêvez pas de plans faits maison, mais réfléchissez à une forme de maison de base (pratiquement seulement des maisons individuelles ici, malheureusement). Par ailleurs, cette déclaration laisse entendre que vous avez déjà un prix au mètre carré en tête pour la maison – espérons pas un prix d’hier.

Dans le passé, il y avait toujours beaucoup plus de demandeurs que de terrains.

C’est pratiquement toujours le cas, mais il y a une différence importante selon que le ratio est de 2,5:1 ou 8:1 (c’est ce que voulait dire ma demande).

Mais j’ai des doutes que ce soit encore le cas dans cette zone à bâtir. Dans les communes environnantes, on a déjà constaté ces derniers mois que tous les terrains n’ont pas pu être vendus ou ont été rendus à cause de l'augmentation des coûts. Et là-bas le prix au m² était plutôt autour de 200 €, donc nettement moins cher qu’ici.

Expliquer plus en détail les corrélations supposerait des études en économie et sociologie, donc seulement la version courte : la tendance à la restitution est déjà en recul. Ce qui reste, c’est seulement que les taux de sursouscription autour et au-dessus de 30:1 ne seront plus la règle (régionale) nulle part. Cela freine malheureusement beaucoup l’engagement des communes pour la désignation de nouvelles zones à bâtir (où il y a de toute façon déjà eu un changement de paradigme).

Nous sommes aussi déjà sur la liste d’attente du commercialisateur des terrains T. D’ailleurs depuis octobre 2019 et déjà à l’époque, on disait que la commercialisation allait commencer « l’année prochaine ». Maintenant, il semble que les terrains T ne seront mis en vente qu’à la fin 2023.

Les terrains « T » seront mis en vente lorsque les terrains « S » atteindront le seuil de 75 % en statut vendu et qu’environ 40 % d’entre eux auront au moins une demande préalable de permis de construire en cours. Les responsables connaissent ces stades en « temps réel » en dégustant une bière après la réunion du conseil municipal. Mais j’ai bien dit pas seulement « liste d’attente », mais aussi que vous devriez déjà bénéficier d’un avantage d’information grâce aux brochures. Avant le tirage au sort des terrains commercialisés par la commune, il est tout à fait normal que les terrains commercialisés professionnellement soient encore tenus sous le manteau. Mais on peut déjà entendre le battement de leur queue ;-)

Dis-moi quelque chose sur le budget total et la taille de maison souhaitée.

La taille de maison souhaitée est d'environ 140-150 m² de surface habitable. Notre budget total se situe entre environ 650 000 et 700 000 €.

Les terrains 50 à 53 en possession privée sont nettement plus petits que 550 m² (ou bien en double 551 à 552 m²) et, à mon incompréhension, sont autorisés pour une construction de type "E" (j'aurais plutôt prévu E/D ou même E/D/H). Le terrain 54 avec 451 m² conviendrait bien aussi pour vous. Malheureusement, la situation des terrains 50 à 54 suggère une proximité d’un arrêt (bus/tramway), ce qui en diminue l’attrait (mais aussi probablement le prix). Le 54 serait probablement mon favori si je cherchais un terrain nettement inférieur à 550 m² à côté du focus. Ce conseil est exceptionnellement sans frais aujourd’hui ;-)

Le terrain 54 serait effectivement à considérer, mais selon les dires de l'architecte, il n'est pas encore mis en commercialisation (ni S ni T). Mais bien sûr, nous pourrions encore essayer de tâter le terrain, savoir qui s’est fait garantir celui-ci et s’il ne sera pas quand même mis sur le marché. Merci pour le conseil sans honoraires ;)

Cela semble au moins couper l’appétit, je considère qu’un projet individuel est presque écarté. Tournez-vous vers des projets de catalogue, réfléchissez à la possibilité de maisons à construire vous-mêmes. Ne rêvez pas de plans faits maison, mais réfléchissez à une forme générale de maison (ici malheureusement pratiquement que des maisons individuelles). Par ailleurs, cette remarque sonne comme si vous aviez déjà une idée approximative du prix au mètre carré pour la maison – espérons pas une ancienne estimation.

Nous avons déjà des catalogues de différents fournisseurs de différentes gammes de prix à la maison, donc nous sommes assez ouverts :) Nous prévoyons un prix au mètre carré d'environ 3 000€ à 3 200€ par mètre carré habitable. Un constructeur général avec qui nous avons déjà parlé nous a donné un prix similaire. Donc nous espérons que c’est à peu près réaliste.

C’est pratiquement toujours comme ça, mais il y a une différence considérable entre 2,5:1 et 8:1 (C’est ce que ma question voulait dire).

Je ne connais pas de chiffres fiables à ce sujet, mais dans le passé, c’était plutôt proche de 8:1 que de 2,5:1.

Mais je ne parlais pas seulement de la "liste d’attente", mais aussi que vous deviez déjà tirer un avantage informationnel des exposés. Avant le tirage au sort des terrains commercialisés par la commune, il est tout à fait normal que les terrains commercialisés professionnellement soient encore tenus sous le manteau.

Jusqu’à présent, la communication avec l’architecte responsable des terrains T est un peu difficile. Mais sans doute vaut-il la peine de relancer pour obtenir cet avantage informationnel.