Solicitud para una nueva zona residencial: selección de terrenos

Mirad en el plan de ordenación las líneas Knödel y las alturas de plantas. Las alineaciones de edificios multifamiliares son elementos populares en un concepto de protección contra el ruido. También incluiría en las consideraciones las salidas de los grandes garajes.

Me he tomado el tiempo para analizar más de cerca el área del plan. La edificación es en su mayoría homogénea, los patrones de uso apenas difieren. Encontré muy pocos edificios multifamiliares, en particular ninguno de tres o más plantas. Las líneas Knödel, que en otros casos delimitan áreas muy diferentes, aquí aparentemente se refieren casi exclusivamente a diferencias marginales, es decir, 20 cm de diferencia en alturas de suelo, zócalos o similares con respecto a los vecinos más allá de las líneas Knödel; las diferencias de altura en el terreno apenas se percibirán. Casi el criterio de diferenciación más importante aquí son los límites de los ventanales de edificación.

Mi coto de caza preferido probablemente sería a la izquierda del parque infantil y con excepción del arco del muro protector. Aquí hay diferencias significativas en cuanto a los vecinos: al lado y enfrente o en la parte trasera como vecinos de cerca hay a veces personas de la misma categoría de solicitantes y otras veces parcelas "T" o propietarios antiguos. Las parcelas "T" también parecen generalmente destinadas a edificaciones "E". Eso es inusual, normalmente un campus cerca del muro protector va a promotores que lo ocupan densamente con casas pareadas. Tampoco pude encontrar indicios de zonas de retención. En la zona derecha del plan, mis candidatos para eliminar serían las parcelas junto a los giros para camiones de basura, a la izquierda las que están en proximidad auditiva directa al parque infantil (por los adolescentes ebrios por la noche).

En vuestro lugar, anotaría los precios de las parcelas multiplicados en el plan: los candidatos que están apenas por encima de los precios umbral probablemente serán los menos demandados. ¿Qué se sabe en general sobre el grado de sobredemanda, también a partir de la adjudicación de parcelas de construcción en los últimos cinco años?

Y echad un vistazo a ver si podéis conseguir folletos del promotor de las parcelas "T". De ahí podéis obtener de todas formas una ventaja informativa, quizás incluso consideréis apuntaros en la lista de espera. Y recordad siempre: los perdedores aquí son aquellos que se toman todo esto emocionalmente y como un concurso de belleza. "Nosotros no pertenecemos" es en este sentido el credo "¡Tsjakka!" ;-)

¿Cuál es vuestro presupuesto para el terreno?

Tenemos un presupuesto total que debe ajustarse. Cuanto más grande sea el terreno, más compromisos tendríamos que asumir con la casa. Pero para que los compromisos con la casa no sean tan dolorosos, solo se consideran terrenos de hasta 550 m² como máximo, preferiblemente más pequeños. Desgraciadamente, el plan de urbanismo ya no ofrece muchos terrenos así, porque fue creado en una época en la que los costos de terrenos y construcción eran entre un 20 y un 30 % más baratos.

He examinado más de cerca la zona del plan. La edificación es en gran medida homogénea, los patrones de uso apenas difieren. Encontré muy pocos edificios multifamiliares, especialmente ninguno de tres o más pisos. Las líneas de Knödel, que normalmente delimitan áreas considerablemente diferentes, aquí aparentemente se refieren casi exclusivamente a diferencias marginales, es decir, a diferencias de 20 cm en el nivel del suelo, zócalo o similar con respecto a los vecinos más allá de las líneas de Knödel; es difícil percibir las diferencias de altura del terreno. Casi el criterio de diferenciación más importante aquí son los límites de las ventanas de construcción.

Sí, la zona de construcción es muy llana, las diferencias de altura son muy pequeñas. También tendremos que observar con calma los límites de las ventanas de construcción para nuestra decisión.

Mi área de caza preferida sería probablemente a la izquierda del parque infantil y con excepción del arco de protección. Aquí hay diferencias considerables en cuanto a los vecinos: al lado y enfrente o en la parte trasera como vecinos de valla hay a veces personas de la misma categoría de solicitantes y a veces terrenos "T" o propietarios antiguos. También los terrenos "T" aparentemente están previstos generalmente para edificaciones "E". Esto es inusual; normalmente un campus así cerca de una barrera de protección va a promotores que lo llenan densamente con casas pareadas. Tampoco pude encontrar indicios de zonas de retención. En la parte derecha del plano, los terrenos cerca de las zonas de giro de los camiones de basura serían mis candidatos para descartar, a la izquierda los que están en inmediata proximidad auditiva al parque infantil (por los jóvenes ebrios por la noche).

¡Gracias por tu valoración! Coincide bastante bien con nuestras consideraciones previas.

Yo en vuestro lugar anotaría en el plan los precios multiplicados de los terrenos: los candidatos que estén justo por encima de los precios umbral probablemente serán los menos demandados. ¿Qué se sabe en general sobre el grado de sobredemanda, también a partir de las cesiones de parcelas de construcción de los últimos cinco años?

En el pasado siempre hubo claramente más interesados que terrenos. Pero dudo que eso siga siendo así con esta zona de construcción. En las localidades circundantes se ha experimentado en los últimos meses que ya no se pudieron vender todos los terrenos o que se devolvieron por los costos crecientes. Y allí el precio por m² estaba más o menos en 200 €, es decir, mucho más barato que aquí.

Y fijaos si podéis conseguir folletos del comercializador de los terrenos "T". En cualquier caso, podréis obtener una ventaja informativa, quizás incluso consideréis apuntaros en la lista de espera. Y siempre recordad: los perdedores son aquellos que abordan todo esto emocionalmente y como un concurso de belleza. "Nosotros no pertenecemos" es en este sentido el credo del "Tsjakka" ;-)

Con el comercializador de los terrenos T ya estamos en la lista de espera. Por cierto, desde octubre de 2019, y ya entonces se decía que la comercialización empezaría "el próximo año". Ahora parece que los terrenos T saldrán a la venta a finales de 2023.

Bueno, al fijar el tamaño del terreno se trata de más que simplemente "lo suficientemente grande para tener mucho espacio".

En nuestra ciudad se exigió un tamaño mínimo de 600m² porque, en caso de una construcción demasiado densa o demasiada superficie impermeabilizada, se esperarían problemas con el drenaje.

Porque donde hay casas, garajes, cocheras, terrazas, caminos, etc., el agua de lluvia ya no se infiltra. O se infiltra mucho menos/peor.

Y dado que la mayoría tampoco cumple con los requisitos como pavimento permeable o adoquines para césped, es necesario calcular una seguridad adecuada.

También tienes que prestar atención a lo que dice el plan de urbanismo. En nuestro caso, se excluyó explícitamente la posibilidad, permitida en general por el reglamento estatal de construcción, de superar el coeficiente de ocupación del suelo con edificios auxiliares o caminos.

Entonces, con 500m² o menos también puede volverse rápidamente complicado.

Veo aquí terrenos que son considerablemente más pequeños. ¿Es importante para vosotros el tamaño de 550 m2?

Habladme del presupuesto total y del tamaño de casa que deseáis.

También soy uno de los candidatos que devolvieron un terreno. Por suerte antes del contrato notarial.

Para que las concesiones en la casa no sean demasiado dolorosas, solo se consideran parcelas de hasta un máximo de 550 m², preferiblemente más pequeñas. Lamentablemente, el plan de urbanismo ya no ofrece tantas parcelas porque se creó en una época en que los costos de terreno y construcción eran un 20-30 % más bajos.

El plan de urbanismo ya considera el reconocimiento de que las parcelas tipo bonsái aumentan el grado promedio de impermeabilización. Los planes de urbanismo de esta "generación" suelen aspirar regularmente a un tamaño mínimo de 450 m² para parcelas de viviendas unifamiliares. Cuando las parcelas "eran aún un 20 a 30 % más baratas" que hoy en día, ya eran considerablemente más del 30 % más caras que antes. Luego empezó la tontería de los lotes de menos de 300 m², y con el tiempo se aprendió de ello. Las parcelas 50 a 53 en propiedad privada son considerablemente más pequeñas que 550 m² (o en doble entre 551 y 552 m²) y, para mi sorpresa, están aprobadas para una edificación "E" (yo las habría previsto más bien E/D o incluso E/D/H). La parcela 54 con 451 m² también sería adecuada para vosotros. Lamentablemente, la ubicación de las parcelas 50 a 54 permite suponer proximidad a una parada (de autobús/tranvía), lo que reduce su atractivo (pero probablemente también el precio). La 54 sería probablemente mi favorita si buscara un terreno claramente menor a 550 m² además del enfoque principal. Ese consejo hoy excepcionalmente sin honorarios ;-)

Tenemos un presupuesto total que debe encajar. Cuanto más grande sea el terreno, más concesiones tendremos que hacer con la casa.

Eso suena al menos a un freno de apetito, por lo que veo el diseño individual como casi descartado. Volvedos a los diseños de catálogo, considerad la idea de casas para construir por uno mismo. No soñéis con planos hechos a mano, pero pensad en una forma básica de casa (aquí, lamentablemente, prácticamente solo casas unifamiliares). Por cierto, esta afirmación suena como si ya tuvierais en mente un precio aproximado por metro cuadrado para la casa; ojalá no uno de hace tiempo.

En el pasado siempre había claramente más interesados que parcelas.

Eso es prácticamente siempre así, pero hay una diferencia considerable entre 2,5:1 y 8:1 (eso es a lo que se refería mi demanda).

Pero dudo que eso también sea así en esta zona de construcción. En las localidades cercanas ya se ha experimentado en los últimos meses que no todas las parcelas se pudieron vender o se devolvieron debido a los costos crecientes. Y allí el precio por m² era de alrededor de 200 €, es decir, mucho más barato que aquí.

Explicar las relaciones más a fondo requeriría estudios en economía y sociología para su comprensión, así que solo la versión corta: la tendencia a la devolución ya está disminuyendo. Lo que queda de ello es solo que las tasas de sobredemanda de alrededor de 30:1 o más ya no serán la norma (regionalmente). Esto lamentablemente frena considerablemente el compromiso de los municipios para designar nuevas áreas de construcción (donde ya ha habido un cambio de paradigma).

También estamos en la lista de espera del comercializador de las parcelas T. Por cierto, desde octubre de 2019 y ya entonces decían que la comercialización debería comenzar "el próximo año". Ahora parece que las parcelas T solo saldrán a la venta a finales de 2023.

Las parcelas "T" saldrán a la venta cuando las parcelas "S" alcancen el 75 % de estado vendido y, de estas, al menos un 40 % tengan solicitudes previas de construcción en trámite. Los responsables reciben estos niveles regularmente "en tiempo real" mientras toman una cerveza tras la sesión del consejo. Pero remarco que no solo hablé de la "lista de espera", sino de que ya debéis obtener ventaja informativa de los folletos. Antes del sorteo de las parcelas gestionadas por el municipio es totalmente normal que las parcelas comercializadas profesionalmente se mantengan bajo la mesa. Pero ya se les puede oír mover la cola ;-)

Di algo sobre el presupuesto total y el tamaño deseado de vuestra casa.

El tamaño deseado de la casa es de aproximadamente 140-150 m² de superficie habitable. Nuestro presupuesto total es de aproximadamente 650 - 700 mil €.

Los terrenos 50 a 53 en propiedad privada son considerablemente más pequeños que 550 m² (o en doble tamaño, 551 a 552 m²) y, para mi incomprensión, están aprobados para una edificación tipo "E" (yo los habría previsto más bien para E/D o incluso E/D/H). El terreno 54 con 451 m² sería también adecuado para vosotros. Lamentablemente, la ubicación de los terrenos 50 a 54 sugiere proximidad a una parada (de autobús/tranvía), lo que reduce su atractivo (pero probablemente también su precio). El 54 sería mi favorito si estuviera buscando un terreno significativamente menor a 550 m² además del enfoque. Este consejo es esta vez sin costo ;-)

El terreno 54 sería de hecho una opción a considerar, pero según el arquitecto no está en comercialización (ni S ni T). Pero claro, podríamos intentarlo de nuevo para saber quién lo tiene reservado y si aún así no sale al mercado. Gracias por el consejo sin costo ;)

Eso suena cuando menos desalentador, veo casi descartado un diseño individual. Volveos hacia diseños de catálogo, pensad en casas para autoconstrucción. No soñéis con planos dibujados por vosotros mismos, pero considerad una forma básica de casa (aquí, lamentablemente, prácticamente solo casas individuales). Además, esta afirmación suena como si ya tuvierais en mente un precio aproximado por metro cuadrado para la casa – esperemos que no sea un precio antiguo.

Tenemos ya catálogos en casa de distintos proveedores y de diferentes rangos de precios, así que estamos abiertos :) Calculamos un precio aproximado por metro cuadrado de entre 3.000€ y 3.200€ por m² de superficie habitable. Un contratista general con el que hemos hablado nos ha dado un precio similar. Así que esperamos que sea bastante realista.

Eso es prácticamente siempre así, pero marca una diferencia considerable si es 2,5:1 o 8:1 (a eso me refería con mi pregunta).

No conozco cifras fiables al respecto, pero en el pasado probablemente fue más cercano a 8:1 que a 2,5:1.

Pero me refería explícitamente no solo a la "lista de espera", sino a que también deberíais ya obtener ventaja informativa de los exposés. Antes del sorteo de los terrenos promovidos por el municipio es completamente normal que los terrenos comercializados profesionalmente se mantengan bajo cuerda.

Hasta ahora la comunicación con el arquitecto encargado de los terrenos T ha sido algo difícil. Pero probablemente tiene sentido volver a insistir para obtener esa ventaja informativa.