Les exigences de la maison passive de la ville ne figurent pas dans le plan d'aménagement

La question la plus importante pour moi reste de savoir sur quel document ou quelle loi en vigueur la ville pourrait s’appuyer pour refuser une demande de permis de construire déposée.

Règlements.
Aménagement (forme, esthétique...), Énergie (efficacité, photovoltaïque...), Protection du climat, Protection des arbres, Eau (eau potable, eaux usées, eaux pluviales), Déchets, Conservation, Usage spécial, Bruit...
Tous ces règlements sont consultables publiquement. Tu peux donc tout consulter sans avoir à contacter une personne, si cela t’est important de ne parler à personne. Seulement, tu ne recevras pas ces informations « prêtes à l’emploi ».

Notre architecte est allé avec une planification très approximative au service départemental de la construction et a expliqué le projet. On lui a alors dit : ceci est possible, cela ne l’est pas, pour ceci il y a une dérogation. La procédure informelle préalable aide toutes les parties. La demande de permis de construire est ensuite transmise au Wingang dans les différents services (voir règlements) pour vérifier que tout est conforme. Pour l’approbation de la demande, nous avons juste dû construire une rigole beaucoup plus grande car l’autorité hydraulique inférieure a émis des réserves. Je suis allé voir le chef de cette autorité et lui ai demandé des explications. Nous sommes convenus qu’il n’écrirait pas de refus, mais seulement une condition pour l’autorisation. L’affaire était donc réglée. Ceux qui parlent raisonnablement et ouvertement peuvent être aidés. Les gens dans les administrations ne sont dans 99% des cas pas des ennemis, sauf si on en fait soi-même.

@TE : que dit précisément ton contrat d'achat. Tant sur le sujet de la [Fernwärme] que sur celui de la [Passivhaus]

Il ne nous a pas encore été envoyé

@TE : que dit exactement ton contrat d'achat ? Tant sur le sujet du chauffage urbain que sur celui de la maison passive

Malheureusement, il n'est pas encore disponible.

Malheureusement, il n’est pas encore disponible.

Alors tu dois interrompre la discussion ici. Si dans le KV il y a une obligation de construction avec maison passive, tout le reste devient superflu.

La question la plus importante pour moi reste de savoir sur quel document ou quelle loi en vigueur la ville pourrait s’appuyer pour refuser une demande de permis de construire au motif que des valeurs limites ne sont pas respectées, lesquelles ne sont citées dans aucun document officiel de la ville/Baupilot (à l’exception du PDF cité par l’urbaniste). Je suis d’avis qu’un tel passage "décisif" devrait être visible pour tous avant l’achat du terrain (par exemple dans la justification du plan d’aménagement), sans avoir à obtenir cette information laborieusement auprès du seul interlocuteur de la ville qui connaît ces valeurs limites.

Dans la mesure où mes explications vous correspondent (c’est-à-dire que c’est le district qui décide, et la commune ne donne qu’un avis), la ville ne peut pas rejeter la demande, mais seulement recommander son rejet. Le rejet est aussi un acte juridique, et celui qui le prononce doit le motiver et en assumer la responsabilité. C’est pourquoi je suggère d’établir un accord à ce sujet. Le chef du service urbanisme du district ne s’appropriera pas un avis de rejet de la ville fondé uniquement sur un "mimimi je trouve ça nul". La ville en tant qu’administration est liée par le droit en vigueur, aussi l’exigence d’une maison passive devrait figurer dans les dispositions textuelles du plan d’aménagement (et s’appuyer sur la justification du plan d’aménagement) pour pouvoir avoir une force obligatoire. En revanche, la ville en tant que vendeuse du terrain jouit de la pleine liberté contractuelle pour n’accepter d’acheter le terrain qu’avec quelqu’un qui partage sa vision "privée" du monde. Dans le pire des cas, elle pourrait vendre le terrain uniquement à un végan dont le nom de famille commence par "Q". La vente du terrain est une affaire purement de droit privé, et la ville en tant que personne morale à cet égard est une entité telle une "entreprise" et n’est pas soumise à l’objectivité. La visibilité de ce passage suffit dans le contrat de vente, que vous recevez finalement avec un délai de plusieurs semaines avant le rendez-vous chez le notaire. Le notaire le lira et l’expliquera aussi. Personne n’est obligé ici à plus de "transparence préalable" ou même à une consultation, en retour vous avez aussi la liberté de renoncer à l’intérêt d’achat sans justification. Si au maire cela tient à cœur son image, on vous répondra néanmoins à vos questions.

Pourquoi il n’est pas possible de raccorder 5 terrains au chauffage de réseau, je ne peux pas le dire (peut-être une erreur de calcul).

Dans ce cas, clarifiez cela. Adressez-vous au service construction du fournisseur de chaleur locale, identifiez-vous comme intéressé par le terrain concret et demandez une réponse écrite indiquant sous quelles conditions ce terrain peut participer à l’approvisionnement en chaleur locale. Et demandez au vendeur (probablement le service des immeubles de la ville) à consulter le contrat de vente du terrain. Les avocats n’ont pas de boule de cristal et ne peuvent pas conseiller à partir de suppositions ou d’on-dit. Ce qui est important, je l’ai déjà dit, c’est la force de la condition dans le contrat de vente qu’il doit être construit une maison passive (et bien sûr il faut définir quand cette condition est remplie). Comme je l’ai dit, je vois qu’une maison chauffée par réseau de chaleur locale ne peut être qu’en partie une vraie maison passive (pour cela elle doit en fait être une maison très chauffée par réseau de chaleur locale). Probablement c’est là que se trouve le problème pour ces cinq terrains (désolé, dans le cadre de la consultation pro bono ouverte, je ne peux pas m’occuper en détail du plan d’aménagement, mais je suppose des raisons banales).

Dans l'exposé du terrain, il est à nouveau indiqué sous restrictions "-Maison passive".

Le terme maison passive définit une habitation, efficacité énergétique, économique, énergies renouvelables, etc. La « maison passive d'alors » n'existe plus du tout. La maison passive exigée ici est une habitation selon la loi sur l'énergie des bâtiments, en plus du réseau de chaleur local.

Quelle est votre évaluation si une demande de permis de construire avec un certificat énergétique, pour une valeur de chaleur de chauffage plus élevée, était soumise ici, celle-ci pourrait-elle résister devant le tribunal en cas d'opposition de la ville?

Je ne le vois pas du tout.

La ville peut bien exiger, mais elle se heurtera à un refus.

Je ne vois pas les exigences. Un exposé est une brochure publicitaire, une vue d'ensemble du projet, qui peut être patiente, aussi fleurie ou avec des idées et suggestions dessinées. Aussi orientée vers un but, mais sans rien fixer.

Alors tu dois interrompre la discussion ici. Si dans le contrat d'achat une obligation de construction avec maison passive est indiquée, tout le reste devient superflu.

Le contrat d'achat est effectivement présenté dans Baupilot. Il n'y a rien à ce sujet. Vas-y.