新建区申请：地块选择

请查看规划图中的结点线和层数。多户住宅排屋是隔音设计方案中常用的构建模块。我也会把大型车库的出口纳入考虑范围。

我仔细研究了规划区域。建筑大体上较为均质，使用模式几乎没有差别。我发现的多户住宅很少，特别是没有三层或以上的。通常明显区分不同区域的结点线在这里显然主要只反映了微小差异，也就是与结点线之外邻居相比，楼板、踢脚线或类似高度存在约20厘米的差别；地形高低差几乎难以察觉。这里区别的最重要标准几乎是建筑用地边界。

我偏好的狩猎区域大概是在游乐场左侧，且不包括保护墙弧形区域。这里邻里情况差别较大：旁边、对面及后方围栏邻居有时是相同申请类别的人，有时是“T”地块或老业主。显然，“T”地块通常预留给“E”类型建筑。这较不寻常，通常在靠近保护墙的校园区域，开发商会将其密集建造双拼别墅。我也未发现蓄水区的迹象。右侧计划区的垃圾车回转场附近地块是我会剔除的候选，左侧靠近游乐场且听力影响直接的地块也是（因晚间喝醉闹事的年轻人）。

如果是你们，我会在规划图上写上多倍计算的地价：那些价格刚刚超过门槛价的候选者可能需求最弱。对于超额认购的程度，尤其是过去五年中建地分配情况，你了解多少？

还有看看能否拿到“T”地块营销方的资料。你们肯定可以从中获得信息优势，也许甚至考虑加入等待名单。请始终记住：失败者是那些带着情感和选美心态参与这整个事情的人。从这个意义上说，“我们不属于这里面”就是“加油信条” ;-)

你们对这块地的预算是多少？

我们有一个总预算，必须符合。地块越大，我们在房屋设计上需要做的妥协就越多。为了让房屋设计上的妥协不会太痛苦，只有最大550平方米以内的地块才有考虑，最好更小。不幸的是，建设规划图纸中的地块数量因此大大减少，因为它制定于土地和建筑成本比现在低20-30%的时期。

我详细研究了规划区域。建筑大致统一，使用模板几乎没有差别。我发现多户住宅很少，尤其没有三层或以上的楼房。分区线通常用于明显区分不同区域，这里显然仅仅是一些边界上的极小差别，也就是说，地面、基座或相似高度与邻居之间只相差20厘米；地势高低差几乎感觉不到。这里最重要的区别标准几乎就是建筑边界线。

是的，建设区非常平坦，高低差非常小。我们做决定时也会再仔细看建筑边界线。

我偏爱的猎区大概是游乐场左侧，除了防护墙弧形区域外。这里邻里关系有很大差异：旁边和对面或后面作为围栏邻居，有时是同类申请者，有时是“T”类地块或老产权人。“T”类地块通常被规定为“E”类建筑。这很不寻常，通常这种靠近防护墙的园区会被开发商买下，密集盖双拼住宅。我也没发现有关于蓄水区的提示。右侧规划区，靠近垃圾车掉头点的地块是我会剔除的候选，左侧则是靠近游乐场噪音（因为晚上有喝醉的青少年）的地块。

谢谢你的评价！这和我们之前的想法很符合。

如果我是你们，我会把乘以系数的地价写到规划图中：价格稍微超过临界点的地块需求可能最弱。对于超额认购程度，你们了解多少？包括过去五年土地分配情况？

过去总是申请者远多于地块数量。但我怀疑这个建设区是否仍会如此。周边城镇最近几个月已经经历了由于成本上升，地块未能全部售出或被退回的情况。而那里每平方米价格大约是200欧元，比这里便宜得多。

另外看看能否拿到“T”类地块的销售说明文档。你们在这方面一定能得到资讯优势，或许甚至考虑列入等待名单。记住：失败者是那些情绪化、把这当做选美比赛看待的人。“我们不属于这里”就是这个“加油信条” ;-)

我们已经在“T”类地块的销售商等待名单上了。顺便说一句，从2019年10月起就如此，当时就说销售将在“明年”开始。现在看来，“T”类地块要到2023年底才开始销售。

嗯，确定 Grundstücksgröße 不仅仅是为了“漂亮大，空间充足”。

我们这儿市政府规定了最低 600 平方米的面积要求，因为如果建筑过于密集或者地面硬化面积过大，排水就会出现问题。
因为房屋、车库、车棚、露台、小路等等这些地方，雨水无法渗透地下。或者渗透明显少得多，质量也差。

而且大多数人也不遵守像可渗水铺装或草格砖这样的规定，所以必须考虑一定的安全余量。

你还得注意 Bebauungsplan（规划图）上写了什么。我们这里明确排除了根据 Landesbauordnung（州建筑条例）通常允许的因附属建筑或道路导致 Grundflächenzahl（建筑基底面积比）的超标。

这样的话，500 平方米或更少的面积很快就会变得紧张。

我看到这里有明显更小的 Grundstück。对你们来说，550 m2 的大小重要吗？

说说整体预算和你们想要的房屋大小。

我也是那些放弃 Grundstück 的候选人之一。幸好是在签订公证合同之前。

为了让房子上的妥协不会太痛苦，只考虑最大为550平方米的地块，最好更小。不幸的是，规划图则不再提供那么多地块，因为它是在地价和建造成本还比现在低20-30%的时代制定的。

规划图显然已经考虑到盆景地块会增加平均铺装率的认知。这一“世代”的规划图通常都会追求至少450平方米的独栋住宅用地大小。当地块“比现在便宜20到30%”时，它们实际上已经比之前贵了超过30%。之后人们开始了那些低于300平方米小地块的荒谬做法，并从中学到了东西。50号到53号地块属于私人所有，明显小于550平方米（双拼地块则为551至552平方米），且据我不解被批准为“E”类建筑用地（我个人会倾向于E/D或甚至E/D/H）。54号地块451平方米，对你们来说也很合适。不幸的是，50号到54号地块的位置靠近公交或有轨电车站，这降低了它们的吸引力（可能也影响价格）。如果我在寻找明显小于550平方米的地块，54号大概会是我的首选。这个建议今天例外地免费提供 ;-)

我们有一个总预算，必须匹配。地块越大，我们在房子上的妥协就越多。

这听起来至少会抑制食欲，我几乎认为定制设计已经基本被排除了。你们可以转向目录设计，考虑即将扩建的房屋。别痴心妄想自己画平面图，但可以考虑一个基本的房屋形态（这里不幸几乎只有独栋住宅）。此外，这句话听起来像你们心里已经有了房屋单价的粗略想法——希望不是过时的价格。

过去总是有明显多于地块的潜在买家。

这种情况几乎总是如此，但2.5:1和8:1差别很大（这是我说的需求含义）。

我怀疑这个建设区是否仍然会这样。最近几个月，邻近城镇的经验是，因成本上涨，地块未能全部出售或被退回。那里每平方米价格大约是200欧元，明显比这里便宜。

要详细解释背后的关系，需要经济学和社会学相关研究做基础，此处只做简短说明：退还地块的趋势已开始回落。剩下的是，30:1及以上的超额认购率在任何地区都不再是常态。这严重抑制了各市镇开发新建设区的积极性（而且那里早已出现了范式转换）。

我们在T地块的开发商处也已在等待名单上。顺便说一句，自2019年10月以来，早先就说过“明年”开始销售。现在看来，T地块要到2023年底才会开始销售。

当“S”地块的销量趋近75%，且其中约40%已进入建筑预申请阶段时，“T”地块才会进入销售。这些负责人会在市政会议后边喝啤酒边实时获悉这些阶段数据。但我特意强调，不只是说“在等待名单”，你们还应提前从宣传册里获得信息。在市镇销售的地块抽签前，专业销售的地块通常被暗中保留。但你已经能“听到尾巴摇动”的迹象了 ;-)

说说整体预算和你们想要的房子大小。

期望的房子面积大约在140-150平方米。我们的总预算大约在65万到70万欧元。

50到53号私人拥有的地块明显小于550平方米（或者双拼地块为551到552平方米），令人不解的是，它们被批准为"E"类建筑（我本来会考虑为E/D甚至E/D/H类）。54号地块有451平方米，对你们来说也很合适。不幸的是，50到54号地块的位置靠近公交/有轨电车站，这降低了它们的吸引力（价格上也是如此）。如果我要找一个明显小于550平方米的地块，54号可能是我的首选。这个提示今天破例免费给你们;-)

54号地块确实值得考虑，但建筑师说它目前没有进入市场（既不是S类也不是T类）。不过当然，我们可以再试探一下，看是谁保证了这块地，是否还有可能上市。谢谢你免费给的建议 ;)

这听起来至少很有吸引力，我几乎认为个性化设计已经不大可能了。建议你们转向目录设计，考虑预制房的想法。别再做手绘平面图，倒是应该考虑一个基本的房屋形状（这里基本上只能是独栋房）。另外，这句话听起来你们对房屋的单价已经有一个大概的认知——希望不是过时的信息。

我们家里已经有来自不同供应商不同价格档次的目录，所以我们的确非常开放:) 我们估算大约每平方米3000到3200欧元的居住面积。之前和一个总承包商沟通过，他给出的价格也差不多。所以希望这个估价比较现实。

情况几乎总是如此，但2.5:1和8:1之间差别很大（这就是我的提问的意思）。

我没有具体可靠的数据，不过过去这个比例更接近8:1，而非2.5:1。

但我要强调的不是“候补名单”，而是你们应该先从房产说明书中获取信息优势。在社区公开摇号配售地块之前，专业市场里的地块通常还是暗中销售的，这很正常。

到目前为止，通过负责T类地块的建筑师沟通有些困难。但大概确实应该再追问一次，争取获取信息优势。