Contrato de compraventa notarial - Sin garantía para terrenos edificables

Lo que hicimos respecto a las áreas de distanciamiento: hicimos que el notario solicitara un extracto del registro de cargas sobre bienes inmuebles. Este no tenía anotaciones.

Si no están seguros de qué parcela comprar, les recomendaría tomar el plan de urbanismo junto con el vendedor, marcar la parcela de la que se trate desde su perspectiva y hacer que se incorpore como anexo en la escritura notarial; el notario seguramente puede asesorarles sobre cómo hacerlo de la manera legalmente más correcta.

En nuestro caso también se anotó en sentido similar que el vendedor no garantiza que la parcela sea edificable según el proyecto que nosotros planeamos. Para nosotros estuvo bien y es comprensible que el vendedor no quiera garantizarnos la edificabilidad, y luego nos quejemos porque no se puede construir el edificio plurifamiliar en la parcela destinada a vivienda unifamiliar.

Por lo tanto, aparentemente existen diferencias de notario a notario sobre lo que es "habitual".

Debería resultar más tarde sin garantía que el terreno no es edificable,

¿Tienes un escenario de lo que podría ser? Ahora mismo me falta la imaginación, excepto...

Supón que TÚ tienes que tragar ese sapo.

... en el terreno hay un estanque con sapos que están protegidos por la naturaleza. Pero creo que vosotros conocéis el terreno, ¿no?
Otro escenario sería que el suelo esté contaminado o que tengáis que hacer un cambio de tierra. Pero incluso en ese caso, el terreno sería edificable. Cierto que con esfuerzo, pero no imposible.

Y si todo esto no te basta, entonces haces una consulta previa de construcción.

Así es. Y un informe del suelo para construcción.

en el contrato de notaría acordar la edificabilidad (posiblemente más detallada, como una casa unifamiliar con 2 plantas completas, etc.) como característica, sin que el vendedor asuma una garantía por ello.

Hasta ese punto no llegaremos: la casa de ensueño de un fulano es posible, pero al constructor le falta la pasta para el sueño, solo puede construir un sueño pequeño. Va entonces al vendedor y pide la rescisión. Hasta ese punto no llegaremos.

Hasta ahí llegamos: la casa de ensueño de una tal casa Soundso es factible, pero al propietario le falta el dinero para el sueño, solo puede construir un pequeño sueño. Entonces va al vendedor y quiere la rescisión del contrato. Hasta ahí llegamos.

Para mí es incomprensible cómo alguien podría tener la idea, si hay la más mínima duda sobre la edificabilidad de un terreno, de no protegerse lo mejor posible contra un posible daño total en el contrato notarial. No es necesario que se mencione la casa de ensueño, sino, en principio, que sea edificable con, por ejemplo, una casa unifamiliar.

O dicho de otro modo: si el vendedor está firmemente convencido de que no hay nada que impida la edificación de su terreno, ¿por qué no habría de aceptar una cláusula de desistimiento así? Seguro que está excluido que se aplique… ¿o no?

sino en principio, que es edificable, por ejemplo, con una casa unifamiliar.

Entonces basta con la referencia a un plan de urbanismo existente y incluso tienes una garantía legal para ello.

sino en principio que se puede construir con, por ejemplo, una casa unifamiliar.

Él tiene la posibilidad de presentar una consulta previa de construcción. Si compras un pantalón, ¡también te lo pruebas! Y si no, entonces tienes que ver qué haces. Quizás bajar algunos kilos. ¿O confías en el vendedor cuando dice que de todas formas te quedará bien? El terreno para construir no es un objeto de producción, no es una mercancía de lunes ni algo con garantías de 2 años. No tienes derecho a devolución, ni puedes devolverlo por daños. Tampoco la vegetación arbórea con raíces profundas, la infestación de hierba mala o una maldita gata con niños ruidosos al lado son motivos para revertir la compra. Si es terreno para construir, entonces es responsabilidad del comprador informarse previamente sobre la edificabilidad, la ubicación, las medidas y otras características.

Él tiene la posibilidad de presentar una consulta previa de construcción.

¿La tiene? Si la división aún no se ha realizado, tal vez no exista ningún terreno que la autoridad de construcción pueda verificar con el plan de ordenamiento, al menos no en el sentido de una respuesta legalmente vinculante a la consulta previa de construcción.

¿Qué ayuda al comprador si a su vez presenta la consulta previa de construcción sobre los terrenos no divididos, recibe una respuesta positiva y luego, por ejemplo, en el transcurso del procedimiento de división se descubre que se necesitan cargas constructivas para asegurar la conformidad con el plan de ordenamiento después de la división? ¿Y estas cargas constructivas impedirían precisamente la edificación prevista?

Por eso la pregunta en la OP, si y en qué medida todo está realmente verificado con seguridad jurídica.

Si compras un pantalón, también te lo pruebas. Y si no, entonces tienes que ver qué haces. Quizás bajar algunos kilos. ¿O confías en el vendedor cuando dice que seguro te quedará bien?

Si no puedo probarme el pantalón porque aún no está fabricado (o porque es una tienda online), pero el vendedor me ofrece en el contrato de compra una cláusula de devolución de dinero si no me queda, ¿por qué no?