Costos de urbanización para análisis de viabilidad de terrenos edificables

Primero que nada, un análisis muy impresionante y casi correcto como se presenta, a pesar de mi falta de información.

[*]El terreno ya ha sido reasignado varias veces, pero actualmente no hay ningún procedimiento en curso. "Similar a lo que sospechaba Escroda"
[*]El vendedor, hasta donde sé, no está involucrado.
[*]La superficie también incluye la calle planificada dibujada, aproximadamente 1000 m2.
[*]La calle está indicada en la leyenda como (áreas de tráfico / áreas de tráfico vial).

Volví a revisar el plan de desarrollo, fue creado en 1980 y ya no corresponde a los datos actuales.
No tengo el plan actual, pero adjunté una imagen de la planificación urbanística. Área marcada en amarillo, aproximadamente 6000 m2 en total.

No hubo ningún conflicto con el municipio, el vendedor simplemente no necesita el dinero, ya en edad avanzada, y solo vendería debido a los buenos contactos con mi padre.

Hasta ahora no había considerado el derecho de tanteo del municipio.

Sin embargo, no sabría por qué alguna de las siguientes razones justificaría su aplicación.

[*]cuando dentro de un plan de desarrollo válido se reservan áreas para fines públicos o como compensación según el § 1a párrafo 3 (áreas de compensación para la protección del medio ambiente),
[*]en zonas de reasignación (reasignación de terrenos como reorganización dentro de un plan de desarrollo),
[*]cuando un terreno se encuentra en una zona de renovación o en un área de desarrollo urbano,
[*]en el marco de una ordenanza que regula la garantía de medidas de ejecución de la renovación urbana, así como una ordenanza de conservación,
[*]cuando dentro de un plan de uso del suelo se trata de terrenos no edificados en zonas periféricas que están designadas allí como área residencial o zona habitacional,
[*]cuando en terrenos no edificados en áreas según §§ 30, 33 o 34 se pueden construir principalmente edificios residenciales y
[*]en áreas que no deben ser edificadas en favor de la protección preventiva contra inundaciones.

Pero poco a poco prevalece el desencanto; no lo había imaginado fácil, pero aquí probablemente hay algunos obstáculos que deben superarse.

Muchas gracias, ya he aprendido mucho en los últimos 5 aportes y estoy sorprendido de cuánto conocimiento especializado se ha reunido aquí.

El terreno para construcción ya fue redividido varias veces.

Me refería a un procedimiento según §§45ff, del Código de Construcción. Pero tú ya has confirmado mi sospecha de que esto no se aplica aquí.

He vuelto a revisar el plan de desarrollo urbano, fue elaborado en 1980 y hoy ya no corresponde a los datos actuales.

Eso puede aplicarse a la base catastral, pero si no hay una anulación o replanificación, el plan de desarrollo urbano debería seguir siendo válido hoy en día.

Sin embargo, no podría decir por qué alguna de las siguientes razones debería justificarlo.

Si mi suposición del primer enunciado es correcta, conocería dos razones:

si dentro de un plan de desarrollo urbano válido se prevén áreas para fines públicos...

Eso se aplica a la vía pública.

si en terrenos sin edificar en zonas conforme a §§ 30, 33 o 34 se pueden construir principalmente edificios residenciales.

Esto se aplica a las demás áreas: §30 = plan de desarrollo urbano válido, WA = zona residencial general.

Pero poco a poco domina el desencanto, no lo había imaginado sencillo, pero aquí parecen existir varios obstáculos que deben superarse.

Habla con los responsables de la comunidad. Si no hubo conflicto y el terreno para construcción es escaso, la solución sería el §11 Contrato urbano, Código de Construcción. Aquí se puede hacer valer según §124 del Código de Construcción. Pero sería bueno tener un abogado en el círculo de conocidos.

Bueno, no querría atarme a algo así.
Como ya se mencionó, el camino sería el "Contrato urbanístico".
Planeas, construyes y pagas la calle, (con alta probabilidad) una solución de infiltración para aguas pluviales, aguas residuales, medios (aquí solo parcialmente).
Pero eso te cuesta aproximadamente al menos un millón.
De los 6000m² quedan para terrenos, según el plan de desarrollo, aproximadamente 4000m². Eso significa que ya tienes que repartir 250€/m² sobre los terrenos y aún no has pagado la tierra ni impuestos. En Múnich se puede seguir calculando, en la región más profunda de NRW no hay que gastar más energía para ello.

Primero, sobre tus dos recortes de imagen: ninguno de los dos sirve - el segundo por la resolución, pero ambos muestran un recorte demasiado pequeño para captar la situación general.

Un buen amigo de la familia, ya jubilado, tras preguntar sobre un terreno urbanizable, ha insinuado que podría imaginarse vender su terreno exclusivamente a mí y a ningún promotor ni al municipio, pero solo como una superficie total de aprox. 6000 m2.
Solo tengo interés en un terreno para construir una casa unifamiliar con un tamaño de aprox. 700 m2 de terreno.

Asumo que los mencionados 6000 m2 corresponden a todo el recorte de imagen 1 y que la calle planificada en realidad todavía no está excluida de esa superficie, por lo tanto todavía deberá entregarse al municipio, lo que reduce la superficie mencionada. Así que para seguir, consideremos solo entre 4500 y 4800 m2, de los cuales tú solo tienes una "necesidad propia" de 700 m2 y tampoco puedes permitirte actuar como "intermediario" para el resto, ya que no eres agente inmobiliario ni tienes una empresa de desarrollo de terrenos a tu disposición.
De la calle planificada mostrada, deduzco la hipótesis – que aún debe investigarse en cuanto a su actualidad – de que el municipio ya tiene una idea concreta sobre el diseño del área de tráfico público; pero primero, aún no ha marcado oficialmente esa superficie, y segundo, carece de motivación para realizar la urbanización.
Desde mi punto de vista, deberías primero hacer que el propietario negocie contigo no como un comprador individual, sino como presidente de una asociación de construcción. Deberías fundar esa asociación y como su presidente negociar con el municipio para que la asociación contrate a un empresario de urbanización (conozco situaciones comparables y puedo decirte casi con seguridad que el municipio no moverá su trasero por otros diez años, pero te dirán que puedes ocuparte tú mismo; sin embargo, desafortunadamente solo H., Günter y Werner son empresarios confiables en el municipio, de los que tendrías que elegir; y para no cerrarles la puerta de inmediato, mejor no expreses en voz alta la idea de hacer tratos oscuros). Esto ya nos lleva a la conclusión de que para el negocio de urbanización te falta menos experiencia o dinero, que mucho más una energía para la corrupción.
En mi opinión, primero necesitas una conversación con el amigo de la familia, y luego los compañeros interesados en un terreno de la "superficie restante". Potencialmente, son todos los que quieren construir y aún no tienen terreno en la zona (y mejor aún: que también se quedarían sin ti, por ejemplo porque tendrían pocos puntos en modelos para residentes). Finalmente, un cálculo simple: dije 4500 a 4800 m2, menos 700 para ti, quedan 3800 a 4100 m2. Consideraría ingenuo que todos pudieran o quisieran permitirse 700 m2, así que pienso en diez a doce compañeros. Esa cantidad tendrás que sobrepasar para compensar a los interesados que se queden en el camino. Invita a la asamblea fundacional y plantea a los compañeros que la asociación debe tenerte como presidente para que tu amigo esté dispuesto a vender.
Bueno, mi teoría está lista, ahora aplica tu práctica.

Hasta ahora, como ciudadano de buena fe, he asumido que estas cosas funcionan incluso sin conocer a la persona adecuada, pero sin duda ese es un punto que no se debe ignorar.
Sin embargo, si lo hago público, el honorable señor seguramente no podrá pegar ojo.
No obstante, el asesor bancario estaba muy entusiasmado con la idea y me facilitaría los medios líquidos necesarios.
Parece que también hay una sustitución del banco que puede realizar las concesiones. Tal vez simplemente pida una oferta, aunque solo sea para comparar.
Con el constructor local también preguntaría, ya que ha gestionado un proyecto similar en la comunidad.

Sin embargo, el asesor bancario estaba muy entusiasmado con la idea y me proporcionaría los fondos líquidos necesarios.

a) ¿sobre qué base contractual? b) ¿qué le contaste exactamente? c) ¿qué entendió exactamente?