Conversión de área exterior en terreno edificable - posibilidades

Yo mismo ya me he sorprendido por esta frontera que parece arbitraria,

Aquí no tenemos estas tan raras, especialmente porque las fronteras entre áreas internas y externas reales se orientan según la ocupación, sin importar cuán lejos una parcela se extienda más allá hacia la pradera.

En el caso concreto, como dije, solo lo supongo, por lo que no lo tomo como un hecho seguro, asumo basándome en la apariencia que la afirmación de que esta frontera representa la transición entre un área interna y una externa es solo un exceso de obediencia prematura. Pues así como en tu ejemplo también suelen lucir típicamente las "fronteras" entre un área actualmente planificada y su futuro vecino. El área planificada en este sentido no tiene que significar necesariamente el ámbito de un plan de desarrollo, sino aquí posiblemente solo el de una ordenanza de diseño. Porque eso también lo encontramos regularmente aquí: áreas en las que por un lado solo se aplica el §34, es decir, no un plan de desarrollo formal desarrollado, pero sí existen especificaciones para líneas de fuga o incluso la división de fachadas, lo más extremo aquí:

La disposición de bandas de ventanas hacia la calle no está permitida. Las aberturas de las ventanas deben estar separadas por pilares de al menos 0,24 m de ancho.

Porque aquí también nos encontramos regularmente con esto: áreas donde, por un lado, solo se aplica el §34, es decir, no hay un plan de desarrollo formal completo, pero sí hay directrices sobre líneas de fachada o incluso la articulación de las fachadas, lo más extremo aquí:

Uf, esa persona realmente tuvo mala suerte con las normativas.

Bueno, yo diría que en el vecindario hay un crecimiento bastante desordenado en cuanto al aspecto de los edificios. Con los vecinos directos, todas las casas se ven totalmente diferentes. Hay una casita pequeña y antigua (vecinos del norte). La casa de la calle es un gran edificio de varios apartamentos, la casa de los suegros es una vivienda unifamiliar (techo a dos aguas) de los años 70 y la casa del vecino al sur también es una vivienda unifamiliar con techo a dos aguas.
Claro, esas normativas no hacen que construir una casa sea precisamente fácil, pero seguramente se podría vivir con ellas.

que una parte del terreno está en el área externa

¿Cuál parte? ¿Dónde debería estar el límite? ¿Con qué se justifica el trazado del límite? ¿Se menciona el plan de uso del suelo?

y por eso se considera que una edificación es insegura

Me encantan los informes de valoración :rolleyes:. O bien hay buenas razones para asignar ciertas subáreas al área externa, entonces se deben nombrar las razones e identificar las áreas, y en ese caso una edificación no privilegiada no es insegura sino imposible, o no se puede hacer una asignación clara en términos de derecho urbanístico, entonces sin una consulta preliminar recomendable no es posible hacer una valoración.

Hinterland

¿Está esta palabra en el informe? ¿Qué valor catastral se utilizó? ¿Quién encargó el informe y con qué propósito?
En mi humilde opinión, no se le debería dar demasiada importancia a este informe. El camino correcto me parece que es la asesoría en construcción de la autoridad de permisos de construcción. Lo mejor es que dibujes tu casa deseada con acceso directamente en un recorte ampliado del plan de uso del suelo. Así la autoridad primero tiene que imaginar que no podría tratarse de suelo urbano, y debe buscar, encontrar y presentar razones convincentes. Toma notas durante la conversación para que tu interlocutor no te despache con medias verdades infundadas o frases hechas.

El camino correcto me parece aquí la asesoría de construcción de la autoridad de permiso de construcción.

¿Te refieres con eso solo a la autoridad que otorga el permiso (p. ej., la oficina del distrito) o también a la autoridad que da su aprobación previa (p. ej., el municipio local)?

¿Te refieres solo específicamente a la aprobación?

Sí. La ciudad ya ha expresado su voluntad a través del plan de uso del suelo.

Los planes de uso del suelo suelen ser imprecisos en ese sentido.

Estas dudas son en principio acertadas, pero aquí IMHO infundadas, ya que la zona residencial en el plan de uso del suelo no está determinada únicamente por el límite de la parcela, sino también por la topografía con camino y drenajes. Para mí, sin duda hay una superficie edificable al este del edificio existente dentro de la zona residencial.
La gran pregunta es si la oficina del distrito considera suficiente el plan de uso del suelo o si allí en general se exige una intención de planificación vinculante del municipio en forma de algún tipo de normativa. Como aparentemente no existen ordenanzas a gran escala (véase #15) que puedan modificarse con relativamente poco esfuerzo, solo quedaría un nuevo plan de desarrollo, cuya elaboración es muy poco probable debido a las pequeñas superficies edificables.
Una persona decidida favorablemente en la oficina del distrito no despertará el fantasma de la "zona exterior" y esquivará la edificación ampliamente, un opositor a la construcción cogerá una regla y unirá las paredes exteriores orientales de las dos casas del este en el norte y sur y dirá: "Hasta aquí y no más allá", lo cual solo permitiría una modesta ampliación del edificio existente.

¿A qué parte te refieres? ¿Dónde debería estar el límite? ¿Con qué se justifica el trazado del límite? ¿Se menciona el plan de uso del suelo?
Me encantan los informes de tasación :rolleyes:. O bien hay buenas razones para asignar ciertas áreas al exterior, entonces se deben nombrar las razones y las áreas identificadas, y una construcción no privilegiada allí no es incierta, sino imposible, o no se puede hacer una asignación clara desde el derecho urbanístico, en cuyo caso sin una consulta previa recomendada para construcción no es posible la valoración.

Se recomendó una consulta previa para construcción. Cito del informe de tasación. No hay más información en el informe. Tampoco hay imagenes ni similares que muestren el límite. Por eso tampoco sé de dónde salen los 900 m² de suelo urbano ni el tamaño del área trasera. ¿Estimación? Tampoco se menciona el plan de uso del suelo:

Según consulta con la administración local (LRA), la construcción en el terreno de otra casa unifamiliar solo puede confirmarse con una consulta previa concreta para construcción. Dado que parte del terreno se encuentra en el área exterior y, entre otros, instituciones como la autoridad de protección ambiental y el ejército deben aprobar una solicitud de construcción, esto se considera muy incierto.
Por esta razón, se valoraron 900 m² del terreno como suelo urbano. El resto se clasifica actualmente como área trasera o jardín y se valora con un valor medio de 28,25 €/m².

Debería haberlo incluido desde el principio. Quizá así habría sido más fácil para vosotros. Disculpad la información entregada posteriormente.

Quizá también he interpretado mal lo del área exterior, al leerlo ahora con el conocimiento que me habéis dado. Yo asumía que el área exterior se reconocía por la representación en el Bayernatlas. Pero como suena ahora, el área exterior podría empezar en cualquier parte del terreno. Dónde exactamente, prácticamente nadie lo sabe.

¿Está esa palabra en el informe? ¿Qué valor catastral del suelo se aplicó? ¿Quién encargó el informe y con qué fin?

Sí, véase arriba. El informe fue encargado por los suegros, ya que querían pensar en la planificación futura. Mantener casa y terreno / venta parcial del terreno / construcción por parte de la familia propia.

Lo mejor es que dibujes tu casa deseada con el acceso directamente en un extracto ampliado del plan de uso del suelo. Así, la autoridad primero tendría que imaginar que podría no tratarse de suelo urbano y buscar, encontrar y presentar motivos convincentes. Toma notas durante la conversación para que tu interlocutor no te despache con medias verdades infundadas o frases hechas.

Gracias por esta sugerencia tan concreta. Justo ese tipo de ayuda esperaba al explicar mi asunto.