Contrato de compraventa notarial - Sin garantía para terrenos edificables

No puedo estimar con precisión qué es habitual y qué no lo es, pero es perfectamente posible acordar en el contrato notarial la edificabilidad (posiblemente más detallada, como por ejemplo casa unifamiliar con 2 plantas completas, etc.) como característica, sin que el vendedor asuma una garantía por ello. Asociado a esto, se puede y debe acordar un derecho de desistimiento de la compra. Esto además puede establecerse con una fecha límite que a su vez te permita tramitar tu solicitud de declaración previa de construcción o incluso la licencia de obra.

Si el vendedor es serio y no tiene esqueletos en el armario, no debería haber problema en aceptar una cláusula de este tipo en el contrato. Por supuesto, cuanto más detalladamente definas la edificabilidad, menos probable es que el vendedor la acepte, dado que en última instancia la autoridad municipal de urbanismo es quien decide; por ello, es mejor limitarse a lo mínimo que se derive del plan de ordenación urbana.

pero es es totalmente posible acordar en el contrato notarial la edificabilidad (si es necesario, aún más precisada, como por ejemplo casa unifamiliar con 2 plantas completas, etc.) como condición, sin que el vendedor asuma una garantía por ello. En relación con esto, se puede y debe acordar un derecho de desistimiento de la compra.

Entonces sí es una garantía, cuya no cumplimentación da lugar a la desistimiento.

Si el vendedor es serio y no tiene esqueletos en el armario, debería aceptar sin problemas una cláusula al respecto en el contrato.

No. El vendedor no tiene motivo para ello. Quiere vender su terreno urbanizable, que se encuentra en el área de un plan de desarrollo válido. No doy garantía de ningún deseo del comprador. Eso está fuera de la práctica habitual.

por lo tanto, dejarlo en lo mínimo que se puede deducir del plan de desarrollo.

Entonces también puedo prescindir de una garantía si el plan de desarrollo está presente.

Una vez más: tal garantía NO es habitual cuando se vende un terreno urbanizable normal con plan de desarrollo. Ni siquiera existe en grandes proyectos de desarrollo. Según el artículo 8 de la Ley de Construcción, el plan de desarrollo está definido explícitamente como jurídicamente vinculante.
¿Qué más se puede querer si se recibe una garantía legal y exigible del Estado?

Si se quiere una garantía del 200 %, entonces debe expresar sus deseos ante la oficina de construcción y presentar una solicitud de consulta previa de construcción. Casi todas las personas particulares pueden hacer esto en prácticamente todos los estados federados, como es el caso aquí con preguntas exclusivamente relacionadas con la normativa urbanística.

No, una garantía tiene otras consecuencias legales adicionales, por lo que el vendedor sería tonto si aceptara. El lenguaje notarial es un lenguaje preciso.

Como se mencionó antes, ya sea habitual o no, no puedo juzgarlo. Con nosotros, tal como se describió arriba, está establecido en el contrato de la propiedad. Evidentemente, el vendedor tiene interés en llevar a cabo la venta, por lo que naturalmente también debe hacer concesiones, siempre que no sobrepasen sus líneas rojas.

Primero: Muchas gracias por las numerosas contribuciones.

Lo que aún me sorprende es que la notaria aquí hable de algo inusual cuando falta una garantía de este tipo.

El riesgo que aún existe: el terreno no es exactamente el que figura en el lugar del plan de desarrollo. De hecho, el plan de desarrollo utiliza otros números de parcela y los terrenos aún no están subdivididos. A simple vista ya está claro que es este terreno y está incluido en el plan de desarrollo. Si todos (vendedor, comprador y oficina de construcción) se equivocan, en ausencia de garantía nadie responde o el comprador se queda con el problema.

Por supuesto, la probabilidad de que este riesgo se materialice es muy baja, pero mayor que cero. Sin embargo, el vendedor vende a precio de terreno urbanizable sin asegurar la condición de terreno urbanizable.

¿Se ha verificado legalmente la compatibilidad de la división con el plan de ordenación urbanística?

Si no es así, esto debería asegurarse primero, y en ningún caso renunciaría a la cláusula respecto a la edificabilidad (y a las zonas de distancia o cargas de construcción). No tiene que llamarse garantía, probablemente la notaria tampoco haya utilizado literalmente esa expresión.

De lo contrario, no querría tocar la propiedad (pero solo porque yo no lo haría, por supuesto no significa que vosotros tengáis que hacer lo mismo…).

El riesgo que aún existe: el terreno no es exactamente el que figura en el plan de desarrollo. De hecho, el plan de desarrollo utiliza otros números de parcela y los terrenos aún no están divididos. A simple vista ya es claramente este terreno y está incluido en el plan de desarrollo. Si todos (vendedor, comprador y oficina de construcción) se equivocan, entonces nadie tiene garantía o el comprador queda con el problema.

O bien el terreno está dentro del área del plan de desarrollo o no. Eso no tiene que ver con la simple vista. Por favor, sube aquí los documentos.

Independientemente del vendedor, hemos investigado y contactado con el ayuntamiento. Se trata de un hueco edificable y es parte de un plan de desarrollo que también está disponible públicamente.

... entonces, ¿qué pasa? Y si es un hueco edificable, es decir, hay una casa a la derecha y a la izquierda y además es una zona ya construida, en el peor de los casos es una zona 34. ¿Y qué?

Asume que TÚ tendrás que tragarte el sapo. El vendedor no lo hará. Esa es mi experiencia.

P.D. ¿Qué te impide presentar una consulta previa de obra de tres líneas? ESA sería la única opción que te daría como vendedor. Y tiempo para que puedas comprobarlo.