¿Es financieramente viable la propiedad del proyecto?

Hola queridos miembros,

nosotros (34/30) estamos actualmente analizando nuestras finanzas para comprobar si realmente tenemos alguna posibilidad de adquirir una propiedad. Nos gustaría comprar un apartamento en propiedad, preferiblemente una obra nueva. Por lo que hemos visto hasta ahora en los portales habituales, el precio de compra siempre oscila entre 400.000 y 480.000 € incluyendo los costos adicionales en la zona de influencia de FFM.

ingreso mensual, ambos con contrato indefinido:

Yo: ~3000 € + 200 € (bono mensual, que se concede de forma fija durante X años, bastante seguro)
Ella: ~1000 € (medio tiempo)

No incluyo bono anual (~5000 €)

Ingresos totales 4342 € (incluyendo prestación por hijo)
Gastos mensuales (sin alquiler con gastos incluidos): futuros 1200 €/mes, temporalmente debido a guardería infantil 1530 € = incluidos están

seguros
peluquería
guardería infantil
coches (el coche de empresa ya está descontado del salario arriba)
comida, pañales, etc.
contratos de móvil

Nuestra planificación familiar está completada con 1 hijo.

Hemos ahorrado ~130.000 €. Sin embargo, me gustaría utilizar solo ~100.000 € como capital propio.

Por lo que veo, tengo una buena sensación, ya que tendríamos bastante margen, incluso con una amortización más alta. También somos bastante buenos ahorradores, no nos falta de nada.

Somos personas que buscan seguridad, por lo que no queremos arriesgar al límite.

¿Cómo valoráis esto desde vuestra experiencia?

Con un precio de compra de 400T y 100T de capital propio, me parece algo bastante sólido.

Opción A: orientada a la seguridad, préstamo de 300T
según WWW: 20 años fijo: 1,84% interés, 3,14% amortización - cuota mensual 1250€
Deuda pendiente después de 20 años: 71T€, duración total aprox. 24,9 años

25% de capital propio, cuota aproximadamente 30% del neto
+ con tu bono podrías reducir la duración con amortizaciones extraordinarias.

Opción B: riesgo algo mayor debido a una cuota más alta, más capital propio +15T
Préstamo 285T, capital propio 115T
según WWW: 15 años: 1,41% interés 4,5% amortización - cuota mensual 1403€
Deuda pendiente después de 15 años: 71T€, duración total: 19,3 años

28,75% de capital propio, cuota aproximadamente 32,5% del neto

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Si el precio de compra tiende más hacia 480T, lo veo mucho más crítico.
Préstamo de 380T con un neto de 4,3, uff.
Por la edad, no dejaría los préstamos por más de 25 años.
Eso solo es posible con una cuota mensual >1500€
Con costos adicionales + mantenimiento, se llega cerca de 2T€ solo para la vivienda.
Personalmente me parece demasiado.

A continuación se puede determinar la altura máxima del préstamo:

En Internet hay tablas sobre la duración de amortización a partir de la combinación de interés + amortización.
Es decir, cuánto tiempo dura la amortización con qué tasa de interés y qué tasa de amortización.
Ambos forman la anualidad.

Por ejemplo, tasa de interés 2% + amortización 3% = 5% anualidad
Duración de amortización según tabla 25,7 años
Con 4% de amortización, interés 2% -> 20,3 años

Con una cuota mensual fija se puede calcular entonces la altura máxima del préstamo.

Ejemplo: 1250€ x 12 = 15000€ / (5 -anualidad) = 3000€ * 100 = 300T€ préstamo total
Con 6% anualidad: préstamo de 250T

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Por lo tanto, para afrontar préstamos más altos (400T) hay que aumentar la cuota mensual. (mayor riesgo) o reducir la anualidad (plazo más largo)

Gracias por vuestras aportaciones, me las voy a tomar con calma ahora mismo.

Unas preguntas de comprensión:

¿Tiene sentido ahorrar todavía 3-4 años más para aumentar el capital propio? Al fin y al cabo, hasta entonces se pierde la "renta" para pagar el crédito.

Si apuesto por un crédito de 350k €, puedo ajustar la cuota con una amortización baja en un rango del 30-40% del ingreso neto, posiblemente menos. Está claro que con esto también la suma final de los intereses será alta. La suma de intereses/plazo la reduciría mediante nuestro estilo de vida frugal con aportaciones anuales extras (Sonti). Somos buenos ahorradores sin necesidad.

El riesgo, por supuesto, es la obligación de aportaciones adicionales (ponderación del riesgo dependiendo de la Sonti) y otros golpes inesperados del destino, como desempleo, enfermedad, etc. Pero ahí también estoy atrapado. Porque de todos modos tengo que pagar el alquiler. Y este en mi zona sería más bien alto que bajo.

¿Tengo algún error lógico en algún punto respecto a los riesgos?

Unas preguntas para entender mejor:

¿Tiene sentido ahorrar aún 3-4 años más para aumentar el capital propio? Al final, hasta entonces se pierde el "alquiler" que se paga para amortizar el préstamo.

Si apuesto por un crédito de 350k €, puedo mantener la cuota dentro de un rango del 30-40% del ingreso neto mediante una amortización baja, posiblemente incluso menor. Está claro que así también el total de los intereses será alto. La suma de intereses/plazo la reduciría con nuestro estilo de vida frugal mediante aportaciones anuales. Somos buenos ahorradores sin necesidad.

El riesgo, por supuesto, es la obligación de aportar más dinero (ponderación del riesgo dependiente de la aportación anual) y otros imprevistos como desempleo, enfermedad, etc. Pero ahí también estaría en apuros. Porque de todas formas tengo que pagar el alquiler. Y en mi zona sería más alto que menor.


¿Estoy cometiendo algún error lógico con respecto a los riesgos?

La cuestión de cuánto capital propio debes aportar solo puede responderse si sabes cuánto necesitas financiar.

La mejora en los intereses por el uso de capital propio varía de banco a banco. Pero en términos generales se puede decir que existen mejores intereses para préstamos con financiamiento menor al 100%, 90%, 80% y 60%. Con un financiamiento del 81% no obtienes el interés correspondiente al rango menor de 90%, sino el del 80%.

Por lo tanto, sin conocer el porcentaje exacto de financiamiento no se puede hacer una afirmación. Además, el financiamiento se refiere al precio de compra neto. Es decir, ya descontando notaría, registro de la propiedad, impuesto de transmisiones patrimoniales, comisión de agencia, etc. (costes adicionales de compra).

Es decir, si el piso cuesta 480k€ y tienes 100k€ de capital propio, en el ejemplo de NRW se destinarían solo 60k€ a costes adicionales de compra. Quedarían 40k€ para mejorar el porcentaje de financiamiento. Eso equivaldría a una financiación del 91%.