¿Terreno con arrendamiento hereditario la única solución?

Hola a todos,

estuve inactivo aquí durante mucho, mucho tiempo y ahora quería volver a comunicarme.

Primero que nada, gracias a todos los que nos disuadieron en su momento de comprar una casa adosada con ese "estafador".
Ahí sigue sin haber nada

Bueno, hemos estado buscando casas o terrenos durante mucho tiempo y nos hemos apuntado en listas de interesados por todas partes.
¿Qué puedo decir? La situación es muy, muy mala.

O te enteras demasiado tarde de un área nueva de construcción, por lo que ya está todo vendido, o simplemente es demasiado caro.
Somos de Mannheim y nos gustaría quedarnos principalmente en la zona de BW.
Pero también en la zona de Pfalz los precios han subido muchísimo.
En resumen, por menos de 350€/m² de terreno no hay forma de conseguir algo por aquí, y eso ya es bastante lejos y un precio excepcional.
¡Nadie puede pagar eso ya! -.- al menos no personas con ingresos medios o buenos.
El próximo mes cumplo 29 años y gano al menos 2400€ netos, más posiblemente complementos por turnos (no mucho).
Mi esposa tiene 26 y hasta ahora ganaba con la clase de impuesto 1 entre 1800€ y 1900€.
Desde febrero quiere volver a trabajar, ahora está de baja maternal, pensamos que le quedarán unos 1400€ netos. Pero luego hay que restar como 400€ por una plaza en la guardería.

Ahora hemos descubierto un área nueva de construcción en un municipio vecino, "Heddesheim", donde por supuesto ya se ha vendido alrededor del 90%. El resto está o bien en manos de inversores que ofrecen casas adosadas o casas pareadas por 400.000€ con un terreno muy pequeño, o está disponible en régimen de concesión (Erbpacht).
Según una encuesta propia entre los nuevos vecinos, el precio del terreno ronda entre 400€/m² y 500€/m², siendo este último posiblemente con costes de urbanización.
Ahora hemos encontrado un terreno, que creemos ideal, en régimen de concesión (ver foto como vista general, disculpen el dibujo pobre).
Pero lamentablemente tampoco es barato.

Datos principales:

Se trata de dos terrenos que queremos unir (ya hemos consultado con el arrendador y el municipio, sería posible para una casa unifamiliar)

Tamaño: 268+253 m², es decir 521 m², ¿grande o pequeño?
Canon de concesión: 2.626,40 €/año para uno y 2.479,40 €/año para el otro, es decir, en total 5105,80€ al año, lo que equivale a unos 425€ al mes.
La duración es de 99 años,
Ajuste: Cada 3 años el canon inicial (5105€) se ajusta según el índice de precios al consumidor actual. Es decir, si el índice sube un 2% en 3 años, debemos pagar los 5105€ + 2%.
En 20 años serían 5105€ + quizás un 18% o lo que sea.

EDIT: El espacio edificable mide aproximadamente 13m (profundidad) por 20m (largo/ancho). Y hay que mantener 5m de distancia con la calle -.- ... con el aprovechamiento máximo de profundidad quedarían unos 5m de jardín (muy poco, ¿no?)

En principio queríamos construir para no tener costos fijos mensuales en la jubilación, pero lamentablemente eso parece no ser posible en nuestra zona.
Por eso estamos considerando realizarlo con este contrato de concesión.

¿Qué opinan ustedes?

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Imagen retirada por moderación, ya que Google prohíbe este tipo de contenido

Yvonne

Introduce en la búsqueda arriba a la derecha "Erbpacht", elimina la marca. Se discute con frecuencia. Para nosotros fue una buena alternativa, aunque apenas la mitad, ya que los precios de los terrenos aquí son más bajos. Saludos Yvonne

Aproximadamente casi 1 euro por m2 al mes? Hm... Eso se paga aquí (Hamburgo) por terrenos industriales en alquiler, el derecho de superficie suele ser mucho más barato... A eso se le suma el incremento, y 5 m de jardín no son nada, absolutamente nada

Cuando escucho [Erbpacht] siempre tengo una sensación extraña en el estómago. Mira en internet qué es lo que puede venir con un [Erbpacht].

Posiblemente no haya libre disposición sobre la casa, aumentos repentinos de las tasas que pueden llegar al 100% o más. Así que mejor piensa bien antes si [Erbpacht] es realmente la única alternativa para ustedes.

Además, el terreno al final no es precisamente barato.

Si se toman los aproximadamente 5100 €/año y se calculan durante 99 años, entonces se pagará en total por el terreno más de 500 000 €, y con 521 m², el m² costará finalmente unos 970 €. Con el ajuste correspondiente de la tasa, incluso más.

Y eso por un terreno que ni ustedes ni sus hijos podrán llamar jamás suyo.

Espero no haber cometido un error de cálculo, si es así por favor corríjanme.

Cometiste el error de no haber considerado la depreciación. 5100 euros en 99 años tal vez aún valgan 510 euros y las reglas de ajuste de intereses pueden definirse claramente en el contrato.

521m² de terreno a 500€/m² son aprox. 250 mil euros de valor del suelo. Entonces, un interés del 5% es completamente aceptable, aunque los intereses de financiación en este momento sean más bajos.