Evaluación de la oferta de financiación y pregunta sobre tasa de interés mixta

No tengo mucho aprecio por los productos combinados de ahorro para la vivienda. La tasa de interés efectiva suele ser siempre más alta que en préstamos amortizables comparables. Durante los primeros 15 años, solo pagas los intereses; el resto va al ahorro para la vivienda y prácticamente no genera intereses. Esto significa que durante los primeros 15 años no reduces ni un centavo de tu crédito, sin importar cuánto "amortices de forma extraordinaria"; todo eso solo se queda sin intereses en el ahorro para la vivienda.

Para mí, es solo un producto interesante para clientes que no pueden obtener un préstamo amortizable regular y para que los asesores llenen sus bolsillos, ya que hay altos costos de cierre y altas comisiones.

Probablemente la tasa de interés efectiva en tu caso sea del 1,6-1,7 por ciento o más. (no lo he calculado)

La tasa efectiva suele ser siempre más alta que en préstamos con cuota fija comparables. Durante los primeros 15 años, solo pagas los intereses; el resto va a la cuenta de ahorro para vivienda y prácticamente no genera intereses. Eso significa que durante los primeros 15 años no reduces ni un centavo de tu crédito, sin importar cuánto pagues en amortizaciones anticipadas; todo eso solo se acumula sin intereses en la cuenta de ahorro para vivienda.

Es cierto, pero tengo que calcular los costos de interés. Como todavía tengo un préstamo con cuota fija paralelo por 200k, preferiría hacer amortizaciones anticipadas en ese durante los primeros 10 años. Así, en el mejor de los casos, ese préstamo estaría casi pagado después de 10 años. Al mismo tiempo, tengo cierta seguridad sobre el plazo total, lo que para mí no es insignificante. En lugar de hacer amortizaciones anticipadas en la cuenta de ahorro para vivienda, he pensado en hacer paralelamente planes de ahorro en ETF que dejaría funcionar durante varios años. En el mejor de los casos, cuando termine el préstamo anticipado, podría aportar una buena parte y luego acortar el plazo del crédito asignado de la cuenta de ahorro para vivienda, de modo que en el mejor de los casos termine después de 20 años. Pero eso es solo un deseo. Y en el peor de los casos, pago una cuota bastante soportable hasta la jubilación. Definitivamente, en caso de una venta anticipada, la condición es peor que en el préstamo con cuota fija. Pero al final creo que no se puede cubrir perfectamente todos los casos.

Eso es cierto, pero tengo que calcular los costos de intereses. Como todavía tengo un préstamo de anualidades paralelo de 200k, preferiría hacer pagos anticipados en ese durante los primeros 10 años. Así, en el mejor de los casos, este préstamo estaría prácticamente liquidado después de 10 años. Al mismo tiempo, tengo cierta seguridad durante todo el plazo, lo cual considero importante para mí. En lugar de "amortizar anticipadamente" el contrato de ahorro para vivienda, pensé en hacer un plan de ahorro en ETFs paralelo, que dejaría correr durante algunos años. En el mejor de los casos, después de que finalice el préstamo anticipado, podría pagar una buena parte y luego acortar el plazo del crédito asignado del contrato de ahorro para vivienda, de modo que, en el mejor de los casos, termine después de 20 años. Pero esto es un deseo. Y en el peor caso, pago una cuota bastante asequible hasta la jubilación. Definitivamente, en caso de una venta anticipada, las condiciones son peores que en el préstamo de anualidades. Pero creo que al final no se puede cubrir perfectamente cada caso.

Pero aun así tendrás que hacer aportaciones al contrato de ahorro para vivienda durante los primeros 15 años. La gran desventaja es que toda esa parte NO aporta ni un solo centavo a la amortización del crédito. Entonces tu cuota es tan alta como en el préstamo de anualidades, pero pagas intereses durante 15 años sobre el monto total del crédito. En mi opinión, eso nunca sale rentable.

Es decir, puedes hacer un préstamo de anualidades y aun así llevar a cabo el resto de tu plan. (Siempre que te quede dinero para la cuota)

pero de todos modos tendrás que aportar al Bausparer durante los primeros 15 años. La gran desventaja es que toda esta parte NO contribuye con ni un solo centavo a la amortización del crédito. Tu cuota es tan alta como en un préstamo con amortización constante, pero pagas los intereses sobre la suma total del crédito durante 15 años. En mi opinión, eso nunca compensa.

Pero ahora he calculado los costos de intereses y gastos accesorios y al final resulta que pago menos que con el préstamo con amortización constante a 15 años. El problema es que no sé exactamente cuánto amortizaré anticipadamente. Estoy de acuerdo contigo en que si amortizo más con el préstamo puro con amortización constante que con el contrato de ahorro para vivienda, podría llegar al punto en que la ventaja del producto combinado se anule. Pero aquí puedo asegurar la tasa de interés. Por supuesto, también puede salir mal. Aun así, la tasa efectiva del préstamo anticipado a 15 años sigue siendo inferior a la del préstamo con amortización constante a 15 años.

pero aun así tendrás que aportar al plan de ahorro para la vivienda durante los primeros 15 años. La gran desventaja es que toda esta parte NO contribuye ni un solo céntimo a la amortización del crédito. Tu cuota es tan alta como en un préstamo con amortización constante, pero pagas intereses sobre la totalidad del importe del crédito durante 15 años. En mi opinión, eso nunca conviene.

A grandes rasgos, con un 1% de amortización y un 1% de intereses, son un 0,15% de aumento de intereses, durante 15 años con un crédito de 200.000 € serían 3.000 € de coste adicional, es decir, ni siquiera una cerveza al mes o ni siquiera 1 litro de diésel en 15 años.

calculado de manera aproximada, con un 1% de amortización y un 1% de interés, el aumento del interés es del 0,15%, durante 15 años con un crédito de 200.000 € son 3000 € de coste adicional, es decir, ni siquiera una cerveza al mes o ni siquiera 1 litro de diésel en 15 años

¿Qué clase de cálculo tan extraño es ese?