Terreno caro + casa unifamiliar de 155 m² + sótano KFW40+, ¿financiable?

Hola,
los datos principales los veis arriba, de antemano gracias por vuestra ayuda.

Nos han ofrecido un terreno de 815 m² por 250.000 €. Son 300 € por m², el valor de referencia del suelo está actualmente en 260 €. Está planeada la casa mencionada arriba. Se trata de un terreno completamente urbanizado. El cálculo aproximado con un contratista general aquí en la zona dio aproximadamente 317k para el terreno (con todo incluido) y 418k para la casa (2400 €/m² de superficie habitable). Hay que decir que ya se asignaron las partidas de cocina, jardín y carport. Sin embargo, el contratista general inteligentemente ya descontó la condonación del reembolso y la subvención BAFA, por lo que a los 735k hay que añadir otros 40k que deberán ser proporcionados. Se trata del primer cálculo aproximado. En el primer diseño de la casa ya se dijo que probablemente los costes no serán tan altos. Además, planeamos realizar algunos trabajos menores por cuenta propia. El inicio de la construcción sería seguramente a más tardar a mediados del próximo año.
Ya tenemos claro que se trata de una suma muy alta, con un capital propio bastante bajo. Hay que tener en cuenta nuestra situación con un solo sueldo actualmente y en el futuro los aumentos salariales regulados por convenio mencionados.

Nos gustaría saber cuál es vuestra valoración.

Información general sobre vosotros:

[*]¿Qué edad tenéis? Ambos 35
[*]¿Tenéis hijos? 1 + 1 (desde 04/21)
[*]¿Estáis planeando tener hijos? ver arriba
[*]¿A qué os dedicáis profesionalmente? ambos médicos
[*]Actualmente uno empleado y otro en permiso de paternidad hasta 04/22 (planeado)
[*]¿Cuántas horas trabajáis? uno 40h/semana

Sumas de ingresos y gastos:

[*]Ingresos totales 5000 € (a partir de mitad de 2022: 6200 € con aumentos salariales anuales por convenio)
[*]Gastos totales 3100 € (incluyendo alquiler actual), al mudarnos unos 2600 € (incluyendo seguro de edificio/residencial, RLV, costes accesorios calculados a 2,5 €/m² de vivienda, además cancelaremos/cambiaremos el gimnasio y entonces será más barato)
[*]Saldo 1.900 €, posteriormente 3100 €.

Información general sobre la propiedad:

[*]¿Cuál es el tamaño del terreno? 815 m²
[*]¿Cuál es el valor de referencia de suelo? 260 €
[*]¿Obra nueva, vivienda antigua (año de construcción), tipo de casa? KFW40+
[*]¿Garajes? Carport
[*]¿Cuál es el tamaño de la casa? (superficie habitable / útil) 155 / sótano 70
[*]¿Qué valor de mercado tienen el terreno y la casa una vez terminados? no lo sé, ¿cómo puedo averiguarlo?

Costes de construcción o compra:

[*]Costes totales (ver arriba)

Desglose de costes:

[*]Costes totales 775.000 €
[*]Capital propio deducible 140.000 € (por supuesto no queremos utilizarlo todo)
[*]Importe de financiación 675.000 €

Estoy curioso por saber qué dirán los demás.

Debería uno pensar que dos médicos pueden construir una casa de 160 m².
Estamos construyendo prácticamente lo mismo, también con un terreno caro.

Solo que no entiendo:
1. ¿Por qué se agrega tanto al precio del terreno?
2. ¿Por qué no quieren usar los 40.000 de capital propio?
Una reserva, por supuesto, no hace daño, pero 40.000 en esta "mala" base de capital propio ya es mucho. Nosotros usaremos casi todo el capital propio, excepto una cifra alta de cuatro dígitos.
También hemos ahorrado un poco más, lo que reduce nuestra necesidad de financiación.
Por otro lado, ustedes tendrán mucho más margen para subir el sueldo en el futuro y probablemente en 10 años se reirán de una cuota de 2.000 € al mes.

¿Sería una opción comprar primero el terreno y ahorrar de nuevo capital propio?
Por otro lado, el precio del terreno, en comparación con el valor catastral, tampoco suena a una ganga única, ¿no?

1. ¿Por qué al terreno le suman todavía tanto?
2. ¿Por qué no quieren usar 40k de capital propio?
Una reserva no viene mal, por supuesto, pero 40k con una base de capital propio "mala" ya es mucho. Nosotros vamos a usar casi todo el capital propio excepto una suma alta de cuatro cifras.
¿Sería una opción comprar primero el terreno y luego ahorrar más capital propio?
Por otro lado, el precio del terreno en comparación con el valor de referencia del suelo tampoco suena a una ganga única, ¿no?

sobre 1.) Ahí están incluidos los costos adicionales, pero también cochera, jardín, cocina. Para la casa se calculó prácticamente la casa lista para entrar.
sobre 2.) Supuse que sería mejor tener algo guardado. No sé cuánto debería ser eso exactamente.

Quizás para aclarar: soy enfermero titulado, mi esposa estudió otra cosa al principio, por eso empezó a trabajar más tarde y por eso el "bajo" capital propio.

También hemos pensado en comprar primero el terreno y luego construir. Al final queremos hacerlo si es posible. Pronto seremos 4 y vivimos ahora en el tercer piso sin ascensor. Ahí uno tiende a cambiarse a una casa o a un apartamento grande con jardín, y entonces uno paga aquí unos 1500€. Eso se podría pagar, creo.

Aquí en Alemania casi todos buscan una ganga... ;-) nuestro (potencial) terreno tampoco lo es.

El banco calcula con los 5 T€. De ello, el 50% se destina a gastos de vida. Quedan matemáticamente 2.500€ para otras cosas. Mínimo 2.000€ de cuota. Jubilación/seguros/coches/créditos de consumo...

Desde el punto de vista bancario m.W. demasiado ajustado.

Mi propuesta: comprar un terreno y amortizar brutalmente. A partir de mediados de 2022 construir y financiar con el nuevo salario.

¿Qué tan buena es en realidad la Ärzte und Apothekerbank en cuanto a [Immobilienfinanzierung]?

También revisaría con más detalle el tema de los costes. No comparto del todo la valoración de que probablemente será más barato en [Keller + Kfw 40]. Si publicas un cálculo más detallado, se podría ver si falta algo.