Costos para la ampliación y modernización parcial de la propiedad existente

Justo en la zona de Berlín ha habido desde hace algún tiempo cambios masivos en lo que respecta a las ubicaciones top. Muchas cosas que antes eran totalmente geniales, hace pocos años llevaron a una ola de ventas. Palabra clave: [BER] y sus rutas de vuelo.

No hay ruido de aviones en mi región, por lo tanto la atención desde la publicación de las rutas de vuelo sigue aumentando.

Edit: No todo tiene que ser un "Putting Green". Un poco de bosque y un área algo natural tienen su encanto.

Speckgürtel ist ein Begriff den jeder anders deuten kann, oder?

Sí y no. Sin embargo, tu parcela está tan lejos de cualquier definición de Speckgürtel que en este contexto realmente no es discutible. En el Speckgürtel hay conexión de tren o S-Bahn, o al menos una conexión directa de autobús y algunas otras estructuras que _no_ existen en el entorno inmediato de tu ubicación. De lo contrario, el precio por metro cuadrado no sería de 30€.

Honestamente, tampoco sé sobre qué estamos discutiendo aquí. Afirmaste que el terreno había experimentado una apreciación de valor de 20-30€ en los últimos dos años. Eso es, con todo respeto, un completo disparate.

20 km hasta el límite de la ciudad de Berlín es para mí el Speckgürtel - para usted tal vez no.

La distancia no lo es todo, más bien se trata de accesibilidad e infraestructura. Sin siquiera saber dónde es, te digo directamente que allí no hay hospital, cine ni estación de tren. Además, tu parcela está tan lejos del centro del pueblo que hasta la iglesia se tarda al menos 30 minutos caminando, probablemente más de una hora.

Acabo de revisar nuevamente los valores oficiales del suelo, que lógicamente solo pueden basarse en terrenos/propiedades vendidos en esa zona, y en las esquinas de la pequeña ciudad, donde se han vendido varios terrenos en los últimos meses, el precio por m² ya está en 80€/m². En la zona donde está el terreno potencial, el centro antiguo donde todo está construido y solo se vende por fallecimiento o vejez, el valor referencia es bastante estable. Donde la ciudad se está expandiendo, los precios están explotando. ¿Cómo se explica usted los valores del suelo en una ciudad con 17.000 habitantes que van de 20€/m² a 80€/m²?

No es una explosión, sino que en principio sigue siendo demasiado bajo. El terreno agrícola puro cuesta menos de 5€. Si se convierte en suelo edificable, el precio sube al menos lo que cuestan las obras de urbanización, es decir, lo invertido en infraestructura como calles, cables, planeamiento, etc. Esto ya puede ascender según el estándar de ejecución a unos ~40€/m², es decir, todo lo que se negocia por debajo de 50€/m² tiene una urbanización antigua que debe renovarse pronto o la ubicación es tan mala que nadie quiere ir allí.

Las explosiones de precio ocurren en otro lugar, donde de verdad se pagan precios superiores a +200€/m² y allí también crece la infraestructura.

La demanda es alta, la oferta escasa.

La oferta no puede ser escasa si te están tirando un terreno de ese tamaño prácticamente por 1€.

Por lo tanto, según la lógica, también se negocian a precios altos los objetos existentes. Oferta actual en un portal inmobiliario: casa unifamiliar de 60m² en un terreno de 1500m² cerca de un lago (a menos de un kilómetro) por 160.000 € más comisión de agencia.

No se puede juzgar si eso es alto o bajo con esos datos.

Esta región está rodeada por un total de 4 lagos naturales de baño con varias hectáreas de superficie.

Exacto. Pampa hasta donde alcanza la vista, recreación cercana para Berlín. Encaja con el valor oficial del suelo. La demanda de vivienda/vida allí es más bien baja comparado con el verdadero Speckgürtel.

Si usted quiere criticar cosas,

No quiero criticar, sino advertirte que no te lances con ingenuidad a una inversión cuyas consecuencias te son completamente opacas. Los valores oficiales del suelo no caen del cielo, los comités de tasadores a veces son prudentes, pero no están completamente desorientados; por lo tanto, se puede suponer que el valor de referencia de 30€ es adecuado y no está completamente infravalorado. Definitivamente no es culpa mía, yo no he establecido ese valor ni es mi tasación.

puede hacerlo, pero por favor use hechos, de lo contrario le pido que se mantenga en el tema.

Yo me baso en hechos. Yo estoy en el tema.

No le he pedido que evalúe mi región.

Sí, eso fue exactamente lo que hiciste al abrir este hilo. Que el resultado no coincida con tus expectativas no es mi culpa.

Soy lo suficientemente listo para saber que una casa de 500.000 € en el desierto probablemente valga menos que en Fort Lauderdale.

Pues entonces sé lo suficientemente listo para no poner la tuya en el desierto. Alternativamente, también puedes subir aquí el mapa catastral del terreno con la ubicación, entonces se te podrá explicar muy rápido cuál es la diferencia entre Speckgürtel y la ubicación.

Saludos
Dirk Grafe

No dispares directamente contra la respuesta de Dirk. Él tiene buenas intenciones y argumenta muy bien. Para mí, todos esos son hechos bastante duros. Piénsalo bien...

Obviamente, esto es una comparación de penes que puede continuar eternamente.

Cuando pregunto por una estimación de costos para la renovación y ampliación, le pido una vez más no que evalúe mi ubicación residencial (10 km BAB10, 10 km BAB13, 20 km límite de la ciudad de Berlín, conexión ferroviaria directa a Berlín, etc.), porque al fin y al cabo quiero vivir allí, no usted. Si tiene que pagar mucho más de 100 €/m², lo siento, una pena por el dinero. Si para usted vale la pena, entonces que sea feliz allí por mi parte. Por cierto, puede pagar valores alrededor de 140 €/m² en mi vecindario local, si se orienta hacia Berlín. Si consulta a un gran buscador conocido sobre "Brandenburg Viewer", podrá explorar el estado de Brandeburgo y escanear la zona. Que lo disfrute.

Por mi parte, me conformo con la supuestamente peor ubicación residencial y ya le expliqué arriba que pude descubrir una tendencia al alza en los últimos años. Si no interpreta la explosión que yo estimé como una bomba atómica de Hiroshima, siempre depende del punto de vista de cada uno. Obtener un plus de 20.000 a 30.000 € en unos pocos años en 1.000 m² de terreno edificable, según el valor de suelo, significa para mí que hay más rendimiento que en una cuenta de ahorro tradicional.

Por cierto, si viniera a verme y me pidiera consejo porque usted es el jefe de producción de una empresa farmacéutica y en el futuro tiene que ocuparse de una nueva regulación sobre "serialización de productos", en la que su experiencia posiblemente no sea tan amplia como la mía, yo le daría mi consejo y no le diría lo malas que son las pastillas para el dolor de cabeza que produce usted. Espero que comprenda el sentido de esto.

En este sentido, muchas gracias por su valoración de mi región rural, con baja estructura y sobre todo del este de Alemania; pero ya sé dónde vivo.

En caso de que alguien en el foro de construcción de casas tenga sugerencias y consejos para mí, que se acerquen a mi solicitud original, estaré encantado de recibir un complemento. Aunque la respuesta casi perfecta ya llegó en la página 1 y además el consejo de acudir a un arquitecto especializado en renovaciones tampoco estuvo mal. Parece lógico que no todos puedan hacerlo igual de bien.

Obviamente esto aquí es una comparación de penes que puede continuar eternamente.

Un caballero guarda silencio y disfruta.

Cuando pregunto por una estimación de costos para la rehabilitación y la ampliación, le pido nuevamente que no evalúe la ubicación de mi vivienda (10 km de la BAB10, 10 km de la BAB13, 20 km del límite urbano de Berlín, conexión ferroviaria directa a Berlín, etc.), porque al fin y al cabo yo quiero vivir allí, no usted.

No soy yo quien ha evaluado, sino el comité de tasadores o el perito que cita el valor del comité de tasadores en su informe y que obviamente consideró correcto. Una pequeña pero importante diferencia.

Si tiene que pagar mucho más de 100€/m², lo siento por usted, una lástima el dinero.

Precio ≠ Valor.

Si para usted vale la pena, entonces por mí puede ser feliz allí. Por cierto, valores de alrededor de 140€/m² también los puede pagar en mi vecindario local, siempre que se dirija hacia Berlín. Si consulta un gran motor de búsqueda conocido por "Brandenburg Viewer", podrá navegar por el estado de Brandeburgo y escanear la zona. Que se divierta.

No, gracias.

En lo que a mí respecta, me conformaré entonces con la supuestamente peor ubicación y ya le he explicado más arriba que he podido descubrir una tendencia ascendente en los últimos años.

Bueno, aparentemente el perito no pudo descubrir esa tendencia.

Si usted no interpreta la explosión que yo calculo como una bomba atómica de Hiroshima, siempre está en el ojo del observador. Obtener en 1.000 m² de terreno edificable en pocos años un aumento de 20.000 € - 30.000 € según el valor de referencia del suelo significa para mí que hay más rendimiento que en una cuenta de ahorro clásica.

Lamentablemente, como profesional no se puede calcular así. Si fuera así, el valor de referencia del suelo hace 5 años debería haber sido negativo. Eso está descartado.

Por cierto, si viniera a verme y me pidiera consejo porque es el director de producción de una empresa farmacéutica y en el futuro tiene que lidiar con una nueva ordenanza sobre el tema de la "serialización de productos", en la que su experiencia posiblemente no sea tan amplia como la mía, entonces le daría mi consejo y no le diría lo malas que son las tabletas para el dolor de cabeza que usted produce. Espero que entienda el sentido de esto.

Bueno, yo le recomiendo encarecidamente que revise los hechos nuevamente. Un valor absoluto de 30 € no es en absoluto un aumento de 30 €.

En este sentido, muchas gracias por su evaluación de mi región rural, con problemas estructurales y sobre todo del este de Alemania, pero dónde vivo ya lo sé.

Otra vez. No soy yo quien evalúa esto, sino el comité de tasadores local y explícitamente el autor del informe que usted cita. En combinación con las apreciaciones de aumento de valor que usted pronostica, se produce una contradicción absoluta.

Atentamente,
Dirk Grafe

Un caballero guarda silencio y disfruta.

¿Es esa la razón por la que escribe de nuevo, porque un caballero guardaría silencio?

Lamentablemente, como profesional no se puede calcular así. Si fuera así, el valor estándar del suelo tendría que haber sido negativo hace 5 años. Eso está descartado.

Por favor, mejore urgentemente su comprensión y no tergiverse las cosas a su conveniencia, porque eso lo ha hecho varias veces en sus publicaciones anteriores. No se menciona en absoluto que mi posible terreno haya experimentado este aumento de valor, sino el área inmediata de 5 kilómetros, distritos, calles, etc. ¿O puede deducir de ello ("esta parte de Brandeburgo está realmente en el cinturón periférico de Berlín y solo los valores estándar del suelo han aumentado en los últimos 2 años en nada menos que 20 - 30€/m² - no se ve el fin."), que justamente se refiere a este terreno? Yo no, porque si fuera así, lo habría especificado directamente y no habría usado "valores desde-hasta".

Si hubiera utilizado el visor de Brandeburgo, habría visto que en la región a menudo una calle está valorada en 20,-€/m² y unas pocas calles más allá en 80,-€/m². Por lo tanto, es lógico que la calle de 20,-€ no haya experimentado ese aumento.

Como profesional inteligente, también debería entender por qué podría ser así. No es porque los habitantes de la calle de 80,-€ lleguen cinco minutos antes a la panadería y por ello vivan en una zona más valiosa, sino porque allí quedaba suelo urbanizable disponible y se vendió al precio de mercado actual. En la zona de 20,-€ todo está construido y nadie vende, es decir, nadie muere.

Como profesional inteligente, seguramente sabe de dónde proviene el valor estándar del suelo. De lo contrario, explíqueme por qué el valor estándar del suelo en el lago es menor que junto al tren. Por favor, no diga que los terrenos junto al tren son tan caros porque se llega más rápido a la estación. Si en el distrito o calle en cuestión no se realizó ninguna transacción porque no se vendió nada, entonces tampoco habrá cambios significativos en el valor estándar.

Pero todo eso ya lo sabe, como profesional.