Costos para la ampliación y modernización parcial de la propiedad existente

Esa es la razón por la que estoy aquí, para obtener opiniones y experiencias, no es como si no hubiera hecho ya bastante para conseguir la información válida para mí.

También pudo haber sido que alguien del cinturón de Berlín tuviera ganas de verlo y, si es necesario, supervisar la construcción, implementarlo, etc.

Tu problema es tan complejo... no puedes esperar una respuesta por Internet. Lo que necesitas son profesionales y ellos quieren ver dinero si van a trabajar para ti. Sí, una evaluación y estimación de costos lleva mucho trabajo y eso hay que pagarlo. Así es como es... solo "echar un vistazo" no es para nada suficiente.

Saludos, Steffen

Hola Steffen,

tampoco es que quiera esta asesoría / evaluación gratis, pero como describí arriba, no salió mucho de ello, ya sea por falta de tiempo o por falta de conocimiento, no lo sé.

En mis textos aparece varias veces la palabra valor empírico - eso se debe a que organizo conferencias económicas y no conozco la construcción. Pero aquí en este foro seguramente hay personas que posiblemente han pasado por cosas similares o simplemente arquitectos, empresarios, que lidian con esto a diario. Sí existen estos valores promedio / valores empíricos para muchas áreas. Así como se dice que para una construcción nueva / ampliación se debe calcular un precio mínimo por m² de 1.500,-€ a 1.850,-€. Y justamente esa información quería obtener.

Una renovación puramente energética (aislamiento completo del edificio + sistema de calefacción), construcción de baño nuevo y pequeñas obras de modernización las estimaría en unos € 70.000 para aproximadamente 80m2 NNF. La construcción nueva se debería calcular entre € 1.500/m2 NNF (estándar muy, muy básico) hasta € 1.850/m2 NNF (estándar de construcción normal) incluyendo los costos adicionales, es decir, con costos entre € 90.000 y € 110.000. Inversión total para renovación y construcción nueva aproximadamente entre € 160.000 y € 180.000. Tal vez en Brandeburgo sea un poco más barato, pero no significativamente. Las aportaciones propias pueden realísticamente descontarse (tiempo, conocimiento + habilidades, condición física). Lo habitual sería el 8-10% del costo de construcción con unas 20 horas semanales. Querer hacer más durante un período prolongado requiere mucha disciplina y también miembros de la familia comprometidos.

Por ejemplo, la respuesta de wpic ya fue casi la respuesta dorada. Sabía que aquí nadie iba a darme una cantidad exacta para mi caso específico y asegurarme que todo funcionaría.

Tu primera respuesta también fue buena, simplemente saber que otras personas decidieron no hacerlo. La inteligencia colectiva y la recopilación de información, ideas, etc. también es para mí una parte que influye en mi toma de decisiones.

Muchas gracias.

Podrías dirigirte a la [Architektenkammer]. Seguro que pueden decirte qué arquitectos en tu zona tienen experiencia con renovaciones. Un arquitecto de "obra nueva" puro no es de mucha ayuda. Eso lo creo con gusto... con nuestro arquitecto actual (que es realmente genial) tampoco querría renovar una casa.

No se necesita experiencia para poder estimar el precio de la propiedad - si tus datos son correctos.

El terreno tiene +6000m². Se dice que el suelo urbano ha experimentado aumentos de valor (!) de 20-30€/m², sin fin a la vista. El valor de referencia del suelo debe ser por lo tanto al menos 40-50€, lo que significaría que los 6000m² sin construcción tendrían un valor de 240T€.

Una contradicción - por lo tanto no hay 6000m² de suelo urbano, sino aprox. 800m² de suelo urbano, el resto jardín (5€). (o el vendedor es un necio)

Con eso, valor del terreno: ~58T€.

Quedarían "jugosos" 22T€ para la propiedad completa incluyendo los 2 grandes cobertizos. Como hasta ahora hemos calculado todo en el límite inferior (lo que no cuadra con tus datos de enorme aumento de valor), esto significa que las propiedades tienen un valor total de €0.- (en palabras: cero).

Lo que coincide con mi primer pensamiento que tuve al ver la primera imagen - sin conocer el tamaño del terreno.

Por lo tanto: algo no encaja (de manera grave) con tus datos o bien el vendedor es un necio completo.

Mi enfoque sería precio del terreno menos costos de demolición, dejar los cobertizos si se van a seguir usando y luego construir nuevo o también sanear y ampliar la casa comprada para demoler. La propiedad definitivamente no puede valer en total 80T€, si tus datos son correctos o, si pagas 80T€, es demasiado para una demolición y la restauración sale más cara que una construcción nueva.

Saludos cordiales
Dirk Grafe

Aquí, para la corroboración de mis datos, dos extractos del informe de 39 páginas. Por cierto, la vendedora misma nació en 1932.

Cada uno puede formarse su propia opinión sobre la veracidad de mis afirmaciones.

Lo siento si hay que decirlo tan duro, pero la veracidad de tu afirmación tiende a cero.

En el informe pericial se menciona un valor estándar del suelo de 30€. Por lo tanto, esta superficie no puede haber experimentado un aumento de valor de 30€, sino como máximo de unos pocos euros hasta 30€ y tiendo a asumir firmemente que el valor estándar del suelo en la zona no ha cambiado para nada en los últimos 10 años.

30€ es también un claro indicio de que el terreno no está en el cinturón de la capital, porque entonces el valor estándar del suelo debería estar al menos en 100€, dependiendo de la definición del cinturón de la capital, más bien en 250€; la ubicación está a años luz de eso.

No se desarrolla nada, eso está en algún lugar en medio de la nada, donde el zorro y la liebre se dicen buenas noches, y con más aumentos de valor (frase original tuya: "[...] solo los valores estándar del suelo han aumentado en los últimos 2 años en nada menos que 20 - 30€/m² - no se ve un fin.") definitivamente no se puede contar allí o solo con mucha suerte y tiempo. Por lo tanto, el final ya está a la vista allí, probablemente ya alcanzado, y es el indicado de 30€.

Si la ubicación les parece aceptable, por supuesto que se puede comprar y uno tiene tranquilidad para los próximos 50 años, aunque con alta probabilidad sin ningún aumento de valor. Todo lo demás es absurdo.

Atentamente
Dirk Grafe